Терміни продажу нерухомості після набуття спадщини. Через який час можна продавати квартиру після набуття спадщини. Якщо ви продавець

Нерідко виникають ситуації, коли, тільки-но отримавши у спадок житло, громадяни прагнуть тут же продати його. Однак за таких угод існує маса юридичних нюансів, які не можна не враховувати. Головне ж питання, яке непокоїть будь-якого спадкоємця, який задумав реалізацію успадкованої житлоплощі - коли можна продавати квартиру, вступивши у спадок?

Зміст:

Коли можна продавати спадкову квартиру?

З дня смерті спадкодавця спадкоємець отримує право власності на успадковане майно. Навіть якщо він ще не оформив відповідне свідоцтво та нічого не зареєстрував у Росреєстрі. З нього буде попит за комунальні платежі з нерухомості та податки за весь час, що йде процедура набуття спадщини, а також далі.

Проте розпоряджатися об'єктом нерухомості спадкоємець зможе лише після набуття спадщини та реєстрації права власності, відповідно до чинних законних правил. Інакше жодна угода не буде оформлена у реєстраційному органі. Навіть документи здати не вийде, оскільки спадкоємець не матиме необхідного титулу уповноваженого продавця.

А деякі успадковані об'єкти і зовсім перебувають під заставою, що переходить наступнику. І тут, поки заставоутримувач, хто б він не був, не дасть належної згоди, нічого з квартирою чи будинком не можна буде вдіяти – ні продати, ні подарувати.

То що треба зробити спадкоємцю?

• По-перше, розпочати спадщину і отримати у нотаріуса відповідне свідчення.
• По-друге, або поставити нерухомість на кадастровий облік або внести актуальні зміни до кадастру (відомості про нового власника).
• Після зареєструвати права власності у Росреєстрі.
• Потім щось вирішувати з продажем (і тільки заручившись згодою заставоутримувача або погасивши іпотеку, щось таке є).

Податок під час продажу

Багато успадкованих об'єктів нерухомості практично відразу після того, як спадкоємець набуде спадщини, виставляються на продаж. Особливо, якщо правонаступник не один, і вони інакше між собою ніяк не можуть поділити успадковане житло. Однак можливі й інші причини реалізації - гостра потреба в грошах, наявність іншого житла та ін. При цьому продавець зберігає певний обов'язок перед державою - треба сплатити податок з угоди. І це крім мита за набуття спадщини.

Щодо розміру збору, він становить для громадян Росії 13% від продажної вартості.. І платити необхідно до територіальної інспекції не пізніше 15 липня року, наступного за роком продажу. Нерезиденти перераховують до бюджету 30% суми угоди.

Крім того, до обов'язків продавця входить правильно скласти та вчасно подати (не пізніше 30 квітня року, наступного за роком продажу) декларацію 3-ПДФО.

Чинним законодавством жодних пільг для тих, хто реалізує нерухомість, не передбачено. Навіть якщо продавець належить до однієї із соціально незахищених громадянських категорій. Податок сплачують усі в зазначеному розмірі. Однак є можливість (причому абсолютно легальна) повністю звільнитися від обов'язку або суттєво знизити розмір податкового обов'язку.

Рекомендуємо прочитати:

Законні способи не сплачувати/зменшити податок

Звільнення з податку

Щоб не платити в скарбницю податок від угоди купівлі-продажу, потрібно, щоб продавець володів об'єктом нерухомості понад 3 роки з моменту настання права власності.

Важливо: п закону, якщо квартира була у власності платника податків більше 36 місяців, він звільняється від сплати ПДФО з її продажу.

Загалом, з 2016 року встановлено новий термін володіння для безподаткового продажу нерухомості – 5 років. Проте на успадковане житло він не поширюється. Там, як і раніше, залишається термін у 3 роки.

Зниження розміру податку

Зменшити суму ПДФО-податку з продажу житлового приміщення можна фактично до нуля, якщо продавати квартиру (або приватний будинок) недорого. Тут і трьох років чекати не доведеться. Проте декларацію таки треба буде подати.

Процедура такого «здешевлення» така:

1. Від вартості об'єкта продажу (квартири або, знову ж таки приватного будинку) слід відібрати належний за законом податковий відрахування (1 000 000 рублів) або ж купівельні витрати.
2. І саме отриману різницю (тільки її) треба буде помножити на ставку в 13%.

Важливо: слід чітко розуміти і запам'ятати, що відняти треба чи мільйон, чи понесені витрати. І те, і те відняти не можна.

Коли реалізують пайову нерухомість, кожен пайовик подає 3-ПДФО. У декларації вказується сума податку залежно від частки. І тоді податкове відрахування застосовується «подольно» – 1 млн на весь об'єкт нерухомості.

Продажна вартість житла вказується і в договорі, і в декларації, що подається. Встановлюється вона в договірному порядку, але не повинна бути меншою за 70% від кадастрової вартості об'єкта.

Податкові ризики та відповідальність

Фахівці ІФНС щорічно припиняють тисячі злочинних спроб підтасовування та спотворення показників, що надаються, з метою скоротити особистий податковий тягар. Але несумлінним платникам податків рік у рік все важче «оригінальнічати», винаходячи нові способи уникнення повноцінних платежів до бюджету . А з 1 січня 2016 року взагалі стало важко занижувати ціну, завищувати витрати і т.д. Тепер:

Важливо: Варто запитати будь-якого спеціаліста з податкової мінімізації, і він порадить робити звітність максимально прозорою, серйозно ставиться до перерахування нарахованих зборів, а з будь-якого важкого питання негайно звертатися до інспекції ФНП за місцем проживання за докладними роз'ясненнями.

Купівля квартири у спадкоємців: ризики покупця

Купівля квартири після її успадкування вважається на ринку угод з нерухомістю одним із найбільш ризикованих заходів. Тому що «підводного каміння» досить багато. І краще від таких угод відмовлятись. Але якщо намір серйозний, слід вжити низку захисних заходів. Як мінімум, залучити до такої угоди досвідченого юриста. А як максимум ще незалежного ріелтера. І чітко слідувати інструкції, що скорочує ризики:

Перше враження

Особливо повинні насторожити «надто хороші» умови пропозиції про покупку. Йдеться насамперед про невисоку ціну. Про що вона може свідчити? Про те, що з квартирою явно щось нечисте, і продавець намагається швидше її позбутися.

Якщо вартість відсотків на 10-15 нижча за стандартну ринкову - це ще куди не йшло, а ось більш суттєві «знижки» мають насторожити. Вони - привід задуматися про причини продажу житла та нюанси цього самого продажу.

Зустріч із продавцем

Насамперед необхідно з'ясувати: хто продавець – справді власник чи лише представник? І якщо друге, то за довіреністю він діє чи ні? Також обов'язково потрібно перевірити паспортні дані.

Навіть якщо доведеться мати справу з довіреною особою, слід наполягати на особистій зустрічі з власником нерухомості. І краще, якщо така зустріч відбудеться в квартирі, що продається, у присутності свідків.

Під час бесіди з господарем житла слід з'ясувати:

• привід на продаж нерухомості;
• житлову історію, від першого власника до сьогодні;
• хто прописаний на житлоплощі (і особливо: чи є неповнолітні, а також громадяни, яких за законом ніяк не виписати - відмовилися від приватизації; проходять військову службу на заклик; відмовники за заповітом; засуджені, що відбувають покарання; довго відряджені за кордон і т.д. );
• як успадковувалося майно (чи був судовий позов; ПІБ та адреса нотаріуса тощо);
• чи є технічні проблеми з приміщенням (перепланування, у тому числі незакінчене; помилки в офіційній техдокументації та ін.);
• чи є заборгованість з комунальних та інших обов'язкових платежів;
• чи є обтяження (іпотека; договір оренди, ін.);
• причини, через які продажем об'єкта нерухомості займається довірена особа, а не власник особисто;
• основні положення/умови майбутнього договору;
• інші важливі моменти.

Жодних задатків

Сьогодні час непростий: продати житло складно, а гроші у будь-якому разі зберігають високу ліквідність. Тому жодних попередніх договорів, застав, розписок та іншої «другорядності». Тільки основний договір та чіткі умови в ньому, а потім уже все інше.

Нерухомість купується винятково на холодну голову. А якщо зірветься один варіант (що буває вкрай рідко), обов'язково з'явиться інший. Втім, кожна ситуація є індивідуальною. Але продавцю завжди слід зберігати обережність та передбачливість.

Документи

Треба буде зажадати, а потім уважно вивчити всю документацію на житло, що розглядається як купівля:

Правовстановлюючу:

• Свідоцтво про спадщину;
• Угода про розподіл спадкових часток;
• договори (купівлі-продажу, дарування, приватизації, ін.).

Правопідтверджуючу:

• виписку із Росреєстру.

Технічну:

• паспорт із БТІ;
• техплан;
• кадастровий паспорт (або витяг з ДКН);
• ухвалі про законність перепланування.

Крім того, знадобляться:

Можливо знадобляться ще якісь документи. Головне, встановити точно – коли саме відбулася передача спадщини. Якщо нещодавно (до року), ризик реальний. А от якщо 5 років і більше, то операція буде результативною.

Інформацію з документів слід порівняти із відомостями, попередньо отриманими від продавця. А також перевірити папери на наявність помилок, неточностей та ін.

Огляд

Перед тим, як погоджуватися на придбання, об'єкт нерухомості слід оглянути щодо виявлення можливих проблем з комунікаціями, вентиляцією та іншим інженерним обладнанням. З іншого боку, слід з'ясувати актуальність планування. І ще поговорити із сусідами (насамперед знизу): чи були затоплення, порушення санітарних норм чи утримання житлового приміщення, інші проблеми?

Розмова із нотаріусом

Варто спробувати потрапити до нотаріуса, який провадив спадкову справу. Краще, якщо візит буде спільним (з продавцем), тоді фахівець легко піде на контакт. А якщо ні, то може і відмовити в оголошенні відомостей . А покупцеві треба знати:

• наскільки чистою була спадкова справа;
• чи були конфлікти та розбіжності між претендентами на спадщину;
• чи не йдуть і досі судові позови між правонаступниками дійсними та можливими.

У нотаріуса ж можна запросити відомості про накладені арешти та обмеження на житло, що цікавить.

Запит з баз даних

Наявність судових розглядів та виконавчих проваджень у продавця та інших спадкоємців, а також у спадкодавця легко можна перевірити на:

• генеральному сайті російських судів (ДАС РФ «Правосуддя» за адресою https://sudrf.ru, в закладці «Пошук у справах та судових актах»);
• офіційний ресурс ФССП (судових приставів), який розташований за адресою http://fssprus.ru , в закладці «Банк даних виконавчих проваджень».

Наведення довідок

Якщо є можливість, не завадить навести довідки поліції про продавця. Ну, а раптом за ним уже були факти шахрайства. Інформація із цього приводу убереже покупця від втрати серйозних коштів.

Оформлення

Найбезпечніший варіант – нотаріальний супровід угоди. І краще залучити до цього самого нотаріуса, що вів спадкову справу. Якщо йдеться про продаж пайової нерухомості, то нотаріальне посвідчення угоди обов'язково за законом.

Коли нотаріус у курсі справи – ця обставина знімає безліч ризиків. Фахівець може перевірити законність угоди, а разі проблем несе цілком певну відповідальність.

