Що найважливіше при покупці квартири? Заробити грошей? Знайти ідеальний варіант? Головне – не потрапити до лап шахраїв! Щороку десятки тисяч росіян купують, продають, успадковують, міняють та дарують житло. Потенціал ринку нерухомості величезний – тут крутяться серйозні гроші, активно здійснюються угоди та, звичайно, годуються аферисти. Довгоочікуване придбання квартири може обернутися кошмаром, якщо новий власник витатиме у хмарах і не проконтролює процес купівлі-продажу. Перш ніж мріяти про новосілля та вибирати шпалери, переконайтесь у юридичній чистоті угоди. Ключовий момент при профілактиці шахрайства – перевірка родоводу. Процес можна доручити ріелтору, але краще зробити все самому. Тим більше, тепер це простіше простого: Росреєстр видає довідки з нерухомості в режимі online. На офіційному порталі організації покупець може швидко отримати найважливішу інформацію про свою нову квартиру.
Ризики при покупці квартири - що може затьмарити новосілля
На жаль, аферисти не сплять – у сфері нерухомості існують десятки варіантів шахрайства з житлом. Основний ризик, який чатує на покупців квартири на вторинному ринку, - оскарження прав власності на об'єкт. Людина укладає угоду, отримує документи на квартиру, робить ремонт... А за кілька місяців з'ясовує, що вона не єдиний законний господар своїх стін.
Ситуація із запереченням прав на квартиру може виникнути:
- при суперечках між спадкоємцями;
- при розподілі майна між подружжям;
- якщо у квартирі прописані неповнолітні діти;
- якщо продавця буде визнано недієздатним;
- у квартирі прописаний ув'язнений;
- у квартирі прописаний член сім'ї продавця, що безвісно зник;
- квартира у заставі чи неї накладено арешт.
[…] Порядних покупців часто підводить зайва довірливість: вони покладаються на інтуїцію та враження від особистого спілкування з продавцем чи ріелтором та перевіряють документи неуважно, «по верхах». Не забувайте, деякі проблеми видно тільки якщо копнути глибше! У власників квартири можуть бути справжні документи про власність та дуже чесні очі, а квадратні метри при цьому здані в оренду на 25 років або перебувати під арештом. Крім того, покупці часто безтурботно ризикують, купуючи квартиру з незаконеним переплануванням. У перспективі така покупка може обернутися цілим комплексом проблем – від адміністративних штрафів та примусового ремонту до продажу житла з торгів. При цьому люди або не звіряють реальну конфігурацію житла з технічним паспортом, або отримують від продавців підроблений документ, або просто не замислюються про наслідки такого придбання.
Звичайно, якщо перебудова мінімальна, на неї можна заплющити очі: об'єднання крихітної ванни та туалету в один просторий санвузол або знесення вбудованої шафи не викличе серйозних нарікань у контролюючих органів. Однак деякі типи перепланувань не будуть узаконені ніколи, а їхнє раптове виявлення загрожує власнику квартири великими проблемами. Так, суворо заборонено демонтувати несучі стіни, розміщувати санвузли або кухні над житловими кімнатами, об'єднувати балкон із кімнатою або використовувати балкони та лоджії не за призначенням (наприклад, переносити туди кухню). Якщо така зміна плану квартири відкриється, нового власника житла зобов'яжуть відновити все за свій рахунок. А у разі відмови – виселять власника та продадуть квартиру з торгів.
Перевірка документів – як убезпечити себе від шахраїв
Насамперед при купівлі нерухомості перевіряються документи, що встановлюють право: свідоцтво про власність на квартиру. Але крім цього є ще один документ, який обов'язково потрібно вивчити покупцеві, - витяг з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод із ним (ЄДРП).
Виписка – це той самий родовід квартири, де відзначаються всі переходи права власності, розгляду або арешти. Хронологія ведеться з 1998 року, коли було створено реєстр. Якщо квартира не в ЄГРП, значить, після приватизації з нею не здійснювалося жодних угод, тобто з юридичного погляду ці квадратні метри абсолютно «чисті». І тут справжні права продавця можна перевірити, подавши запит до департаменту житлової політики.
У виписці з ЄДРП зазначається:
- кадастровий (чи умовний) номер об'єкта нерухомості;
- призначення об'єкту нерухомості;
- площа;
- адреса;
- відомості про правовласника;
- вид зареєстрованого права;
- зареєстровані обмеження (обтяження) права, у тому числі дата та номер їх державної реєстрації, строки на які вони встановлені, а також дані про осіб, на користь яких вони встановлені;
- ПІБ або найменування особи, яка запросила виписку.
