Основните подходи за оценка на ненасилствени обекти (витрат, дупе, порест)

При оценката на нераздразнителността има три основни подхода към дефиницията на vartost: стъкловидно тяло, ринков и прибутков. Подходът към кожата има свои собствени методи, прием и процедури. Налице е концептуално сходство на подходите за оценка на различните обекти на власт. Точно в този час видът на оценявания обект показва особеностите на конкретни методи, като специфични проблеми на оценка, сила, звук, лишени от този тип авторитет.

Vitratny pidkhid

Vitratny pіdhіd до оценката на неразрушителната влага на основите въз основа на vitrat върху конструкцията на обекта на ненарушимост с различни обекти, които се оценяват или по друг начин. Необходимо е да се разчита на влагането на способностите на инвеститора за сметка на неразрушимостта и да се излезе от принципа на заместването, за да сме сигурни, че купувачът няма да плати по-голяма сума за обекта, по-ниска от тази, за да отървете се от дълга на бизнеса, признаването на такъв бизнес е забравено єкта в срока на разположение за проверка без suttєvih хълцане.

• 1. Razrahunok vartostі pridbannya или dovgostrokovoї renti vіlnoї vіlnoї nayavnі vіlnoї naivnoї u razryazhennі zemі z metoyu оптимална її vykoristannya;
• 2. Оценка на очакваната продължителност на живота, която ще бъде оценена. Основата на розрахунката на водновлювалната вартост е розрахунката на проекта за създаване на обекта, който се вижда, в зависимост от текущите цени и умовете за подготовка на подобни обекти на същата дата.
• 3. Определяне стойността на физическото, функционалното и физическото износване на обекта на нежизнеспособност;
• 4. Оценка на стойността на излишъка (излишък на инвеститора);
• 5. Razrahunok pіdnjuvalnoї vartosti оценка на обекта чрез koriguvannya vіdnovlyuvalі vartosti на znoshuvannya с по-нататъшно увеличение на otrimanoї стойност на vartіst парцел.

Vitratny pіdkhіd nabіlsh drіchniy при otsіntsі ob'єktіv, zdanih zdanih в ekspluatatsіyu, vіn prizvodite да nabіlsh rekonlivih rezulіvіv razі dosit vartovanі vartosі земя ї іlyanki і натрупана zіnoshunny insigni. Vitratny pіdhіd pravomіrny в otsіntsі vartosti splanіnіh ob'єkіv, ob'єkіv spetsial'noj prichennya іnshoy lane, pіdkіv yakіm rіdko stavlyayutsya над rynkom, може да се vikoristuvat в z me otsі. Tsey pіdhіd при otsіntsі ob'єkіv, scho pіdlyagayut реконструкция, което ви позволява да инсталирате, чи ще бъде vitrati компенсиран за увеличения оперативни приходи чи vіruchki vіd продажба на моя. Zastosuvannya vitratnogo pіdkhod понякога ви позволява да премахнете риска от прекомерни капиталови инвестиции.

Също така, vitratny pіdkhіd vikoristovuєtsya за целите на подаване на лентата на правната осиб, която физически характеристики, с ареста на неразрушима лента, за анализ на най-добрите и най-ефективните vikoristanny на земната земя.

Назначаване на вартоста на парцела

Видповідно до ул. 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при прехвърляне на правото на власт върху къща, къща, спора, която се намира на чужд парцел, до последното лице придобива правото да спечели правото да спечели най-високото част от парцела, заета от къща, къща, спор, която е необходима за тях, че в същото obsyazі, scho th kolishnіy собственик.

От най-добрите методи за оценка на земята, първоначалната стойност може да бъде методът на относителен анализ на продажбата.

Vіdnovlyuvalny varіst vіdіvnіtstva обект neruhomostі, scho іnyuієєє, razrakhovuєtsya в текущата tіnakh yak нов (без urakhuvannya натрупана деноминация), че spіvvіdnoshennia преди датата на оценка. В основата на обозначението на vіdnovlyuvalnoї vartosі лежат rozrahunki vitrat, обвързани от ежедневния живот на обекта към сградите на zamovnik. Според реда на появата на тези витрати е обичайно да се виждат прави и косвени витрати в обществото на ежедневния живот.

Директно витрати без посредник pov'yazanі z ежедневието (разнообразие от материали, заплати budіvelnyh robіtnikіv, vartіst budіvelnih машини и mehanіzmіv toshcho). Индиректни витрати - витрати, които не се бъркат в средата на ежедневието (такси за проектантски и строителни организации, инвестиции в земята, маркетинг, застраховка и реклама на витрати просто). Приходите на разработчика отразяват въздействието върху управлението и организацията на ежедневния живот, крещящата визия и участието в развитието на предприемаческия риск. Излишък pripriёmtsya okreslyuetsya част от излишъка при продажбата на обекта. Независимо от размера на vіdsotka и vіdpovіdnoї yoma на базата (складовата част на vartosti vlasnostі), стойността на pripriyomnitskogo pributka е надвишена.