Потенційний покупець повинен обов'язково обговорювати умови договору, вимагати пояснень та вносити в текст вигідні для себе зміни. Слід також стежити, щоб у договорі знайшли відображення лише достовірні дані та цифри. І насамперед, за жодних обставин не слід занижувати вартість угоди з паперів. Інакше якщо щось піде не так, покупець отримає тільки ті гроші, які прописані в договорі. Ні карбованця більше!

Можна для більшої переконливості зустрітися з іншими спадкоємцями (буде такі є) і отримати з них розписки про відсутність інтересу до житла, що купується, і претензій до угоди, що готується. Законом такі речі не передбачені, але купівельного спокою від них побільшає.

Важливо: від планованої покупки краще відмовитись при найменшому натяку на непрозорість угоди та наміри продавця.

Що робити у разі виникнення проблем після покупки?

Негативних наслідків (і дуже різнорідних) після покупки квартири у людей, які отримали її у спадок, може бути чимало. Наприклад:

• безліч претендентів на нерухомість (за заповітом, за законом, власники обов'язкових часток тощо);
• різнорідність домагань спадкоємців (хто хоче стати власником, інший вимагає грошову компенсацію, третій хотів би отримати лише право на проживання тощо);
• тривалість процесу вступу у спадок та ін.

Крім того, це можуть бути:

Очевидні погрози

Скасування угоди (або визнання її недійсною) у спадковій квартирі. Цього можуть вимагати, скажімо:

Список можна продовжувати і продовжувати – ситуацій, які можуть скасувати угоду щодо спадкової квартири, справді багато.

Зміна умов договору купівлі-продажу

Ця обставина може зробити угоду купівлі-продажу зробити невигідною для покупця. Коли ж можлива зміна умов?

Скажімо, якщо за заповітом виконавець зобов'язаний продати житло, а гроші переказати на рахунок неповнолітнього. І все так і було зроблено, але органи опіки та піклування, які діють на користь дитини чи підлітка, сперечалися умови угоди та збільшили продажну вартість квартири. А тягар із доплати якраз і ліг на плечі сумлінного покупця.

Обмеження прав нового власника

Наочніше ситуацію розглянути на наступному прикладі:

Спадкодавцем було складено заповіт, згідно з яким його друг міг довічно проживати (і бути зареєстрованим на постійній основі) у квартирі, що залишається у спадок синові. Проте син житло майже одразу продав. Прямо «разом» із відмовником. А друг свої права висунув уже покупцеві - новому господареві житлоплощі. І той був змушений довгий час жити під одним дахом із сторонньою йому людиною.

Непрямі проблеми

Покупець може також понести додаткові накладні витрати від невдалої угоди купівлі-продажу спадкової нерухомості.

Приклад №1: Після вигідної купівлі нещодавно успадкованої квартири хтось зробив у житло дорогий ремонт. А договір угоди незабаром був визнаний недійсним, і суд ухвалив усе повернути «на свої кола». Продавець виявився порядною людиною та повернув покупцеві вартість квартири. Проте за виконаний ремонт повертати кошти відмовився, оскільки обробка була виконана не на його смак. Нещасному Р довелося йти до суду з цим питанням, витрачати свій час, гроші та нерви без особливої ​​надії на позитивне для себе рішення.

Але вищенаведена ситуація виглядає більш-менш стандартно, а бувають надзвичайні випадки.

Приклад №2: Добросовісний покупець Ж придбав успадковану квартиру, а потім продав її з націнкою. І тут з'явилося рішення суду, яке анулює обидві угоди. Тобто житло було повернено справжнім спадкоємцям, які відсудили свої права у лжена спадкоємця. А останній уже витратив усі гроші, отримані від реалізації нерухомості та готується до судового процесу за звинуваченням у шахрайстві. При цьому сумлінний покупець Ж повернув кошти, отримані від своїх покупців, а сам залишився без квартири, і без грошей.

Адже багатьох проблем можна було б уникнути, якщо проявити обережність і дотримуватися хоча б 3 простих правил:

1. Не поспішати із продажем власності. Оскільки подальший продаж не зможе вберегти угоду від можливого заперечення. І якщо не почекати, наслідки буде ще складніше усунути.
2. Якщо задумано ремонт, слід збирати та зберігати всі документи, що підтверджують витрати з цього приводу. Щоб потім усі витрати можна було визнати збитками, та стягнути їх із продавця.
3. Протягом деякого часу після придбання нерухомості (півроку-рік) варто стежити за її станом, вимагати виписки в Росреєстрі і про прописані на житлоплощі особи. Щоб вчасно відреагувати на можливі проблеми. Часом важливо, а зволікання тягне за собою невиправні наслідки.

Зберігати спокій

Якщо угода в результаті виявилася неблагополучною, необхідно обов'язково зберігати спокій і надалі діяти максимально холоднокровно. Не робити необдуманих поспішних кроків, вплутуючись в авантюри продавця або спадкоємців, що сперечаються.

Максимум участі у судових спорах

Які б претензії не виникали у можливих правонаступників до продавця нерухомості, покупця та нового власника об'єкта нерухомості потрібно бути в курсі того, що відбувається. Присутні на всіх судових розглядах, адже винесені на них рішення можуть мати різні наслідки. І не просто бути присутнім, а брати активну участь, заручившись підтримкою досвідченого кваліфікованого (в даній галузі) юриста.

Взаємодія з продавцем

Із продавцем спірної нерухомості покупцю важливо підтримувати постійний контакт. Адже в деяких моментах у першого набагато більше інформації, ніж у другого. Якщо диктують обставини, потрібно поєднувати зусилля, щоб максимально ефективно протистояти позивачеві.

Важливо: тільки діяти потрібно дуже акуратно, зберігаючи пильність. А то, прикидаючись союзником, продавець може виявитися супротивником.

Звернення до поліції, прокуратури

Захищаючи свої права слід використовувати всі можливі законні методи. А саме:

1. Заявити до поліції про загрозу майну. Навіть якщо вони мало що вдадуться, результати перевірки допоможуть у суді. Плюс корисна інформація (наприклад, у справі відмови), яку можна буде почерпнути зі звіту представників влади.
2. Заявити до прокуратури. Їхня перевірка може навіть налякати «позивача», якщо продаж нерухомості та подальше звернення до суду стали діями однієї шахрайської схеми. Багато зловмисників вважають за краще відмовитися від злочинних планів, щоб не бути викритими та покараними.

Продаж квартири спадкоємцем: ризики продавця

При продажу спадкової нерухомості абсолютних гарантій немає продавця, ні покупця. Першому, наприклад, може загрожувати:

• повернення грошей за договором;
• відшкодування ремонтних витрат останнього власника (у тому числі на перепланування чи дозволену зміну призначення об'єкта);
• компенсація моральної шкоди та інших збитків покупця.

Або обділені спадкоємці можуть через суд визнати спадкоємця негідним, а значить анулювати договір купівлі-продажу.

Що робити продавцеві, щоб уникнути негативних наслідків продажу?

Намагатися мінімізувати позови. Як?

Отримання нерухомого майна у спадок пов'язане з безліччю юридичних турбот. Розкажемо у статті, коли можна продати квартиру, отриману у спадок, чи потрібно сплачувати податки після реалізації та про інші нюанси оформлення.

✔
✔
✔
✔

✔
✔

✔
✔

✔
✔

○ Що потрібно зробити перед передбачуваним продажем?

Перш ніж почати шукати покупця, необхідно вступити у спадок та зареєструвати право власності на квартиру. Без цього неможливо продати житло, оскільки до моменту реєстрації прав власності власником залишається спадкодавець. Отже, почнемо з оформлення спадщини.

✔ Оформлення набуття спадщини.

Прийняття спадщини може відбуватися за заповітом або, якщо вона відсутня, згідно із законом у порядку встановленої черговості. Вся процедура здійснюється відповідно до цивільного законодавства.

Оформити вступ у права успадкування можна одним із двох способів:

1. Подання заяви у нотаріальній конторі.
2. Звернення до суду.

Перший спосіб швидше. Нотаріус прийме всі документи та у певну дату видасть свідоцтво про вступ до права спадкування. Судовий процес зазвичай затягується.

✔ Куди звернутися, щоб оформити.

Для оформлення спадщини необхідно звернутися до нотаріальної контори за адресою останнього місця проживання спадкодавця або за місцем знаходження нерухомого майна, що входить до спадкової маси.

Якщо нотаріус з будь-яких причин відмовляє в оформленні, потрібно звертатися до суду. У ході судового розгляду потрібно довести, що ви справді маєте право на спадщину або її частину.

✔ Які документи потрібні.

Для оформлення прийняття квартири у спадок потрібні такі документи:

• Заява – видасть нотаріус.
• Свідоцтво про смерть спадкодавця або рішення суду щодо визнання громадянина померлим.
• Загальноцивільний паспорт спадкоємця.
• Документи, що підтверджують наявність спорідненості зі спадкодавцем, якщо успадкування відбувається за законом – свідоцтво про народження чи шлюб, довідки із РАГСу та ін.
• Заповіт, якщо він є.
• довідка з останнього місця проживання спадкодавця за формою № 9 або будинкова книга.
• Письмова відмова від спадщини з інших претендентів.
• Правовстановлюючий документ на квартиру - договір купівлі-продажу, дарче, свідоцтво про вступ у права спадщини і т.д.
• Технічна документація із БТІ.
• Витяг з ЄДРН.
• Довідка про відсутність заборгованості щодо оплати послуг ЖКГ.

Крім цього, може знадобитися документ із зазначенням вартості успадкованої квартири.

✔ Термін набуття спадщини.

За загальним правилом термін набуття спадщини становить півроку з моменту відкриття спадкової справи. Якщо у цей період спадкоємець з якихось причин не прийме майно спадкодавця, право на нього перейде до спадкоємців наступних черг згідно із законом.

Пункт 1 ст. 1154 ЦК України:
Спадщина може бути прийнята протягом шести місяців від дня відкриття спадщини.

Коли термін пропускається з поважних причин, відновити його можна у судовому порядку. Можливе також вирішення проблеми без участі суду. І тому необхідно отримати згоду перерозподіл спадкової маси з інших спадкоємців.

Стаття 1155 ЦК України:
За заявою спадкоємця, який пропустив термін, встановлений для прийняття спадщини, суд може відновити цей термін і визнати спадкоємця таким, що прийняв спадщину, якщо спадкоємець не знав і не повинен був знати про відкриття спадщини або пропустив цей термін з інших поважних причин і за умови, що спадкоємець, термін, що пропустив, встановлений для прийняття спадщини, звернувся до суду протягом шести місяців після того, як причини пропуску цього терміну відпали.
Спадщина може бути прийнято спадкоємцем після закінчення терміну, встановленого для його прийняття, без звернення до суду за умови згоди у письмовій формі на це всіх інших спадкоємців, які прийняли спадщину.

Підставою для відновлення терміну прийняття спадщини може бути одна з таких ситуацій:

1. Спадкоємець не знав і не міг знати про смерть спадкодавця. Наприклад, людина взагалі не знала свого родича або знала, але спілкувалася з нею дуже рідко.
2. Спадкоємець знав про смерть родича, але думав, що успадковувати нічого.
3. Спадкоємець – недієздатна чи обмежено дієздатна особа, яка не може самостійно реалізовувати свої права.
4. Спадкоємець не зміг прийти до нотаріуса у встановлений термін за певними обставинами. Наприклад, він проходив тривале лікування у стаціонарі, служив у армії тощо.