З реєстру буде видно, які маніпуляції відбувалися з нерухомістю. Якщо ви виявите в історії квартири будь-які суперечки, зверніть увагу, скільки років минуло з моменту виникнення. Російське законодавство встановлює трирічний термін давності визнання угод недійсними. Якщо встановлений час минув, колишні власники не зможуть пред'явити претензію на квадратні метри. Купувати «спірну» квартиру до закінчення цього терміну є небезпечним, навіть якщо продавець покаже покупцеві судове рішення, що підтверджує його права. Шахраї чудово вміють підробляти такі документи: на відміну від свідоцтва на право власності, постанова суду друкується на звичайному принтері.
Не забувайте – цінність має лише свіжа виписка з ЄДРП. Якщо продавець намагається пред'явити документ минулорічної давності, аналізувати його немає сенсу – за цей час дані могли помінятися багато разів. Найкраще самостійно замовити виписку на сайті Росреєстру www.
Інші найважливіші відомості, які можна запросити в Росреєстрі, - призначення нерухомості (житлове приміщення чи ні), точна адреса та графічне розташування кімнат. Покупець може самостійно переконатися в тому, що квартира має кадастровий паспорт. Це особливо важливо при покупці вчорашніх новобудов – паспорт підтверджує, що перед вами завершений об'єкт, що пройшов держприйняття, а не недобуд. Також план квартири допоможе потенційному власнику житла переконатися, що ванна, кухня та несучі стіни знаходяться на своїх місцях.
Що має насторожити – ознаки шахрайства з житлом
Очевидні проблеми з квартирою на зразок накладеного арешту або невідповідності відомостей про власника даних Росреєстру відразу впадуть у вічі покупцю при знайомстві з випискою. Однак професійні ріелтори виділяють ще низку ознак, які натякають на можливе шахрайство з нерухомістю.
Покупця має насторожити:
Сумнівний заповіт
Якщо квартира дісталася у спадок або була подарована продавцю сторонньою особою (не родичем) і продається поспіхом, велика ймовірність, що це шахрайська схема. У найближчі три роки можуть з'явитися законні власники та вимагати повернути житло через суд.
Квартира переходить із рук у руки
Варто насторожитись, якщо за короткий термін нерухомість кілька разів змінила власників. По-перше, проблема може бути в самій квартирі - деякі особливості експлуатації, які роблять життя в цих стінах нестерпним. По-друге, таким шляхом шахраї часто «відмивають» квадратні метри, якими оволоділи злочинним шляхом.
Дивна поведінка продавця
Дуже неприємні сюрпризи пов'язані із можливою «недієздатністю» продавця. Якщо власник поводиться явно неадекватно або намагається продати житло якнайшвидше за сильно заниженою ціною, це може обернутися проблемою. Варто також насторожитися, якщо власник дуже літня людина, а угоду контролює ріелтор без участі родичів. Згодом члени сім'ї можуть визнати колишнього власника недієздатним та спробувати анулювати угоду, вони мають таке право за статтею 177 Цивільного кодексу. Покупцеві розумніше перестрахуватися та знайти іншу квартиру, ніж стати жертвою сімейної драми.
Практика показує: враховуючи реалії російської правоохоронної та судової системи, покупцеві потрібно бути дуже уважним на стадії підбору квартири, ретельно підстрахуватися і все перевірити ще раз. У разі непередбачених складнощів повернути гроші буде дуже важко, а час і нерви точно ніхто не компенсує. Якщо ви все ж таки стали жертвою шахраїв, негайно подавайте заяву до прокуратури. Це можна зробити самостійно, але краще знайти кваліфікованого юриста – це підвищить шанси на успіх.
Автор: Дар'я Сергєєва
Будь-яка квартира на вторинному ринку має історію. Перед покупкою її потрібно перевіряти, щоб потім не було неприємностей. Це не жарти: якщо суд визнає правочин недійсним, вас на законних підставах можуть виселити. Наприклад, якщо продавець виявився шахраєм і продав вам чужу квартиру або раптово з'явилися обділені спадкоємці.
Історія квартири перевіряється за документами. Розповімо, на що звертати увагу, куди дивитись і у яких випадках відмовлятися від угоди.
Чек-лист для перевірки
1. Власник квартири
Продати квартиру може лише власник чи довірена особа. Тому потрібно перевірити, чи справді продавець має житло. Така інформація є у виписці з ЄДРП (Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно).
Документ можна замовити в МФЦ або на сайті Росреєстру, навіть якщо ви не власник квартири.
На що звернути увагу:
1. Якщо у виписці прописано кілька власників, потрібна їхня згода на продаж квартири. Інакше після покупки один із колишніх власників може заявити про свої права. Суд визнає такий правочин недійсним.
2. Якщо власник одружений/одружена, потрібно отримати згоду другого чоловіка на продаж.
Розглянемо найпростіший приклад. Олексій – власник квартири. Має дружину Ганну. Вони купили квартиру, коли побралися. Хоча офіційно господар квартири Олексій, Ганна теж має на неї право, оскільки це спільно нажите майно. Тому без нотаріальної згоди Ганни купити квартиру не можна: вона може заперечити угоду в суді та виграє.
Дата шлюбу є у паспорті Олексія, дата купівлі квартири – у виписці ЄДРП. Звірити дані нескладно.
3. Якщо серед власників є неповнолітні діти, слід отримати від продавця дозвіл органів опіки на продаж квартири. Інакше держоргани можуть оскаржити угоду.
Крім того, у господаря квартири має бути документ, на основі якого квартира стала його власністю: , спадкування, дарування, приватизації, міни.
2. Попередні угоди з квартирою
Щоб перевірити їх, попросіть у продавця розширену виписку ЄДРП. В ній є інформація про людей, які раніше володіли квартирою. Важливо зрозуміти, на підставі яких угод квартира переходила у власність.
Якщо угоди йшли одна одною протягом року, це може ховатися схема шахраїв. Вони продали квартиру за підробленими документами та приховують сліди.
Ви перевірили поточного власника, з ним все гаразд. А два покупці тому квартиру продали шахраї. Коли оголошується справжній власник, суд скасовує всі правочини. Квартира залишається за першим власником. Нові господарі опиняються без житла та без грошей.
3. Довіреність
Якщо продавець не власник квартири, він має бути від господаря житла. Нічого протизаконного в цьому немає, але варто ретельно перевіряти документи перед такою покупкою.
Буває, що шахраї підробляють довіреність і продають чужу квартиру, тоді як справжній господар перебуває у тривалому відрядженні. Щоб не потрапити до такої ситуації, варто перевірити довіреність на сайті Федеральної нотаріальної палати.
Іноді шахраї отримують довіреність у недієздатної людини і також продають квартиру. Родичі дізнаються про угоду та подають до суду. Суд визнає договір купівлі-продажу недійсним через недієздатність господаря. Квартира залишається у нього у власності, ви опиняєтеся на вулиці, шахраї – на Мальдівах. Щоб не допустити подібного, необхідно зв'язатися з господарем квартири та попросити у нього довідки від нарколога та психіатра.
4. Прописка
Інформація про те, хто прописаний у квартирі, є в архівній виписці із домової книги. Її отримує власник. На момент покупки в квартирі ніхто не повинен бути прописаний, але як виняток можна вказати в договорі умову, коли колишні господарі знімуться з реєстраційного обліку.
Хоча тут багато тонкощів. Наприклад, якщо квартиру приватизували, якийсь із власників міг відмовитися від участі у приватизації. І тут він має право користуватися житлом після продажу. Таку людину не вдасться виписати навіть за допомогою суду. Те саме стосується і дітей: якщо вони не брали участь у приватизації і на це не було дозволу органів опіки, угоду можуть скасувати.
Ці подробиці є у виписці з домової книги. Якщо не перевірити такі дрібниці, можна купити квартиру із зареєстрованими мешканцями. Якщо виникають сумніви, краще звернутись до юриста.
5. Застава
Перевірте, чи не є квартира запорукою. Ця інформація є у розширеній виписці з ЄДРП, яку видають власнику житла. Тільки пам'ятайте про термін придатності такої виписки. Наприклад, суди приймають довідки, отримані пізніше місяця тому. Фахівці з нерухомості рекомендують довіряти випискам, які видані пізніше двох тижнів тому.
Також варто дізнатися, чи не ведеться щодо продавця та його дружина процедура банкрутства. можна дізнатися про винесені рішення арбітражного суду, - про справи, що йдуть у час. На сайті ФССП перевірте, чи не ведеться щодо власника виконавче провадження. І тут судові пристави можуть заарештувати його майно, зокрема і квартиру.
6. Спадщина
Ризиковано купувати квартиру у власника, яка дісталася йому у спадок. Раптом можуть з'явитися далекі родичі, які оскаржать правочин у суді. Постраждаете в результаті ви, а не спадкоємець.
Тому намагайтеся не купувати квартиру, якщо вона успадкована протягом трьох років з моменту угоди. За цей час можуть виникнути далекі родичі та пред'явити свої права на нерухомість. Чим більше часу пройшло з успадкування, тим краще.
7. Документи
Перевіряйте документи продавця. Звірте особисті дані із документами на право власності. Зверніть увагу на сторінку прописки. Якщо там багато адрес, насторожіться. Перевірте ще раз. Якщо сумніваєтеся, йдіть до юриста. Це краще, ніж позбутися квартири та грошей.
8. Довідки від нарколога та психіатра
Попросіть власника надати їх, щоб переконатися у його дієздатності. Недієздатний не може здійснювати угоду. Це має робити його опікун.