Це не вичерпний перелік. Можливі й інші підстави продовження терміну набуття спадщини.

○ Оформлення права власності на квартиру.

За законом після набуття права спадщини квартира вже належить спадкоємцю. Проте розпоряджатися повною мірою він зможе лише після реєстрації права власності.

Пункт 4 ст. 1152 ЦК України:
Прийнята спадщина визнається таким, що належить спадкоємцю з дня відкриття спадщини незалежно від часу його фактичного прийняття, а також незалежно від моменту державної реєстрації права спадкоємця на спадкове майно, коли таке право підлягає державній реєстрації.

Для реєстрації права власності необхідно подати заяву до Росреєстру будь-яким зручним способом. Після закінчення 3-5 робочих днів потрібно з'явитися за отриманням виписки з ЄДРН.

✔ Де відбувається оформлення?

Щоб оформити право власності, потрібно з'явитися у відділення Росреєстру або МФЦ за місцем знаходження квартири.

Подати первинну заявку можна також дистанційно – поштою або скориставшись порталом Держпослуги. Однак це не позбавить відвідання відомства. У призначену дату все одно доведеться прийти з оригіналами документів.

✔ Які документи потрібно надати?

Для реєстрації права власності потрібно надати:

• Загальноцивільний паспорт.
• Свідоцтво про набуття права спадщини.
• Заява про внесення змін до ЄДРП.
• Квитанцію про оплату державного мита.

Реєстрація права власності оподатковується митом. Для фізичних осіб її розмір становить 2000 рублів.

○ Податки на продаж успадкованої квартири.

При одержанні спадщини громадянин звільняється від сплати податку. Це передбачено у п.18 ст. 217 НК РФ:

Не підлягають оподаткуванню (звільняються від оподаткування) доходи у грошовій та натуральній формах, одержувані від фізичних осіб у порядку спадкування, за винятком винагороди, що виплачується спадкоємцям (правонаступникам) авторів творів науки, літератури, мистецтва, а також винагороди, виплачуваної спадкоємців моделей промислових зразків.

Проте кошти, одержані від продажу квартири, є доходом громадянина. Він оподатковується на загальних підставах.

✔ Сума податку при володінні понад п'ять років.

Якщо квартира була успадкована понад п'ять років тому, то податок під час продажу не стягується. Цей період розраховується з дати смерті спадкодавця.

Раніше термін володіння був меншим і становив три роки. Такі зміни набули чинності з 2016 року. Тобто якщо майно спадкодавця було прийнято до січня 2016 року, для звільнення від податку достатньо почекати три роки.

✔ Сума податку при володінні менше ніж п'ять років.

Якщо квартира продається до п'яти років від дати смерті спадкодавця, отриманий дохід підлягає оподаткуванню за ставкою 13% для громадян та 30% для іноземців.

Після оформлення угоди продавець повинен подати до ФНП декларацію за формою 3-ПДФО. Зробити це потрібно в строк до 30 квітня року, наступного за тим, у якому було здійснено правочин.

Проте, громадянин може скористатися поодиноким правом отримання відрахування. Якщо вартість квартири перевищує 1 млн. руб., Податок обчислюватиметься із суми понад цей ліміт. Тобто, за вартості продажу 2 млн. руб. громадянин заплатить податок лише з 1 млн. руб. (130 тисяч).

Пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ:
Майновий податковий відрахування надається у розмірі доходів, отриманих платником податків у податковому періоді від продажу житлових будинків, квартир, кімнат, включаючи приватизовані житлові приміщення, дач, садових будиночків або земельних ділянок, або частки (часток) у вказаному майні, які перебували у власності платника податків менш ніж мінімальний граничного терміну володіння об'єктом нерухомого майна, що не перевищує в цілому 1000000 рублів.

Продати квартиру, передану у спадок, можна одразу після отримання на неї свідоцтва про право власності- інакше така угода вважатиметься недійсною. Для цього потрібно звернутися до Росреєстру з уже отриманим у нотаріуса. свідоцтвом про право на спадщину, а також з наступними документами:

• заяву про реєстрацію права власності (заповнюється в Росреєстрі при подачі документів);
• документ, що засвідчує особу спадкоємця (паспорт);
• кадастровий паспорт на квартиру;
• квитанція про сплату держмита за реєстрацію у розмірі 2000 руб.

При отриманні в

спадщина квартири

та її реєстрації в Росреєстрі на предмет переходу права власності її подальше відчуження не буде відрізнятися від звичайної угоди з продажу житла. Однак якщо в квартирі, що продається, прописаний

неповнолітня дитина, то буде необхідно отримати дозвіл органів опіки.

Податок у 2017 році на продаж успадкованої квартири

У випадку продаж квартири, отриманої у спадок, і аналогічна угода у разі її придбання іншим шляхом відповідно до ДК РФ (приватизація, дарування тощо.) немає відмінностей. Тому прибутковий податок під час реалізації успадкованої квартири виплачується за загальними принципами оподаткування фізичних осіб.

Але слід враховувати також ряд особливостей:

• Якщо квартира перебувала у власності спадкоємця більше трьох років(при отриманні спадщини починаючи з 2016 року - п'яти років), то податок під час продажу стягуватися нічого очікувати (ст. 220 НК РФ).
• Цей термін починається обчислюватися не з державної реєстрації речових чи фактичного прийняття, а від дня смерті спадкодавця(відкриття спадщини).

З 1 січня 2016 рокуу податкових правилах відбулися суттєві зміни. В даний час прибутковий податок на фізичних осіб, що становить, як і раніше 13%, стягується з продажу нерухомості, що перебуває у власності менше 5 років.

Ці зміни не торкнулися нерухомості, придбаної у порядку:

• приватизації;
• успадкування чи дарування членом сім'ї або близьким родичем;
• договору довічного утримання з утриманням

Зазначені зміни зворотної сили не мають, тобто відносяться лише до угод, які здійснюються після 1 січня 2016 року!

Якщо строк менше 3 років після набуття спадщини

Нерідко у спадкоємця виникає бажання продати одержану квартиру у максимально короткі терміни. Однак, якщо квартира продається до закінчення трьох років, то така угода підлягає оподаткуванню. У цьому випадку після укладання угоди необхідно надати декларацію 3-ПДФОдо податкової інспекції.

У п. 2 ст. 220 НК РФ врегульовано, що:

• у таких випадках податок сплачується із суми, що перевищує 1 млн рублів(Фактично продавцеві надається майновий відрахування в сумі 1 млн рублів);
• податкова ставка за реалізоване майно дорівнює звичайному прибуткового податкуі складає:
  • для громадян РФ - 13% ;
  • для іноземних громадян - 30% .

Наприклад, продавши квартиру за 1,8 млн рублів, податок стягується із суми, що дорівнює 800 тис. рублів. Для громадян РФ у цьому випадку сплачувана до податкової інспекції сума становитиме лише 104 тис. рублів.

Слід також враховувати, що податкове відрахування під час продажу нерухомості допускається один раз.

Як продати без сплати податків

Прибутковий податок з реалізації успадкованої квартири не стягується за таких умов:

• якщо квартира перебувала у власності продавця більше трьох років;
• якщо продаж здійснено за суму менше 1 млн рублів(Зазвичай справедливо у разі продажу кімнати або частки у житловому приміщенні).

• інваліди 1-ї та 2-ї групи;
• інваліди дитинства;
• пенсіонери.

Для звільнення від сплати податку слід звернутися до податкової інспекції із заявою та документами, що підтверджують ставлення до однієї із зазначених категорій громадян.

Продаж частки у власності одним із спадкоємців

При продажу частки у квартирі важливо врахувати право переважного викупу: власники часток у власності на спільне майно мають переважне право викупити частку, що продається одним із спадкоємців, за її заявленою ціною, а також інші рівні умови (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

1. Для цього спочатку необхідно у письмовій формі повідомити всіх учасників спільної часткової власності про своє бажання продати належну частину наслідуваної квартири, вказавши вартість та інші умови продажу.
2. Відмова всіх співвласників фіксується у письмовій формі.
3. Якщо напротязі місяцяз дня отримання повідомлення про продаж учасники пайової власності не підтвердили свого бажання придбати частку, що продається, відмова приймається автоматично.

У разі порушення зазначеної процедури будь-який співвласник матиме право у строк до трьох місяців подати позовну заяву до судупро переведення на нього прав щодо купівлі житла.

2016 року депутатами Держдуми від фракції ЛДПР

була внесена пропозиція

обов'язковому продажуквартири, що успадковується в частках. У цьому випадку, якщо протягом півроку спадкоємці не зможуть самостійно визначитися з одноосібним власником або знайти покупця, то квартира підлягатиме примусовому продажу через аукціон. Виручена сума буде ділитися між спадкоємцями відповідно до їх частки.

На думку депутатів, такий захід дозволить зменшити частоту сімейних суперечок навколо спадкового майна та знизить ризики шахрайства у ситуаціях, коли один із спадкоємців створює умови, непридатні для проживання інших власників, щоб стати одноосібним власником житлового приміщення.

Порядок продажу квартири

Перед продажем квартири, одержаної шляхом спадщини, за нормами цивільного законодавства РФ майбутньому продавцю спочатку необхідно пройти державну реєстрацію права власності(ст. 131 ДК РФ) виходячи з вже отриманого свідоцтва на спадщину. Після отримання в реєстраційній палаті свідоцтва про власність на квартиру можна розпочинати пошуки покупця та оформлення угоди за договором купівлі-продажу.

Для продажу успадкованої квартири потрібно зібрати наступний перелік документів:

• договір купівлі-продажу квартири;
• паспорти осіб, що у угоді;
• свідоцтво про право на спадщину;
• документи з Росреєстру:
  • свідоцтво про державну реєстрацію права на власність;
  • витяг з ЄДРП, що підтверджує відсутність арештів або обтяжень на квартиру;
• кадастровий паспорт, план квартири (замовляється у БТІ);
• довідка із ЖЕО про відсутність заборгованості з комунальних платежів;
• виписка із домової книги (про відсутність у квартирі зареєстрованих осіб).

Згода чоловіка/дружини в даному випадку не потрібна, тому що будь-яке майно, отримане в порядку спадкування, не єспільною власністю подружжя.

Перед укладанням угоди майбутньому покупцю такої нерухомості слід з'ясувати у продавця питання наявності інших можливих претендентів частку успадкованого майна. У разі виявлення таких осіб доцільно перед купівлею-продажем отримати від них офіційну відмову від прав на спадщину.

Договір купівлі-продажу

Щоб продати квартиру після набуття спадщини між продавцем і покупцем складається договір купівлі-продажуу простій письмовій формі.

• При цьому у тексті договору рекомендується вказувати повну ринкову вартість квартири, включаючи раніше внесений завдаток (за наявності). Це важливо у зв'язку з тим, що при виникненні спірної ситуації в ході судового розгляду покупець зможе претендувати тільки на ту суму, яка була прописана в договорі купівлі-продажу, а не на якусь «фактично виплачену» суму, розмір якої ще доведеться довести в суді.
• Часто з метою уникнення необхідності сплати прибуткового податку або зниження його розміру при продажі квартири, що перебувала у власності менше 3 років, з ініціативи продавця вартість житла за договором купівлі-продажу вказується заниженоюаж до суми у розмірі 1 млн рублів(Коли прибутковий податок можна буде не сплачувати зовсім).