9. Борги за капремонт
Якщо колишній господар їх не погасить, це доведеться вам робити. Тому попросіть у нього квитанцію або візьміть довідку в компанії, що управляє. Але це стосується лише боргів за капремонт. Електрика, вода та інші ЖКП залишаються за колишнім власником квартири.
1. Прописуйте у договорі повну вартість квартири
Якщо продавець під різними приводами пропонує вказати меншу вартість квартири, не погоджуйтесь. Якщо щось піде не так, ви зможете повернути лише ту суму, яку прописано в договорі.
2. Сумніваєтеся – йдіть до юриста
Купівля житла на вторинному ринку пов'язана з багатьма ризиками. У них потрібно розібратися, інакше ви залишитеся без грошей, і без квартири. Якщо виникають сумніви, йдіть до юриста. Він розбереться і дасть пораду.
3. Застрахуйте угоду
Страхові компанії пропонують оформити титульне страхування. Якщо раптом щось піде не так і суд визнає правочин незаконним, ви хоча б не залишитеся без грошей і отримаєте відшкодування.
Погодьтеся, що покупка нерухомості – не найпростіша справа, особливо вперше. Борошна вибору ідеальної квартири поєднуються з безліччю питань щодо процедури оформлення. Виникає бажання не згаяти час, сили, а головне, власні гроші. Знайомо?
сайт розкладе по поличках всі можливі ризики та розповість, як перевірити квартиру на чистоту при покупці.
Придбання квартири на первинному ринку
На первинному ринку представлені квартири в будинках, що будуються. Вони ще мали власника, більше, їх немає як матеріальний об'єкт. В силу цього основний ризик покупця пов'язаний з тим, що девелопер не збудує та/або не введе в експлуатацію об'єкт нерухомості.
З іншого боку, така «нова» квартира має низку переваг з погляду ризиків:
- немає необхідності перевіряти її історію;
- немає ризику незаконних перепланувань;
- легко одержати інформацію про продавця, тобто. про забудовника.
Отже, ви віддаєте гроші за "кота в мішку", у зв'язку з чим залежите від забудовника. Тому так важливо правильно вибрати його. Докладно про те, як це зробити Ключовий момент – звертайте увагу спочатку на формальні дані компанії: історію, фінансову звітність, терміни здавання попередніх об'єктів будівництва.
Так, 100% гарантії від перенесення термінів чи заморозки будівництва житлового будинку не існує. Але мінімізувати ризики можна. Альтернатива - покупка житла на вторинному ринку, тобто у власника.
Купівля квартири на вторинному ринку
На вторинному ринку об'єкт нерухомості не примарний, а цілком реальний. Тому і ризики по угоді відрізняються великою різноманітністю.
Більшість випадків обману покупців виникають саме на вторинному ринку. Докладніше про популярні види шахрайства
Усі основні ризики при покупці квартири на вторинному ринку можна поділити на кілька груп. Розглянемо кожну детальніше.
Ризики, пов'язані з особистістю продавця
| Ризики | Спосіб мінімізації |
|---|---|
| Визнання продавця недієздатним чи обмежено дієздатним | Вимога довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів, довідки з органів опіки та піклування. Нотаріальне засвідчення договору купівлі-продажу. |
| Ризики при покупці у продавця з довіреністю | Перевірте справжність та дійсність довіреності за допомогою письмового запиту до нотаріуса, який видав довіреність. |
| Обман із метою розкрадання грошей | Не передавайте гроші продавцеві до державної реєстрації переходу права власності. Використовуйте розрахунки за допомогою банківського осередку, акредитива або ескроу-рахунку. |
| Відчуження за підробленим паспортом | Перевірте паспорт на базі недійсних паспортів ФМС Росії. |
Ризики, пов'язані з правами інших осіб
| Ризики | Спосіб мінімізації |
|---|---|
| Продаж квартири, приватизованої в обхід прав неповнолітніх | Запит архівної виписки з будинкової книги про осіб, які коли-небудь зареєстровані у квартирі. |
| Порушення прав неповнолітніх | Перевірте у продавця дозвіл органів опіки та піклування на угоду. Запросіть документи, які підтвердять, що неповнолітньому буде де проживати надалі. |
| Порушення прав чоловіка власника квартири | Ознайомтеся з нотаріальною згодою чоловіка на угоду. Або запитайте нотаріально завірену заяву про те, що продавець не був одружений на момент придбання нерухомості. |
| Можливість збереження права на проживання у третіх осіб | Запросити виписку з будинкової книги із відомостями про всіх зареєстрованих осіб. Вимагати зняття з обліку у продавця. Запросити контрольну виписку. |
| Поява невказаних спадкоємців | Менш ризикований варіант - купівля квартири у спадкоємців першої черги (дітей, батьків, подружжя спадкодавця). |
Ризики, пов'язані з об'єктом нерухомості
Як дізнатися історію квартири
З появою Єдиного державного реєстру прав, а потім Єдиного державного реєстру нерухомості стало легше впевнитись у юридичній чистоті квартири перед покупкою.