З метою підвищення податкових зборів з 1 січня 2016 року до операцій з нерухомістю за ціною, що значно відрізняється

у менший біквід своєї ринкової ціни, що підлягає сплаті податок обчислюватиметься не з тієї ціни, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, а виходячи з

кадастрової вартості квартири(Наближеною до ринкової), помноженої на знижувальний коефіцієнт 0,7.

Обов'язковими елементами вищезазначеного договору є:

• відомості про сторони правочину;
• вартість квартири;
• інформація про квартиру (адресу, технічні відомості, що відповідають кадастровому паспорту);
• термін та спосіб передачі грошей.

Після обговорення всіх умов та вирішення спірних питань договір підписується обома сторонами, а правочин лежить на державній реєстрації, вважаючись з цього моменту укладеним.

Реєстрація угоди у Росреєстрі

Після підписання договору купівлі-продажу потрібно обов'язково подати до Росреєстру заявупроведення державної реєстрації угоди. Його можна подати особисто, надіслати поштою, через юриста, або через функціональний центр (МФЦ).

Крім заяви в Росреєстр надаються:

• паспорт продавця та покупця;
• договір купівлі-продажу та підписаний акт приймання-передачі квартири;
• квитанція про оплату держмита покупцем у розмірі 2000 рублів.

Державна реєстрація проводиться протягом 10 робочих днівз дня прийому заяви та передбачених документів (п. 3 ст. 13 федерального закону № 122-ФЗ від 21.07.1997). У деяких випадках реєстрацію може призупинити або скасувати.

Іноді спадкоємці бажають відразу продати успадковане житло. Причин тому може бути безліч, але треба враховувати деякі нюанси такої угоди. Одним із актуальних питань, що виступають у спадок – коли можна продавати квартиру після набуття спадщини?

Коли можна продати спадкову квартиру?

За законом наступник стає власником від дня смерті спадкодавця. Нехай він ще не до кінця оформив спадщину (ще немає свідчення), нехай не зареєстрував своє право в Росреєстрі, але він все одно власник. Як би «заднім числом». А з кого інакше тоді запитувати податки, комуналку та інші платежі за час, коли триває спадкова процедура, яка може тривати від півроку та більше?

Але фактично розпоряджатися нерухомістю (з правом її продажу, дарування та ін) новоявлений господар може після оформлення свого титулу власника за всіма правилами. Інакше угоду не проведуть у реєстраційному органі, навіть не приймуть документи. Вважатиметься, що спадкоємець неуповноважений продавець.

Деякі об'єкти нерухомості перебувають під заставою, тягар якого переходить до наступника. У цьому випадку, поки заставоутримувач (зазвичай це банки за кредитними договорами) не дасть письмову згоду на продаж, дії продавця будуть незаконні.

Отже, щоб став можливим продаж квартири спадкоємцем потрібно:

• отримати свідоцтво про спадщину;
• поставити нерухомість на кадастровий облік (якщо не було) або актуалізувати дані кадастру (внести зміни);
• провести держ. реєстрацію права на житло у Росреєстрі;
• отримати згоду на укладання договору у заставоутримувача або погасити іпотеку (якщо була застава).

Податок під час продажу

Більшість успадкованих об'єктів нерухомості не стають житлом для спадкоємців, останні поспішають продати нерухоме майно, що дісталося у спадок. Найчастіше причиною такого рішення є розбіжності між наступниками, гостра потреба в грошах, наявність іншого житла та ін.

Пошук покупця, торг про ціну, оформлення це не всі турботи, які чекають на продавців-спадкоємців. Попереду ще належить зобов'язання перед державою у вигляді сплати податку з доходів угоди. І ці витрати лягають на продавця додатковим вантажем крім держмита за набуття спадщини (див. набуття спадщини після смерті за законом).

• Розмір податку становить 13% від загальної вартості нерухомості, що продається, і заплатити його потрібно в територіальну податкову інспекцію (за місцем проживання оподаткованого). Для нерезидентів податок ще більший і становить 30%.
• Потрібно правильно скласти декларацію за формою 3-ПДФО (див. як правильно розрахувати податок під час продажу квартири). Докладно про те, який податок платити при продажі спадкової квартири.
• Вчасно здати її до інспекції (не пізніше 30 квітня).
• Своєчасно заплатити (до 15 липня) всю належну суму податку (банківські реквізити для перерахування можна взяти до місцевої ІФНС).

Закон не передбачає будь-яких пільг з ПДФО при продажу нерухомості (у тому числі для соціально незахищених категорій громадян), тому податок доведеться сплачувати всім. Однак власник має можливість знизити розмір оподатковуваної суми або повністю звільнитися від повинності перед бюджетом.

Законні способи не сплачувати/зменшити податок

Звільнення з податку

Уникнути бюрократичної метушні (оформлення та подання декларацій до інспекції), а також уберегтися від податку можна просто почекавши 3 роки після вступу у власність.

Якщо квартира, що дісталася у спадок, буде безперервно у власності наступника понад 3 роки, то при її продажу (через 36 місяців) він повністю звільняється від ПДФО.

З 2016 року встановлений 5-річний термін володіння житловою площею для безподаткового продажу. На успадкування житла цей термін не поширюється, тому, щоб не сплачувати податок, потрібно почекати 36 місяців з дати отримання права власності на спадкову нерухомість.

Зниження розміру податку

Зменшити розмір ПДФО можна до «0» рублів, якщо вартість житла не велика. На відміну від оподаткування не потрібно терпіти 3 роки, але тяганини з деклараціями не уникнути.

Процедура «здешевлення» податку проста:

• від базової цифри (ціна продажу об'єкта) забирають, так зване, податкове відрахування (розмір 1 млн. руб.)
• або купівельні витрати (витрати на вступ у спадок та оформлення власності),
• а отриманий результат множать на 13 відсотків.

Як правило, витрати менше 1 млн. руб., Тому всі користуються відрахуванням в 1 млн. руб. Мінусувати можна лише один варіант:

• або відрахування,
• або витрати (на вибір продавця-платника податків).

Якщо продається пайова нерухомість, то кожен пайовик подає окрему декларацію від свого імені. У декларації вказується сума податку, яка залежить від вартості належної йому частки. Застосування податкового відрахування провадиться шляхом його розподілу у відсотковому відношенні відповідно до розміру кожної частки (тобто не кожен пайовик застосовує по 1 млн. руб., а 1 млн. на весь об'єкт).

Ціна житла вказується у договорі (саме цю суму потрібно відобразити у податковій декларації). Договірна вартість встановлюється сторонами, але якщо вона виявиться меншою за кадастрову, то для цілей оподаткування допускається сума не менше 70% кадастрової вартості.

Податкові ризики та відповідальність

З кожним роком все менше хитромудрих способів підтасовування та спотворення дійсності з метою економії на податках (занизити вартість, завищити витрати тощо). Все важче залишатися оригінальним та винахідливим платником податків, особливо після 1 січня 2016 року.

• Майже вся нерухомість Росії пройшла через оцінку і тепер має кадастрову вартість, яка дуже близька до реальної ринкової, за якою продається житло на ринку.
• І тепер вашу договірну ціну порівнюватимуть із нею, якщо вона буде нижчою за 70% від кадастрової, податок розрахований буде не від суми за договором, а від 70% кадастрової вартості.
• Сумнівну звітність інспекція може виявити ще на стадії запиту інформації про житлове приміщення в Росреєстрі.
• Далі загрожує податкова перевірка (камеральна чи виїзна). За результатами, цілком імовірно, донарахують податок, приплюсують штраф та пені.

Фахівці в галузі мінімізації оподаткування радять звітність робити якомога прозоріше, до сплати ставиться серйозніше, а при скрутних питаннях звертатися до місцевої інспекції (краще навіть письмово) за роз'ясненнями.

Купівля квартири у спадкоємців: ризики покупця

Мабуть, один із найбільш ризикованих видів угод на ринку житла – це купівля квартири після спадщини. Вона таїть у собі багато прихованих загроз, які часом стають несподіваним сюрпризом навіть для самого продавця.

Тому, наскільки можна, від такої категорії нерухомості рекомендується відмовлятися. Коли ж наміри тверді, слід ретельно підготуватись до відповідального кроку.

Бажано до цього заходу залучати знайомого, перевіреного юриста чи ріелтора. Якщо такої можливості немає, то треба неухильно дотримуватися нижче даної інструкції, щоб хоч якось мінімізувати ризики при купівлі квартири у спадок.

Інструкція як правильно купити спадкову квартиру

Перше враження

Особливо насторожено слід розглядати варіанти із привабливими умовами покупки, зокрема, за привабливою вартістю. Часто причиною невисокої ціни є не якісь «підводні камені», а бажання якнайшвидше розділити отриману спадщину. Завдяки цьому вартість може бути на 5-10% нижчою від середньоринкової. Але якщо ціна занадто низька, тобто сенс серйозно замислитися про причини, через які спадкоємець бажає позбутися спадщини.

Зустріч із продавцем

Для початку слід звірити його особу з паспортом і дізнатися, чи є він господарем, чи діє за довіреністю. Якщо справу маєте з представником, то необхідний особистий контакт із власником (бажано, у присутності свідків та у приміщенні, що продається). У ході розмови з'ясувати:

• мотиви продажу;
• історію житла (як з'явився перший власник (приватизація, дол.участь у будівництві МКД), як дісталася власність продавцю тощо);
• чи є прописані особи або інші громадяни, які мають право на проживання (що відмовилися від приватизації, відмовники за заповітом, що виписалися у зв'язку з відходом в армію, засудженням, виїздом за кордон тощо);
• як виходило свідоцтво про спадщину (був/відсутня судова суперечка, чи були інші претенденти і який нотаріус (ПІБ, адреса нотаріату) провадив оформлення спадкового майна). *Купівля квартири за заповітом чи за законом ризики одні й самі*, проте важливо з'ясувати підставу вступу (можливо, це дозволити правильно оцінити картину загалом і вірно оцінити перспективу купівлі-продажу);
• наявність/відсутність проблем із житлом у технічному плані (невзаконене перепланування (переобладнання), помилки в документації, в ЄДРП, ДКН тощо)
• питання про заборгованість по житлу (комунальні платежі, енергопостачальні компанії: газ, електрика, вода та ін.);
• чи є обтяження (іпотека, найм, оренда та ін.);
• причини, через які повноваження на продаж передаються довіреній особі (якщо продає не сам власник);
• обговорити основні умови договору (ціна, термін укладання та ін.);
• інші питання.

Жодних задатків

До підписання договору не слід укладати попередніх договорів, давати задатки або залишати застави. Житло - товар особливий, продається повільно та важко. А купується на холодну голову та без емоцій. Гроші завжди ліквідніші за нерухомість (особливо зараз) і якщо зірветься цей варіант, то буде інший.