З реєстру ви можете отримати кілька видів виписок, зокрема:
- про об'єкти нерухомості;
- про власників об'єктів нерухомості;
- про виникнення, зміну та припинення прав на об'єкти нерухомості;
- про кадастрову вартість об'єкта.
Як отримати виписку? Найпростішу – про об'єкт нерухомості – можна в електронному вигляді на офіційному сайті Росреєстру. Вона доступна будь-якій особі. За іншими слід звернутися до:
- відділення Росреєстру або кадастрової палати.
Завдяки виписці можна мінімізувати шанс купити квартиру із поганою історією.
Іншим важливим документом є Виписка з домової книги, вона довідка за формою №9 або Довідка про реєстрацію. У ній містяться відомості про зареєстровані на даний момент та зняті з реєстрації фізичних осіб. Отримати її може лише власник чи зареєстрована особа.
Де отримати?
- у МФЦ;
- у територіальному відділенні ФМС;
- у житлово-експлуатаційному закладі.
Як перевірити юридичну чистоту угоди купівлі-продажу
Якщо ви переконалися, що проблем із квартирою немає, то не поспішайте розслаблятися. Вам необхідно перевірити юридичну чистоту угоди, купуючи квартиру. Зберігайте пильність безпосередньо під час підписання договору купівлі-продажу.
Яким має бути договір, щоб він мав юридичну силу? Закон встановлює обов'язкову форму – письмову як одного документа, підписаного сторонами. Вам знадобиться три екземпляри: для вас, як покупця, для продавця та для Росреєстру.
Крім форми, важливим є і зміст договору. Перевірте, щоб у ньому обов'язково було:
- дані про сторони договору: продавця та покупця;
- інформація про предмет договору, тобто. про саму квартиру;
- безпосередньо зобов'язання однієї сторони передати квартиру, а другий – прийняти її та сплатити ціну;
- відомості про ціну та спосіб розрахунків;
- перелік осіб із зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням, що продається, якщо такі є.
На жаль, ринок вторинного житла є найулюбленішим місцем проживання квартирних аферистів. Вирішивши придбати таку нерухомість, покупець повинен бути гранично пильний та обережний. Найкращим варіантом перевірки юридичної чистоти угоди є повний моніторинг документації на об'єкт купівлі-продажу. Якщо ви звернетеся в агентство, фахівці обов'язково перевірять усі документи до моменту укладання угоди. Однак покупцеві бажано мати чітке уявлення про те, як перевірити квартиру перед покупкою та за що він платить агентам гонорар.
Навіщо юридично перевіряти квартиру перед покупкою
Якщо житло є юридично чистим, ніхто після оформлення угоди не зможе опротестувати її законність. Ця теза справедлива лише в тому випадку, коли точно встановлено: попередній власник отримав права на нерухомість у повній відповідності до закону і квартира не має так званих обтяжень.
У процесі перевірки можуть виникнути різні підводні камінці. Про них покупцю краще дізнатися заздалегідь, адже він збирається розлучитися із солідною сумою грошей.
Перевірка юридичної чистоти квартири - покрокова інструкція
Щоб уникнути непотрібних переживань та можливих витрат на судові розгляди, вивчіть крок за кроком дії, необхідні при перевірці юридичної чистоти об'єкта. Головне завдання полягає в тому, щоб чітко розуміти, які документи потрібно перевіряти перед покупкою квартири.
Право власності
Перший перевірочний крок, який необхідно зробити покупцю або агенту, що представляє його інтереси. Це може бути договір дарування, міни, купівлі-продажу, ренти або свідоцтво, що підтверджує право на спадщину.
Підводні камені: Іноді власник терміново продає квартиру, яка за документами нещодавно була заповідана або подарована йому сторонньою особою - це серйозний привід насторожитися. Можливий варіант, коли продавець показує судове рішення, що набуло чинності. У кожному з наведених випадків постарайтеся уважно вивчити справжність усіх паперів. Вони неприпустимі виправлення і підчистки, а підписи відповідальних осіб мають бути з обох сторін.
Інші документи, які потрібно перевірити
Попросіть власника надати виписку з ЄДРП. Також перед покупкою можна перевірити квартиру через Росреєстр самостійно, написавши заяву, сплативши мито і надавши посвідчення особи.