Документи

Уважно вивчити потрібну документацію на житло:

• правовстановлюючі документи:
  • свідоцтво про спадщину,
  • угоду про розподіл спадкових часток,
  • договори купівлі-продажу, дарування, приватизації (що підтверджують права спадкодавця) тощо;
• правопідтверджуючі документи:
  • свідоцтво про держреєстрацію власності (з 15.07.2016 скасовано),
  • виписка із держреєстру;
• технічні документи:
  • паспорт БТІ,
  • технічний план
  • кадастровий паспорт або витяг з ДКН,
  • постанову про узаконення перепланування;
• завірене згоду інших власників нерухомості, у разі продажу спадкоємцями часток у квартирі;
• розширена довідка про прописані особи, довідка про склад сім'ї за місцем проживання;
• розширену виписку з ЄДР, що містить історію угод щодо об'єкта;
• довідки із ЖЕУ, ТСЖ, ЄРИЦ про відсутність заборгованості;
• довідки з психіатричного та наркологічного диспансеру – щоб бути впевненим у дієздатності продавця;
• дозвіл опікунської ради, якщо власник дитина або навіть якщо вона просто прописана за адресою;
• та інші.

Насамперед розберіться, коли відбулася передача спадщини. Якщо переказ свіжий (до 1 року), то ризики покупця реальні.

Незаперечність результату операції гарантована, коли наступник мав власністю тривалий час (від 5 і більше років).

Також варто звернути увагу на відповідність, отриманої від власника інформації, документів, а також на наявність/відсутність помилок, протиріч тощо у самій документації.

Огляд

Здійснити уважний огляд нерухомості на предмет актуальності планування, цілісності комунікацій та інженерного обладнання (електрощитки, вентиляція тощо). По дорозі можна заглянути до сусідів (особливо внизу) і поцікавитися, чи немає претензій до квартири (на предмет затоплення, порушення норм санітарії, містобудування, утримання житла та ін.).

Розмова із нотаріусом

Потрапити до нотаріуса, який виробляв оформлення спадщини, на прийом та дізнатися про чистоту спадкової справи, розбіжності та конфлікти між претендентами, судові суперечки (якщо такі є). Зазвичай нотаріуси неохоче будуть ділитися подібною інформацією, але якщо такий візит буде здійснено спільно з самим спадкоємцем-продавцем і нотаріусу пояснити, що інтерес викликаний купівлею-продажем, то загальні відомості отримати можна (що вже цінно). Крім того, у нотаріуса можна запросити дані про арешти та обмеження на житлове приміщення, що купується.

Запит з баз даних

Перевірити спадкоємця-продавця, інших спадкоємців та спадкодавця на наявність судових розглядів та виконавчих проваджень:

• на сайті ДАС РФ «Правосуддя» (генеральний сайт судів РФ) адреса: в закладці «пошук у справах та судових актах»
• на сайті ФССП РФ (пристави), адреса: у сервісі «Банк даних виконавчих проваджень».

Наведення довідок

Через знайомих (якщо такі зв'язки є) у територіальних відділах поліції (за місцем знаходження спадкового майна) дізнатися про перевірки щодо фактів шахрайства, інших злочинів щодо продавця та інших зацікавлених осіб.

Оформлення

Безпечніше операцію оформляти нотаріально і бажано в того ж нотаріуса, який займався цим спадком. Якщо об'єкт нерухомості пайовий, то нотаріальне посвідчення є обов'язковою умовою законності угоди. Така форма договору зніме безліч ризиків, оскільки нотаріус вже знає про подій. Крім того, він перевіряє законність угоди (тобто її «юридичну чистоту») та у разі проблем несе персональну відповідальність за огріхи своїм майном.

Але це не привід самоусунутись від такого важливого етапу як обговорення умов та укладання (підписання) договору.

Відображайте в тексті лише реальні цифри та дати, особливо це стосується ціни. Не можна занижувати вартість покупки, які б не були зворушливі прохання, вагомі причини та переконливі доводи продавця. Якщо з будь-яких причин угода буде визнана недійсною, то можна розраховувати тільки на ті гроші, розмір яких зазначений у договорі.

Дуже завбачливим ходом буде зустріч з усіма спадкоємцями (якщо такі є) та іншими зацікавленими в долі житла особами та отримання від них розписок про відсутність претензій та заперечень до купівлі-продажу, що готується. Такі згоди та схвалення не передбачені законом, але кілька пропозицій на клаптику паперу гарантують стільки спокою. Оскільки у разі виникнення судових претензій із боку зазначених осіб ці документи перетворяться на добротні докази проти сутяжника.

Якщо в ході перевірочних заходів будуть виявлені хоч якісь сумніви або підозрілі моменти (у тому числі у поведінці продавця, інших зацікавлених осіб) від покупки краще тактовно відмовитись.

Що робити при виникненні проблем після покупки

З огляду на безліч претендентів (за законом і заповітом, володарі обов'язкових часток, що успадковують за трансмісією, поданням тощо), різнорідності їх домагань (стати власником, вимагати грошову компенсацію, отримати право на проживання тощо), а також тривалості процесу вступу у спадок (шість місяців з можливістю відновити термін вступу) негативних наслідків після купівлі квартири у спадкоємців може бути непередбачувана різноманітність:

Очевидні погрози

Скасування угоди

Судовий процес про скасування (визнання недійсною) угоди купівлі-продажу спадкової квартири, укладеної між спадкоємцем-продавцем і покупцем, виникає як наслідок розбіжностей, конфліктів та з'ясування відносин:

• З боку чоловіка/дружини спадкодавця через:
  • спору про розподіл спадщини без її/його участі (найчастіше колишній подружжя не встигнув розділити спільне майно);
  • визнання спадкового майна особистою власністю подружжя/дружини спадкодавця, тобто незаконно включеного у спадкову масу;
  • висування вимог кредиторів до дружини/чоловіка (колишнього/колишнього), у тому числі з вимогою про поділ спільного майна.
• З боку третіх осіб на увазі:
  • захисту свого права власником квартири (який не встиг зареєструвати свої права у Росреєстрі) від незаконного включення квартири у спадкову масу (наприклад, був продаж квартири, від реєстрації якої спадкодавець за життя ухилявся, після смерті продану квартиру включили у спадкову масу, вступили у спадщину та надалі продали);
  • пред'явлення боргових претензій кредиторів спадкодавця (пред'являють позов до спадкоємців або спадкового майна);
• Між потенційними спадкоємцями з приводу:
  • відновлення пропущеного строку набуття спадщини;
  • оскарження необґрунтованого усунення від спадкування або, навпаки, набуття спадщини невправних спадкоємців (не за своєю чергою);
  • заперечення неправомірної відмови від спадщини інших спадкоємців (наприклад, відмова вчинена під впливом обману, помилки);
  • неправильно виробленого спадкового розділу часток;
  • заперечення угоди між спадкоємцями (що прийняли спадщину, але ще не зареєстрували своє право власності в Росреєстрі) про розподіл часток у спадщині;
  • визнання недійсним заповіту;
  • докази спорідненості, що надає право на участь у процедурі спадкування (наприклад, позашлюбні діти спадкодавця);
  • підтвердження факту перебування на утриманні у спадкодавця, для претензії на обов'язкову частку;
  • виявлення заповіту зацікавленою особою, яка не знала раніше про його існування, після завершення спадкової справи;
  • підробки документів та інших неправомірних дій продавця як неналежного спадкоємця.
• З боку спадкодавця.Зустрічаються ситуації, коли спадкодавець визнається померлим за рішенням суду, а згодом оголошується і намагається повертати собі майно, яке очищалося за ним до визнання його померлим.

Список може доповнюватись і іншими ситуаціями. Вони можуть призвести до скасування угоди тільки на підставі рішення суду, яке залежить від обставин справи та вміння відстоювати свої інтереси сторонами, що сперечаються.

Зміна умов договору купівлі-продажу

Наприклад, за умовою заповіту житло підлягало продажу виконавцем заповіту, а виручені гроші належали неповнолітньому відмовнику. Стан житла залишало бажати кращого, але його вартість прикрадала такий недолік. Неповнолітньому як одній із сторін договору було перераховано на особовий рахунок гроші. Надалі орган опіки, діючи від імені малолітнього відмовника, змінив умови договору, що стосуються ціни. А саме, встановив вартість квартири, що дорівнює ринковій. У результаті, покупець повинен доплачувати за житло, що робить купівлю-продаж для нього дуже невигідним.

Обмеження прав нового власника

Приклад: спадкодавець склав заповіт, у якому передбачив умову довічної прописки свого друга. Наступник житло оформив, а потім продав. А про відмовника не подумав. Останній через деякий час заявив своє право, але вже новому господареві. В результаті, житлову площу доведеться ділити із сторонньою людиною.

Непрямі проблеми

Крім прямих втрат від невдалої угоди можуть бути ще додаткові накладні витрати покупця.

Наприклад, після покупки було зроблено дорогий ремонт. Договір визнали недійсним, сторонам було наказано повернути назад (як було до здійснення операції). Навіть якщо покупцю повернули покупну вартість житла, то витрати на ремонт ніхто не компенсує без додаткових зусиль, суден та нервів.

Вище йшлося про прості проблемні ситуації, вирішення яких зводиться до стандартної судової суперечки. Але ж зустрічаються історії, коли покупець зазнає підвищених ризиків і завдає подвійної шкоди.

Наприклад,зроблена купівля квартири у спадкоємця за заповітом. Потім доброчесний покупець перепродує об'єкт нерухомості наступному господареві зі своєю націнкою. А через якийсь час з'являються претенденти на обов'язкову частку у спадок. І заперечують усі угоди (і перший і наступний продаж). У результаті, первинний покупець повинен відновити договірну вартість наступного власника. При цьому першому покупцю не повертається житлове приміщення (оскільки воно переходить у власність законних спадкоємців), а є лише право вимагати повернення сплачених грошей з лжена спадкоємця (який всі гроші витратив і є неплатоспроможним). Таким чином, покупець втратив квартиру і ще винен велику суму.

Багато потенційних проблем можна уникнути, якщо обережно і раціонально володіти і користуватися власністю.

Потрібно запам'ятати три основні правила:

• Чи не поспішати продавати власність. Оскільки наступний продаж не вбереже від можливості заперечити угоду, а якщо такі події відбудуться, то врегулювати наслідки буде складніше.
• Проводити ремонт, перепланування та інші покращення на підставі офіційних дозволів (у разі, якщо такі потрібні) та з документальним підтвердженням усіх витрат. На найгірший випадок ці витрати можна визнати збитком і стягнути з продавця.
• Після покупки протягом півроку-року необхідно запитувати в Росреєстрі виписки по об'єкту (дивитися відомості про арешти, обмеження, судові суперечки тощо), а також у МФЦ довідки про прописаних осіб. Це дозволить оперативно реагувати на проблеми, що виникли. Просто іноді зволікання виливається у дуже тяжкі наслідки. З цих причин слід самому прописатися в куплене житло (щоб отримувати своєчасно поштову кореспонденцію, у тому числі судову).

Якщо результат угоди виявився неблагополучним і виникли проблеми після реєстрації власності, розсудливо дотримуватися наступних принципів.

Потрібно зберігати спокій

Тобто не робити поспішних та необдуманих кроків. У жодному разі не вплутуватися в авантюри, пропоновані продавцем або сперечальним спадкоємцем. Можливо, це прийом, який тільки посилить становище.