Підводні камені: Розширену виписку з детальною історією об'єкта може отримати лише власник, тому краще вимагати документ із нього. Даних про нерухомість старше 1998 року в основі Росреєстру може не виявитися - це пряме доказ юридичної чистоти квартири. Якщо ж ви чомусь сумніваєтеся, надішліть запит до Департаменту житлової політики, це безкоштовно.
Перевірка квартири по БТІ
Йдеться про технічний план та кадастровий паспорт, де відображаються параметри житла та вказані всі законні перепланування.
Підводні камені: Згода на перебудову видає муніципальна служба Інакше вони вважаються протизаконними, що може дати новим власникам чимало проблем.
«Пробивання» продавця
Купуючи потрібно перевірити не тільки квартиру. Варто пробити й особу, яка виставила її на продаж. Тож попросити продавця показати паспорт цілком доречно. Пробити людину за її паспортними даними можна на офіційному сайті ФМС Росії.
Підводні камені: Важливим моментом під час перевірки продавця є інформація про його дієздатність Як мінімум ви можете опитати сусідів, хоча адекватна людина для забезпечення прозорості угоди підготує набір таких документів самостійно.
Перевірка прав третіх осіб
Вимагайте детальну виписку із домової книги. Наприклад, на захисті прав неповнолітніх стоять органи опіки. Інтереси осіб, які перебувають на тривалому стаціонарному лікуванні, у будинку для людей похилого віку або виправній установі також захищені державою. Якщо продавець перебуває у зареєстрованому шлюбі, слід переконатися, що другий чоловік не заперечує угоду.
Підводні камені: Іноді люди, які вважалися безвісти зниклими, раптово заявляють про свої права на власність після її продажу Якщо спливає подібна інформація, варто добре перевірити її або навіть продовжити пошуки чистішого в юридичному відношенні варіанта.
Будьте уважні та подбайте про безпеку
При перевірці юридичної чистоти будь-якої угоди завжди пам'ятайте про безкоштовний сир у мишоловці. Якщо вам навернувся варіант за явно заниженою вартістю, кілька разів подумайте, чи варто вплутуватися в таку авантюру. Будьте уважні подвійно, якщо в процесі спілкування з продавцем ви помітили, як він постійно юлить, уникає відповідей на прості питання і поспішає якнайшвидше завершити угоду.
Історії з життя
Довго підшукували дітям «двушку», і ось навернувся вигідний варіант. Власник розповідав, що сім місяців тому поховав батька, і квартиру продає дешевше за ринкову вартість, аби скоріше позбавитися скорботних спогадів. Ми з дружиною погано розуміємося на правових питаннях, тому звернулися за допомогою до фахівців з нерухомості. Юрист із компанії порадив взяти паузу у переговорах, а він поки що зробить пару запитів. І недаремно! Виявилося, що у квартирі раніше було прописано родича, який зараз перебуває у місцях позбавлення волі. Повернувшись із в'язниці, він за законом може претендувати на житло. Добре, що ми пішли до професіоналів! Зараз донька із зятем живуть у чудовій юридично чистій квартирі, яку нам підшукали в агентстві.
Знаючи, як можна перевірити квартиру на чистоту при покупці в 2019 році, можна виключити можливість попадання на недобросовісних продавців з усіма юридичними наслідками.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок є індивідуальним. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО ТА БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
До питання придбання нерухомості варто підходити максимально серйозно, через що потрібно попередньо підготуватися.
Ключовим етапом перед підписанням договору купівлі-продажу прийнято вважати перевірку квартири на юридичну чистоту.
Немає особливого значення. Про самостійну перевірку йдеться або шляхом використання послуг кваліфікованих фахівців. Незалежно від варіанта перевірки необхідно докладно знати всі наявні нюанси.
Загальні аспекти
Термінологія юридична чистота квартири широко застосовується, не зважаючи на той факт, що воно з'явилося у сфері надання.
Зустрічаються ситуації, у яких навіть звернення до спеціалізованої компанії громадяни що неспроможні зрозуміти, що з них потрібно зробити і надати.
Через це дуже важливо спочатку ознайомитися з базовими теоретичними відомостями та російським законодавством.
Що потрібно знати
За наявності в об'єкта нерухомості юридичної чистоти це може означати лише те, що її неможливо буде зажадати у нового власника.
Завдяки цьому можна з упевненістю говорити, що право власності у минулого власника було отримано на законних підставах, а також відсутні обтяження або інші негативні сторони.
З якою метою проводиться перевірка
У процесі покупки квартир можуть виникати численні спірні питання та конфліктні ситуації (наприклад, з оскарженням прав на об'єкт нерухомості), через що необхідно уникати проблем, документацію на квартиру та її історію досконально перевіряють учасники угоди.
Нерідко це питання довіряють кваліфікованим спеціалістам – співробітникам агентств нерухомості.
Підставами для виникнення спірних ситуацій прийнято вважати:
| Виявлення раніше відсутніх громадян | Які раніше були зареєстрованими у нерухомості. Наприклад, вони вважалися зниклими або відбували покарання в місцях позбавлення волі |
| Скасування реєстрації неповнолітніх громадян | Зареєстрованих у нерухомості, без попередньої згоди територіального органу та |
| Визнання судовим органом минулого власника недієздатним | Наприклад, через наркоманію, алкоголізм, похилого віку і так далі |
| Спроба розділити квартири | Після офіційного розлучення між подружжям |
| Спірні ситуації | Минулих правонаступників об'єкту нерухомості |
| Протизаконна процедура | |
| Приховування даних щодо зареєстрованих мешканців | За конкретною адресою |
Максимальний термін позовної давності щодо визнання правочинів нікчемними, які безпосередньо відносяться до об'єктів нерухомості, становить за законодавством РФ 3 роки.
По завершенню цього періоду у громадян, які придбали квартиру, не може виникати побоювань щодо набутих прав власності.
Законодавча база
Під час придбання об'єкту житлової нерухомості необхідно посилати такі основні нормативно-правові документи:
Саме у цих зазначених законодавчих актах вказано всі нюанси з цього питання.
Як перевірити чистоту квартири при покупці самостійно
Перевірка квартири на чистоту вимагає вивчення таких основних параметрів, як:
- якість;
- історія нерухомості;
- перевірка документації щодо справжності тощо.
Розглянемо докладніше, як самому перевірити чистоту при покупці.
Якість нерухомості
Якість нерухомості - одна з головних, про що варто з'ясувати. Власник квартири в обов'язковому порядку повинен мати довідку з БТІ.
Що ховається під термінологією "якість нерухомості"? Його встановлюють, враховуючи те, чи законно було проведено , чи є відповідне дозвіл від місцевого органу самоврядування.
Дозвіл повинні надавати виконавчій владі, але ключовою умовою вважається заборона у порушенні якості житлоплощі та пошкодження несучих конструкцій.
У разі перепланування квартири без згоди надалі можуть виникнути складності.
Зокрема, потрібно з'ясувати:
- з яких матеріалів велося будівництво;
- наявність комунікацій;
- інші технічні характеристики;
- надання гарантій на виконані роботи та встановлене різне обладнання.
У разі підписання із забудовником (ДДУ у будівництві) він повинен обов'язково бути зареєстрованим за правилами російського законодавства.
Історія житла
Як перевірити юридичну чистоту квартири перед покупкою у цій ситуації? Тут неможливо обійтися без виписки.
У такому документі докладно відображено відомості щодо:
- можливе накладання на нерухомість;
- скільки разів було перепродано квартиру.
Найбільш чистою вважається та нерухомість, про яку практично немає відомостей. У разі накладення арешту або , слід обов'язково перевірити давність.
Необхідно звертати увагу на те, що дає можливість роз'яснити нюанси, як:
Дані щодо зареєстрованих громадян та тих, хто був знятий з реєстраційного обліку, мають бути схожими у всій документації, інакше такий факт має насторожити покупця.
Розширену виписку щодо зареєстрованих громадян можна отримати після оплати.
Достовірність документів
Найбільш популярними різновидами шахрайства в процесі купівлі житлової нерухомості прийнято вважати реалізацію по дублікату документації або ж і зовсім з викраденими.
Для мінімізації ризиків попадання на шахраїв дуже важливо здійснити процедуру перевірки документації, зокрема:
- виписки, яка може бути оформлена в Росреєстрі на підставі, зокрема пункту 14;
- правовстановлюючої документації виходячи з Федерального закону № 122, зокрема ст. 17.
Необхідно звертати увагу на те, що свідоцтво, яке видається в ЄДРП щодо реєстрації прав власності на житло, починаючи з 2015 року, може бути оформлене у паперовому вигляді без будь-якого захисту (наприклад, без нанесення на документ водяного знаку) на офіційно розробленому бланку.
Водночас не потрібно надавати свідчення старого зразка. Витяг з територіального представництва Росреєстру не повинен бути оформлений тривалий час.
У виписки з територіального представництва РосРеєстр докладно вказані такі відомості, як:
- наявність майнових спорів, які безпосередньо пов'язані з нерухомістю, що купується;
- займаної площі житла;
- повні відомості про власника квартири тощо.
Перед укладенням угоди про придбання об'єкта житлової нерухомості необхідно впевнитись у тому, що воно на законних правах перебуває у праві власності у продавця.
Для цих цілей власник нерухомості в обов'язковому порядку повинен надати на першу вимогу один з таких договорів, як:
- приватизації;
- - Найбільш оптимальний варіант;
- законної Постанови судового органу.