Максимум участі у судових спорах

Які б претензії у наступників, кредиторів спадкодавця або інших осіб не виникали з приводу спадкового майна (заперечення заповіту, відновлення строку набуття спадщини, розбіжності про розмір спадкових часток, заперечення проти операцій з житлом тощо), для нового власника житла вони можуть мати наслідки. Тому покупець у будь-якому разі є зацікавленою особою. І як тільки стає відомо про якийсь судовий розгляд, необхідно прагнути вклинитися в процес (або як сторона справи або як третя особа), благо посилання на матеріальну зацікавленість дозволяє це зробити.

У суді необхідно проявляти активність, не варто шкодувати кваліфікованого юриста/адвоката. Це окупиться сповна.

Взаємодія з продавцем

Вкрай важливо тримати зв'язок з продавцем злощасної власності, так як він має у своєму розпорядженні більш повну інформацію про спірну нерухомість, наміри оспорювача та інші цінні відомості. Складаючи зусилля, діючи спільно можна отримати перевагу перед позивачем.

Але така співпраця має бути дуже акуратною. Потрібна пильність і обережність, тому що продавець може грати роль союзника, а фактично бути на протилежному боці.

Звернення до поліції, прокуратури

Для захисту своїх прав слід залучати якнайбільше сил. Написавши заяву в поліцію про загрозу майну, можна отримати багато вигод.

• По-перше, результати перевірки можуть бути гарною підмогою в судовій суперечці (оскільки з протоколів огляду, опитування свідків, відповідей на запити можна вивчити корисну інформацію, яку самостійно не видобути). Тому навіть якщо кримінальну справу не порушать, то можна ознайомитись з відмовним матеріалом та нарити щось корисне.
• По-друге, саме звернення до правоохоронних органів може налякати горе-позивача. Припустимо, продаж нерухомості та подальше звернення до суду з запереченням – це були ланки одного шахрайського ланцюга. Око правоохоронця може побачити змову. Зловмисники воліють відмовитись від свого задуму, щоб не бути викритим у злочині.

Продаж квартири спадкоємцем: ризики продавця

Особливість обороту спадкової нерухомості в тому, що абсолютних гарантій немає ні для кого. У небезпечній зоні знаходяться кожна сторона договору. Поряд із покупцем також «грає з вогнем» і продавець. І для останнього велика ймовірність настання несприятливих подій:

• Обов'язок повертати гроші у розмірі ціни договору;
• відшкодування витрат на ремонт, переобладнання, зміну призначення проданого об'єкта, які поніс останній власник (якщо такі вкладення матимуть місце);
• компенсація моральної шкоди та інших збитків набувача (гаразд регресних вимог).

Більше того, обділені спадкоємці, анулювавши договір купівлі-продажу, можуть спробувати через суд визнати спадкоємця-продавця негідним. І якщо така спроба виявиться вдалою, його позбавлять всіх прав на майно спадкодавця. Тобто новий претендент не зменшить його частку у спадщині, а взагалі забере її. Не виключені інші згубні результати.

Що робити продавцеві для уникнення негативних наслідків під час продажу

Ризики продавця, звісно ж, можна мінімізувати.

Чекати час

Не слід позбавлятися власності поспішно. Почекавши кілька років, поки осяде пилюку подій, можна одним махом убити двох зайців: і заощадити на податках (продаж після 3 років володіння звільняє від сплати податків) і зробити «безхмарну» купівлю-продаж (якщо протягом 3-5 років ніхто із зацікавлених не висловить своїх невдоволень, навряд чи це станеться пізніше).

Залагодити всі конфлікти

Вступати у спадок слід за честю та справедливістю. Все має бути максимально відповідним закону. Не рекомендується спеціально замовчувати від інших претендентів будь-які відомості, підтасовувати факти, вводити в оману та ін. Процедура повинна бути відкритою. Інакше пізніше такі хитрощі можуть стати боком.

Якщо у період прийняття спадщини всі наріжні та слизькі питання не вирішені, спробуйте все врегулювати після. Ніколи не буває пізно.

З'ясувати таємниці та секрети

З потенційними наступниками, які відмовилися від участі у розділі цінностей спадкодавця, краще б, так би мовити, по-родинному порозумітися. Делікатно з'ясувати чи знають вони про те, що спадкодавець мав майно, що вони мали права на нього, а також поцікавитися чому відмовилися від належних благ.

Якщо дозволяє обстановка (коли це розсудливо), розповісти про плани щодо майна та отримати від них письмове підтвердження про відсутність з їхнього боку матеріальних претензій.

Забуті заповіти

Не завадить звернутися до нотаріуса (краще до того, що вів спадщину. справу) із запитом про встановлення наявності/відсутності заповітів спадкодавця. Звичайно, таку деталь нотаріус не змарнував би і за наявності розпорядження спадкодавця закликав би обраних ним спадкоємців. Дізнатися про заповіті йому не складно (є електронна база нотаріату, а раніше велися спеціальні журнали). Але трапляються випадки, щоправда, дуже рідко, коли заповідач видав спадкове розпорядження аж на початку 90-х років і про такий заповіт можна дізнатися, лише запитавши дані в архіві регіональної нотаріальної палати.

Інформація про такі обставини дуже важлива, особливо коли спадкоємці вступили за законом, не знаючи про заповіти. Можна акуратно з'ясувати: чи знав обраний претендент про волю спадкодавця, про відкриття спадщини, її ставлення до того, що відбувається.

Звичайно, такою цікавістю можна і погіршити своє становище (так ніхто б не знав про заповіт, і все пройшло б тихо, мирно). Але з іншого боку дуже велика ціна розрахунку на «Авось!». У будь-якому випадку, як бути в даній ситуації – це право вибору самого продавця-спадкоємця.

Світове рішення

Коли претензії від зацікавлених осіб виникнуть, то розумніше вжити заходів щодо врегулювання проблеми у її зародку.

Спочатку слід оцінити ситуацію: наскільки обґрунтовано вимоги незгодних. Якщо все всерйоз, то необхідно йти на дружній контакт (навіть якщо є нерозуміння і давня ворожість), пропонувати вигідні умови вирішення питання (отримати грошову компенсацію, інше майно, певну частку в нерухомості, що продається, тощо). Доведеться поступитися частиною своєї вигоди, але врешті-решт залишитися в «дамках», ніж займати важливу позицію і втратити більше.

Об'єднати зусилля з покупцем

Якщо рішення миром не дається, залишається активно захищати свої права в суді. Кожна справа в рамках загальної проблеми (якщо судових суперечок буде безліч) має важливе значення, не можна нехтувати навіть дрібницею і накопичувати сили для генеральної битви (найважливішої судової справи).

Обов'язково потрібно звертатися за допомогою до висококваліфікованого юриста/адвоката, покладатися на свої сили особливо не слід (потрібна практика та спеціальні знання права).

Обов'язково необхідно порозумітися перед новим власником, висловити щире бажання залагодити питання (зокрема на користь набувача) і домогтися його підтримки у досягненні однієї спільної мети.

Отримавши квартиру у спадок, людина має право робити з нею все, що завгодно: здати, розміняти, продати.

Він придбав на нерухомість право на повну приватну власність. Але не все так просто.

Щоб угода не обернулася неприємностями, слід знати нюанси оформлення та правила продажу успадкованої нерухомості.

З цієї статті ви дізнаєтеся, чи можна відразу продати квартиру після набуття спадщини і які умови для цього необхідні?

А також, у чому полягають нюанси продажу квартири, отриманої у спадок і менше 3 років у власності нового власника, що знаходиться?

Коли можна продати квартиру, отриману у спадок?

Найчастіше задається питання у нотаріуса: «Отримав у спадок квартиру, коли можу продати?» Справді, а коли можна продавати квартиру після набуття спадщини?

За законом РФ (ГК стаття 1111) громадянин стає власником житла, що успадковується, з моменту смерті колишнього господаря квартири (спадкодавця).

ГК РФ Стаття 1111. Підстави наслідування

1. Спадкування здійснюється за заповітом та за законом.
2. Спадкування за законом має місце, коли і оскільки воно не змінене заповітом, а також в інших випадках, встановлених цим Кодексом.

Навіть за умови, що спадкоємець ще не оформив до кінця спадщину і не зареєстрував своїх прав на володіння майном, у будь-якому випадку він стає власником.

Інакше з кого держава стягуватиме оплату за комунальні послуги та інші платежі за квартиру під час оформлення спадщини та процедури наслідування?

Але за фактом спадкоємець набуває повноцінних прав володіння житлом і може розпоряджатися отриманою нерухомістю тільки з законного оформлення титулу власника.

Тільки тоді громадянин має право займатися продажем придбаної житлоплощі та підшукувати покупців. Видається цей документ (свідоцтво на право власності) у Росреєстрі.

Зазвичай вся процедура оформлення успадкованої нерухомості укладається у середньому 6 місяців.

Отже, за законом успадкована особа має право розпоряджатися квартирою у спадок та продати її вже через півроку від дня смерті колишнього господаря житлоплощі? Не все так просто. Цивільним Кодексом передбачено термін давності (ГК РФ, стаття 196).

Отже, через який час після набуття спадщини можна продати квартиру? Протягом ще трьох наступних років (а якщо квартира перейшла у спадок із січня 2016 року – п'ять років) з дня оформлення прав на успадковану квартиру, власність успадкованої особи є заперечною.

Такий час дається на можливу появу інших спадкоємців із більш вагомими претензіями на квартиру та з бажанням оскаржити спадщину.

ВАЖЛИВО!Трирічний (або п'ятирічний) відлік починається з моменту, коли нова особа, яка претендує на житлоплощу, дізналася про порушення власного права (ГК РФ стаття 200 пункт 1).

ГК РФ Стаття 200. Початок перебігу строку позовної давності

1. Якщо «законом» не встановлено інше, перебіг строку позовної давності починається з дня, коли особа дізналася або мала дізнатися про порушення свого права та про те, хто є належним відповідачем за позовом про захист цього права.

Такий термін може бути продовжено або скорочено (все залежить від конкретної ситуації). Таким чином, якщо отримана квартира у спадок, продаж раніше 3 років вкрай скрутна. Але можливе.

З питанням, чи можна продати квартиру, отриману у спадок, менше 3 років тому розібралися. Давайте поговоримо, як це зробити.

Достроковий продаж

Якщо квартира дісталася у спадок, коли її можна продати за законом?

Продаж квартири після набуття спадщини менше 3 років, що знаходиться у власності, дозволена законом.

Але тоді щасливому продавцю-спадкоємцю після успішної угоди потрібно буде сплатити прибутковий податок.

УВАГА!За новими змінами в законодавстві РФ з 1 січня 2016 року сплачувати податок, що становить 13% від суми угоди, доведеться у разі продажу житлоплощі до закінчення терміну володіння нерухомістю в 5 років (після отримання спадкоємцем права законного володіння).

Але якщо новоявлений власник продає отриману квартиру після закінчення офіційно встановленого періоду, від сплати податку його буде звільнено (НК РФ, стаття 217, п.17.1).

НК РФ Стаття 217. Доходи, що не підлягають оподаткуванню (що звільняються від оподаткування)

17.1) доходи, одержувані фізичними особами, які є податковими резидентами Російської Федерації, за відповідний податковий період:

• від продажу об'єктів нерухомого майна, а також часток у зазначеному майні з урахуванням особливостей, встановлених статтею 217.1 цього Кодексу;
• від продажу іншого майна, що перебував у власності платника податків три роки і більше.