За наявності будь-яких виправлень у правовстановлюючій документації повинні мати персональні підписи всіх без винятку громадян, які брали участь у правочині, у тому числі й засвідчені печаткою нотаріального органу з метою підтвердження справжності.
Вкрай важливо перевіряти факт державної реєстрації договорів та дату укладання правовстановлюючої документації.
Якщо ж новий власник поспішно продає нерухомість, то є ключовим моментом, щоб запідозрити його в різних видах шахрайства.
Особи, зареєстровані на об'єкті
Одним із заключних етапів перевірки нерухомості на юридичну чистоту прийнято вважати ознайомлення з .
За допомогою цього документа можна дізнатися докладні відомості щодо зареєстрованих громадян на конкретну адресу, а також про права, які вони мають на квартиру після укладення угоди про продаж.
Найбільш істотним ризиком є можливість оскарження третіми особами.
Зокрема це може статися з причини безвісно відсутньої особи (наприклад, перебуває у місцях позбавлення волі або ж відправлений у тривалу ), який може повернутися навіть через кілька років.
Крім цього, чимала небезпека полягає при купівлі нерухомості із зареєстрованими неповнолітніми дітьми.
У цій ситуації їх неможливо зняти з реєстраційного обліку без отримання попередньої згоди органів прокуратури та .
Крім того, важливо звертати увагу на права власності подружжя на об'єкт, що цікавить нерухомість, який був куплений під час шлюбу. У випадку з шлюборозлучним процесом, договір повинен включати згоду другого чоловіка.
Нюанси на вторинному ринку
У разі купівлі нерухомості на вторинному ринку необхідно звертати увагу на деякі важливі особливості та нюанси.
Зокрема, перед укладанням угоди слід приділяти особливу увагу на такі моменти:
- конкретне число власників;
- канали, якими здійснювалося фінансування всіх раніше укладених угод;
- за наявності кількох власників необхідно звертати увагу на відсутність серед них громадян, які офіційно визнані недієздатними або неповнолітніми;
- важливо виключити можливість відсутності однієї чи кількох власників;
- потрібно ознайомитись з кількістю зареєстрованих громадян, а також з'ясувати нюанс зі зняттям із реєстраційним обліком;
- важливо звертати увагу на технічні параметри об'єкта нерухомості, які докладно вказані у . Зокрема важливо виявити незаконність перепланування, якщо така була;
- якщо нерухомість була отримана як спадкова маса, то потрібно ознайомитися з підставою.
Після завершення перевірки всіх необхідних відомостей рекомендується зняти з них копії та залишити при собі.
Необхідно звертати увагу на те, що копії документації, які були зроблені, зможуть при можливих судових розглядах надалі відстояти свої інтереси та як мінімум повернути свої кошти.
Відео: як перевірити квартиру перед покупкою - які документи необхідні при покупці
Іншими словами, це своєрідна доказова база. У разі придбання нерухомості за допомогою спеціалізованих установ або кредитора, то немає необхідності сподіватися на те, що кваліфіковані фахівці фірм проведуть всі необхідні перевірки з метою виявлення шахрайства.
Вкрай важливо насторожитися покупцям у разі виявлення таких факторів, як:
- наявність факт великої кількості перепродажів конкретної нерухомості;
- поведінка продавця викликає підозру;
- спроба приховати персональні відомості;
- продаж здійснюється не самим власником квартири, а уповноваженою особою. У цій ситуації необхідно перевірити справжність повноважень та період
- дії документа – слід звернутися до нотаріуса;
- спроба продати квартиру за ціною, яка істотно нижча за собівартість аналогічної нерухомості в тому ж районі;
- зустрічний продаж;
- необхідно перевіряти період дії посвідчення особи реалізатора;
- уважно слід ознайомитися з періодами дії документації, зокрема про періоди проведення .
Кваліфіковані фахівці рекомендують здійснювати візуальний огляд нерухомості у світлий час доби, для можливості побачити наявні нюанси.
За бажання можна познайомитися із сусідами, щоб виявити недоліки купівлі нерухомості у конкретному під'їзді.
Нерідко трапляються ситуації, коли сусіди зловживають алкоголем. У цій ситуації краще зробити вибір на користь іншої квартири, оскільки тут буде дуже галасливо.
Скільки коштує процедура
Говорячи про те, де перевірити, то процедура здійснюється практичними всіма без винятку юридичними фірмами за певну плату лімбо у комплексі під час супроводу угоди на всіх етапах.
Вартість безпосередньо залежить від регіону проживання і варіюється в межах від 5 до 70 тисяч рублів.
Кінцева вартість багато в чому залежить від обсягу та складності перевірки необхідних відомостей. Не рекомендується поспішати у процесі вибору юридичної компанії.