Положення цього пункту не поширюються на доходи, які отримують фізичні особи від реалізації цінних паперів, а також на доходи, які отримують фізичні особи від продажу майна, що безпосередньо використовується в підприємницькій діяльності.

ПОРАДА.До продажу квартири у спадок менше 3 років у власності та сплати податку, обов'язково переконайтесь у відсутності інших спадкоємців (або озброїться від таких осіб згодою на угоду та обіцянкою не претендувати на нерухомість).

Також перевірте житлоплощу на «чистоту» у плані кредитних, заставних та інших фінансових зобов'язаннях, щоб продаж квартири, отриманої у спадок менше 3 років тому, не потягнув за собою безліч інших юридичних проблем.

Обходимо підводне каміння

Знаючи через скільки можна продавати квартиру після набуття спадщини, можна уникнути багатьох неприємностей.

Так, щоб якнайшвидше продати успадковану житлоплощу, слід якнайшвидше оформити повноцінне право власності на нерухомість.

План дій:

Вирушаємо до нотаріуса. Після вступу в права успадкованої квартири (з часу смерті спадкодавця) необхідно прибути до нотаріальної контори для отримання свідоцтва на право володіння нерухомістю.

Нотаріус вимагатиме надання наступного пакету документів:

1. Свідоцтво про смерть (оригінал та ксерокопія документа). Отримують його в РАГСі при пред'явленні довідки про смерть та медичний висновок.
2. Заповіт успадкованої особи, яка підтверджує права на нерухомість.
3. Заява, що складається у момент звернення до нотаріуса дома. Цей документ дозволяє узаконити офіційні права на спадкову житлоплощу.
4. Документ, що підтверджує останнє зареєстроване місце проживання покійного. Довідка видається в ЖЕУ або компанії, що управляє.
5. Довідка про зняття колишнього власника нерухомості із реєстраційного обліку. Видають її у паспортному столі. Цей документ нотаріус вимагає не завжди, але про всяк випадок її потрібно отримати.
6. Документ, що підтверджує наявність родинних зв'язків спадкоємця та померлої особи (свідоцтво про укладання шлюбу, про народження).
7. Заповіт (якщо є).

Якщо часу на збирання документів та походів у нотаріальну контору немає, можна задіяти поручителя.Повіреній особі оформляється довіреність на право таких дій (документ засвідчується у нотаріуса).

ВАЖЛИВО!Чим швидше буде зібрано необхідні документи, тим простіше пройде процедура оформлення спадщини.

Якщо півроку закінчилися, а особа не встигла заявити про свої успадковані права, цей термін продовжується за рішенням суду. Спадковій особі слід пам'ятати і про те, що разом з нерухомістю він успадковує і борги померлого (кредити, іпотеку, інші позики).

УВАГА!Без повного погашення всіх боргів продати нерухомість, що перейшла у спадок, буде неможливо! І тут байдуже те, що квартира у спадщині менше 3 років або більше.

Ідемо до Росреєстру.У цій держпалаті спадкоємцю необхідно отримати документ, що підтверджує право власності.

Перш ніж вирушати за бажаним папером, озброїться такими документами:

1. Довідка та постановка успадкованої житлоплощі на кадастровий облік (якщо це не було зроблено раніше).
2. Паспорт успадкованої особи.
3. Заява про реєстрацію прав власності спадкоємця (заповнюється в Росреесті одночасно при пред'явленні всіх зібраних документів).
4. Квитанція про сплату обов'язкового мита (її розмір становить 2000 рублів).
5. Свідоцтво, що підтверджує право володіння майном, що успадковується (документ видається нотаріусом).

Прибутковий податок під час реалізації житлоплощі

Коли спадкоємець вирішується продаж квартири, отриманої у спадок менше 3 років у власності, йому слід приготуватися до сплати прибуткового податку (ГК РФ стаття 558). Ця сума стягується за загальними прийнятими принципами оподаткування, що стосуються фізичних осіб.

ГК РФ Стаття 558. Особливості продажу житлових приміщень

1. Істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, які зберігають відповідно до «закону» право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням, що продається. .
2. Договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
3. Особливості купівлі та продажу житлових приміщень, що відповідають умовам віднесення до житла економічного класу, встановленим уповноваженим федеральним органом виконавчої влади, визначаються законом.

Для виплати податку спадкоємцю після вчинення правочину максимально швидко потрібно прийти до податкової інспекції та надати декларацію за формою 3 ПДФО (наказ ФСП РФ від 24 грудня 2014 року за № ММВ 7-11/671).

Розрахунок податку при продажу квартири у спадок менше 3 років у власності, провадиться відповідно до статті 220 НК РФ (пункт 2), де сказано:

1. Податок нараховується із суми угоди з продажу, що перевищує 1 млн. крб. Фактично спадкоємцю держава надає пільгове відрахування на мільйон рублів.
2. Податок із продажу квартири у спадок менше 3 років у власності для російських громадян становить 13%, а для підданих інших держав 30%.

НК РФ Стаття 220. Майнові податкові відрахування

2) майнове податкове відрахування у розмірі викупної вартості земельної ділянки та (або) розташованого на ньому іншого об'єкта нерухомого майна, отриманого платником податків у грошовій або натуральній формі, у разі вилучення зазначеного майна для державних або муніципальних потреб.

Як розраховувати суму?Наприклад, квартира, у спадку менше 3 років, продалася за 3500000 рублів. Оподаткування піддається сума 2 500 000 руб. Вираховуємо з цієї суми 13% і отримуємо 325 000 рублів. Саме цю суму слід сплатити після вчинення угоди.

ВАЖЛИВО!Право на податкове відрахування в 1 000 000 руб. дається громадянинові лише один раз.

Хто може платити?

Тепер ви знаєте, через який час після набуття спадщини можна продати квартиру і сплатити податок.

А також через скільки можна продати квартиру у спадок зі сплатою податку.

Але є й деякі винятки із правил.

Прибутковий податок від суми продажу успадкованої житлоплощі не стягується за двох умов:

1. Якщо нерухомість перебуває у власності понад 3 роки (з 2016 року понад 5 років).
2. Якщо квартиру купили на суму не менше мільйона рублів (таке можливо при придбанні частки або кімнати в квартирі).

• інваліди дитинства;
• люди пенсійного віку;
• особи з інвалідністю 1 та 2 групи.

Щоб законно звільнитися від виплати прибуткового податку при продажу квартири у спадок менше 3 років у власності, слід з'явитись у НІ та написати заяву. До заяви необхідно додати документи, що підтверджують пільгову категорію громадян.

У цій статті ми розповіли через скільки років можна продати квартиру після набуття спадщини, але навіть якщо всі формальності і терміни були ретельно дотримані, є ризик виникнення непередбачених обставин.

Тому для проведення подібних угод краще залучити професійного юриста, який має досвід роботи з спадковою нерухомістю. Ви тепер знаєте все про те, що робити, якщо квартира дісталася у спадок і коли її можна продати.

З отриманням спадщини хоч раз у житті стикалися майже всі. Поряд із купівлею та даруванням, це одна з найпростіших і нескладних форм придбання майна. У спадок можна отримати квартиру, будинок, земельну ділянку, дачу та іншу нерухомість від родичів або подружжя. Нерідко трапляється, що отриману спадщину потрібно продати, і тоді виникає закономірне питання: «Коли можна розпочинати продаж, чи потрібно сплачувати податок і чи можна його уникнути?».

Найпростіше звернутися за консультацією до нотаріуса, особливо якщо випадок скрутний, але знання загальних правил не завадить.

Оформлення спадщини

Термін три роки дається спадкоємцям для повного і беззастережного підтвердження своїх прав на спадщину та оформлення документів. Після набуття спадщини (з дня смерті спадкодавця) протягом півроку потрібно звернутися до нотаріусата надати йому пакет документів:

1. заяву, яка буде розглянута насамперед та підтвердить право власності спадкоємця;
2. оригінал та копію свідоцтва про смерть;
3. документ, що підтверджує право спадкоємця на квартиру – заповіт.

При цьому квартира, що передається, та інша спадщина має бути у власності у спадкодавця, інакше її неможливо буде передати. Замість спадкоємця займатися паперами може його заступник, якому необхідно оформити завірену довіреність за нотаріуса.

Варто пам'ятати, що разом із квартирою, спадкоємець отримує і всі борги, що залишилися після смерті колишнього власника, і зобов'язується сплатити їх. Без цього продати квартиру неможливо.

Якщо спадкоємців двоє і більше, нотаріус виявляє всі права сторін та їх претензії один до одного. Після залагодження всіх моментів кожному видається свідоцтво про право частина спадщини.

Все оформлення може зайняти до півроку, але чим швидше папери буде зібрано, а претензії улагоджено, тим простіше пройде процедура.

Якщо термін у півроку на заяву про себе як про спадкоємця пропущено, варто звернутися до суду та продовжити його.

Продаж квартири

Перед продажем успадкованої квартири варто переконатися, що на руках є всі необхідні документи:

Також можуть знадобитися заява чоловіка чи дружини, Завірене нотаріусом, про згоду на відчуження нерухомості та договір купівлі-продажу, що пройшов державну реєстрацію У деяких випадках варто отримати офіційну відмову можливих претендентів на квартиру. Це дозволить покупцеві не хвилюватися через покупку.

Усі папери передають нотаріусу, який перевіряє їх та формує запит реєстраційної виписки, куди вносяться всі актуальні дані. Оригінали документів можна отримати у БТІ, оригінал свідоцтва про право власності видає нотаріус. Це необхідно для підтвердження того, що квартира перебуває у власності продавця. Усі документи перевіряються обома сторонами, після чого обмовляють умови та підписують угоду. Вони знадобляться, якщо доведеться звернутися до суду.

Податки під час продажу

Як один із способів отримання у власність нерухомості, спадщина підпорядковується загальним законам Податкового Кодексу РФ. Вам не доведеться сплачувати додатковий податокчи вираховувати відсотки, достатньо знати основи.

Іншими словами, якщо з моменту смерті людини, яка залишила спадщину, минуло багато часу (більше трьох років), можна сміливо продавати квартиру – сплачувати податок за неї не потрібно. Це ж стосується нерухомості вартістю менше мільйона рублів. Якщо термін ще не пройшов, а вартість перевищує ліміт, слід виплатити 13% державі. Податок сплачується у місцевому територіальному податковому органі після подання декларації. Внести його потрібно до 30 квітня наступного року.

Деякі громадяни мають пільги щодо оплати податків. До них відносяться:

1. пенсіонери;
2. Інваліди 1 та 2 груп та інваліди дитинства.

Їм необхідно подати заяву до податкової інспекції, додавши копії документів, що підтверджують вік чи інвалідність та через деякий час отримати підтвердження.

Деякі продавці, прагнучи уникнути податку, свідомо занижують вартість, роблячи її менше одного мільйона. Насамперед від цього страждають покупці, які позбавляються податкового послаблення, яке належить власникам нового житла: їм доводиться платити 130 тисяч рублів. Крім того, податкові органи чудово обізнані про цей спосіб шахрайства і можуть залучити за необґрунтоване збагачення, тому заплатити доведеться набагато більше.

Складнощі у продажу

Основною складністю, з якою стикаються продавці успадкованої квартири – це пошук покупця. Спадковані квартири викликають останні певні побоювання: раптом з'явиться сторонній спадкоємець, який вирішив отримати майно назад. Тому продавець зобов'язаний надати всі необхідні документи, які б підтверджували відсутність інших претендентів на квартиру.

Часто зустрічається розділ успадкованої квартириміж кількома претендентами. І тут кожен спадкоємець отримує свідоцтво, що підтверджує його декларація про власність відповідно до порядку черговості і домовленості. Будь-який розділ має бути узгоджений сторонами. При подальшому продажу однієї частини другий власник квартири має перевагу викупу. Необхідно інформувати його про продаж насамперед у письмовій формі із зазначенням ціни та всіх умов. Якщо не повідомити про продаж, другий власник може звернутися до суду та оскаржити продаж.

Підведемо підсумок

Продаж успадкованої квартири в юридичному плані мало чим відрізняється від звичайної угоди. Велику складність може викликати попередня підготовка документів та поділ спадщини. Якщо випадок здається складним або ви боїтеся припуститися помилки, варто звернутися до нотаріуса і проконсультуватися з ним.

Продаж квартири, отриманої у спадок, здійснюється, коли вже є свідоцтво про право на спадщину та витяг з Росреєстру. При цьому оподатковуються угоди, за яких право власності на успадковану нерухомість становить менше трьох років.

Спадкування – це узаконена державою процедура переходу прав власності спадкодавця правонаступникам після його смерті. Продаж успадкованої нерухомості має низку особливостей, які варто враховувати під час угоди.

Продаж квартири отриманої у спадок можливий лише після того, як спадкоємець зареєструє на неї право власності. Для цього він:

1. Протягом півроку від дня відкриття спадщини звертається до нотаріуса.
2. Після шести місяців від дня смерті спадкодавця отримує свідоцтво про право на спадщину.
3. З цього документа оформляє право власності на квартиру.

Після цього продати житло можна за звичайною схемою.

Проте варто враховувати, що майно, що успадковується, може перейти до спадкоємця з двох підстав:

1. За законом.
2. За заповітом.

У першому випадку спадок розподіляється між правонаступниками згідно з чергами, регламентованими статтями 1142-1145 Цивільного Кодексу РФ. У другому – квартиру успадкують особи, зазначені у заповіті.

Важливе значення має і кількість власників квартири, що продається. Якщо це один правонаступник, процедура продажу значно спрощується. У разі кількох власників, відчуження квартири може мати дві форми:

1. Продаж квартири та подальший розподіл отриманих коштів між власниками.
2. Продаж частки.

Продаж частки у спадковій квартирі

Продати частку у спадковій квартирі можна. Однак ця процедура передбачає більш тривалий підготовчий етап, ніж при продажу цілого житла. У цьому випадку воно поділено між іншими правонаступниками, кожен з яких має переважне право викупу на частку, що відчужується. Це означає, що:

1. Перед тим, як продати свою частку, спадкоємцю необхідно запропонувати купити її іншим власникам квартири.
2. Пропозиція купівлі оформляється письмово. У пріоритеті – надсилається поштою рекомендованим листом з повідомленням про вручення та описом вмісту. Це гарантує законний правовий порядок вчинення правочину та захист прав спадкоємця у разі, якщо інші власники після тривалого часу передумають та вимагатимуть переоформлення частки на їх ім'я.
3. Власникам дається місяць прийняття рішення. У разі відмови або відсутності відповіді з їхнього боку спадкоємець має право продати спадкову частку третім особам. Однак вартість не повинна перевищувати ціну, зазначену у реченні іншим власникам.

Примітка . Як і у випадку з цілою квартирою, перед продажем частки необхідно вступити у спадок та оформити право власності на своє ім'я. Інакше угода буде визнана недійсною.

Продаж квартири у спадок за наявності кількох правонаступників

Якщо спадкоємців кілька і один із них вирішує продати квартиру, необхідно заручитися згодою решти власників житла. Якщо хоча б один із них буде проти, продаж неможливий. У таких ситуаціях залишається один вихід – відчуження частки.

Однак якщо всі спадкоємці мають намір продати квартиру, кожен із них має зареєструвати право власності на свою частку.

Після цього продаж здійснюється у такому порядку:

1. Узгодження умов.На цьому етапі всі власники домовляються про ціну угоди, дату продажу та інші нюанси, необхідні для відчуження житла. Врегульовані умови фіксуються у договорі купівлі-продажу.
2. Посвідчення договору нотаріуса.Це важливий момент, без якого майбутній продаж буде неможливим. Фахівець перевіряє законність вчинення правочину та ставить реєстраційну позначку у договорі.
3. Вчинення угоди.Сторони підписують договір, провадиться оплата.
4. Реєстрація права власності.Після цього покупець звертається до Росреєстру, де отримує виписку, що підтверджує факт володіння придбаною нерухомістю.

Примітка . При продажу квартири, власниками якої є кілька правонаступників, у договорі слід зазначити грошову частину кожному з них.

На що варто звернути увагу

Продаж успадкованої квартири – процедура не проста. Незважаючи на те, що її відчуження дещо відрізняється від звичайної угоди купівлі-продажу, є кілька нюансів, на які слід звернути увагу:

• Прийняття спадщини передбачає одночасний перехід всіх боргових зобов'язань до правонаступника. Це означає, що всі заборгованості та неустойки слід виплатити новому власнику квартири. Тому перед її продажем необхідно закрити усі боргові зобов'язання.
• Наявність обтяження. Перед угодою варто переконатися, що в житлі, що продається, немає зареєстрованих громадян. У разі наявності продати його буде не просто. Складність у тому, що раніше прописаний громадянин може відмовитися виписуватися з квартири після смерті спадкодавця. Тут важливо враховувати, на якій підставі він мешкає у квартирі. Якщо причини не обґрунтовані та незаконні, виселення провадиться примусово в судовому порядку.
• Великий ризик, пов'язаний із продажем успадкованого житла, полягає у наявності потенційних правонаступників. Особливо це стосується ситуацій, за яких воно успадковувалося за законом. Непоодинокі випадки, коли після продажу квартири оголошуються родичі, які претендують на спадщину і вимагають надання частки. У таких ситуаціях складно знайти компромісне рішення, найчастіше постає необхідність звернення до суду. Крім того, навіть за відсутності заповіту є особи, які мають право на спадщину. Це непрацездатні діти, батьки, чоловік спадкодавця.
• Якщо інші правонаступники відмовляються від своєї частки, необхідно заручитися відмовою письмово. Інакше будь-якої миті вони зможуть вимагати належне їм за законом.

Порядок проведення операції

Процес продажу успадкованої квартири ділиться на три послідовні етапи, кожен з яких має правове значення:

1. Вступ у спадок.
2. Оформлення права власності.
3. Укладання договору.

Вступ у спадок

Вступ у спадок – важлива складова, без якої продаж успадкованої квартири буде неможливим. Незалежно від того, на якій підставі успадковується майно (за законом чи заповітом), правонаступнику слід звернутися до нотаріуса. Термін – протягом півроку від дня відкриття спадщини (так само смерті спадкодавця).

У разі пропуску термін можна відновити у судовому порядку. Але для цього потрібне дотримання особливих умов:

1. Спадкоємець не знав або не міг знати про смерть спадкодавця.
2. Термін був пропущений з інших поважних причин.

Після цього:

1. Необхідні документи надсилаються в нотаріальну контору;
2. Через шість місяців з дня смерті спадкодавця видається свідоцтво про право на спадщину.

Таблиця 1. Документи, необхідних оформлення спадщини

Оформлення права власності

Наступний етап – оформлення права власності на квартиру. Це ключовий момент, необхідний її відчуження. Продати житло, ґрунтуючись лише на свідоцтві про спадщину, не можна. Така угода буде визнана недійсною.

Порядок оформлення:

1. Необхідні документи майбутній власник надсилає до Росреєстру, де подає заяву на реєстрацію права власності.
2. Через десять днів (максимум трьох місяців) правонаступник буде зареєстрований як власник житла. На підтвердження цього йому буде видано виписку, яка свідчить про його законне володіння.

Таблиця 2. Документи, необхідні для реєстрації права власності на успадковану квартиру

Примітка. З 1 січня 2017 року реєстрація майнових прав здійснюється в електронному вигляді. Досі видавалися свідоцтва. На даний момент доказом права власності на квартиру є витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН).

Укладання договору

Сторони угоди (покупець та продавець) укладають договір лише після того, як ними будуть урегульовані всі умови:

• предмет договору (продаж квартири чи її частки);
• дата вчинення правочину;
• сума авансу;
• вартість квартири;
• метод розрахунку ( , безготівковий переказ тощо. буд.).

Примітка. Наявність договору ще говорить про факт укладання угоди. Власником квартири покупець стане лише після того, як зареєструє на неї право власності у Росреєстрі.

Етапи укладання договору:

1. Підготовка необхідних продажу документів (виписка з ЄДРН, свідоцтво на спадщину тощо).
2. Встановлення вартості квартири. При цьому можна орієнтуватися на ціну аналогічного житла або звернутися до агенції. У будь-якому випадку у договорі потрібно вказувати реальну вартість, за яку житло продаватиметься.
3. Врегулювання умов угоди із покупцем.
4. Упорядкування попереднього договору купівлі-продажу, отримання задатку чи авансу. Цей вид договору є своєрідною гарантією того, що угода буде укладена на заздалегідь обумовлених умовах.
5. Перевірка документів.
6. Підписання основного договору.
7. Підписання акта приймання-передачі квартири та передача ключів від квартири.
8. Одержання коштів за продаж.

Після цього покупець оформляє право власності на квартиру та стає її повноправним власником.

Оподаткування

Оподаткування під час продажу квартири отриманої у спадок регулюється статтею 220 Податкового Кодексу РФ.

особливості:

• Податок стягується, якщо квартира була у власності менше трьох років.
• Розмір відрахування становить 13%.
• Термін володіння починає обчислюватися з дня відкриття спадщини (смерті спадкодавця) та не залежить від дати реєстрації права власності на квартиру.

Примітка. З 1 січня 2016 року податок стягується з продажу нерухомості, яка перебуває у власності менш як п'ять років. Проте винятком є ​​низка підстав для набуття права власності: успадкування, дарування, приватизація, договір довічного утримання з утриманням. У цих випадках термін не перевищує трьох років.

Таким чином, якщо успадкована квартира перебувала у власності понад три роки, податок при її продажу не стягуватиметься.

Строк менше трьох років

У ситуаціях, за яких нерухомість потрібно продати якнайшвидше (наприклад, відразу після набуття спадщини та оформлення права власності), правонаступнику доведеться сплатити податок. Для цього після вчинення правочину йому необхідно подати декларацію 3-ПДФО до податкової інспекції.

Податок сплачується із суми, що перевищує 1 000 000 рублів. При цьому ставка становитиме 13% для громадян РФ та 30% для іноземних громадян.

Як продати без сплати податку

Продати нерухомість без сплати податку можна у двох випадках:

1. Минуло понад три роки від дня відкриття спадщини.
2. Сума продажу - менше 1000000 рублів (наприклад, при продажу частки).

Крім цього, законодавство виділяє низку осіб, які мають податкові пільги та звільнені від сплати податку:

• інваліди (I та II групи, з дитинства);
• пенсіонери.