Основният източник на подобни данни за добродетелността на обектите на неразрушаване и пъпкуване работи върху спорите, подобен на оценения. Освен това, преценявайки какво проектират, се обадете за провеждане на бази данни на властите с текущи цени за готови къщи, офис стаи, апартаменти, хотели, бизнес магазини и занаяти. Понастоящем в Русия съществува система от нормативи и равни цени, които се определят от различни ценови индекси.

Възбудените обекти под въздействието на различни природни и функционални фактори губят експлоатационния си капацитет и се срутват. Krym tsgogo, върху пазарната променливост на обекта се излива старата икономическа вълна от страна на непрекъснатото изостряне на тази промяна в пазарния център. При розрізняване на физическото зношване (втрата експлоатационни качества), функционално старене (втрата на технологичната съответствия и стойността на връзката с научно-техническия прогрес), външно или икономическо отношение (змина този привлекателни обекти с точките на разглеждане на външното оточение и икономическата ситуация в региони). Наведнъж можете да видите разходите за натрупване на цената, която е сумата от разликата между основния вариант на обекта и дисперсията на оценката (замяната) на обекта на оценка.

Нека получим най-точната и надеждна информация за техническата мелница на бъдещето или може би за материалите на естественото обзавеждане. Първата интелектуална реализация на такова обстежение може да бъде по-точна при определяне на функционалното разпознаване на обекта на оценка: изборът на директно разпознаване или в промяната на технологичните и функционални параметри. В същото време е необходимо да се покаже между промените на навантажа и притоците върху носещите конструкции на пъпката.

Извършено е още едно внимателно проучване, за да се отнеме нова информация за природно-климатични параметри и специфични фактори, като се добави зоната на развитие на обекта и промените в процеса на техногенна дейност.

Пидхид на Ринк

Необходимо преосмисляне за утвърждаване на методите на пазарния подход е наличието на информация за сайтовете с подобни обекти на ненасилие (като връзки за разпознаване, разширяване и разпространение), които са открити в разкъсани умове (часът на полагане на ).

Porіvnyalny pіdkhіd се основава на три основни принципа за оценка на неразрушимостта: изпийте това предложение, заменете този принос. На базата на тези принципи за оценка на нераздразнителността в пазарния подход се използват ниско смятане и подобни методи за визуализиране на елементите на изравняване и съгласуване на пазарните данни на обектите за настройка за моделиране на вартозността на оценявания обект.

Основният принцип на пазарния подход за оценка на ненасилие е принципът на заместването, което означава, че потенциалният купувач не плаща за мината цена, че тя надвишава цената на подобна, на друга мисъл, лента.

Основните трудности при разработването на методите на пазарния подход за покриване на препятствията руски пазарнеразрушимост. Повечето от реалните цени на обектите на неразрушимост са неразрушими. Във връзка с cim, често по време на оценката, често се определят цените на предложенията, които са изложени при продажба на обекти.

Методът за класиране на продажбите определя пазарния ранг на обект въз основа на анализа на скорошни продажби на законови обекти в неразрушителни условия, които са подобни на оценения обект за rozmіrom и vikoristannyam. Датският метод за присвояване на vartost е прехвърляне, което позволява на пазара да определи цена за обект, който се оценява в същия ранг като за подобни, конкурентни обекти. За да се установи методът на разпределение на продажбите, fakhivtsі vikoristovuyut ниски принципи на оценка, включително принципа на заместване.

Zatosuvannya към метода за отлагане на продажбите в областта на последователни победи на офанзивни действия:

• 1. Отчитане на пазара с метода за премахване на достоверна информация за всички фактори, които са свързани с обектите на еднаква корелация;
• 2. обозначаване на необвързани с увредено зрение и провеждане на последователен анализ по единичност на кожата;
• 3. определяне на оценяван обект с избраните обекти, равностойни по начина за коригиране на продажните им цени и включването им от списъка на равни;
• 4. ниско коригирани индикации за рангова стойност на равни обекти спрямо пазарната рангова стойност на обекта на оценка.

Като джерела информацията за пазарите на страната с непокорност, бюра за недвижими имоти, суверенни джерела, енергийни бази данни, публикации могат да бъдат победоносни.

След избора на единица щета е необходимо да се определят основните показатели за елементите на повреда, победа, тъй като е възможно да се моделира разнообразието на обекта за допълнителна необходима корекция на цените за покупко-продажба на увреждане на обекти на ненасилие.

В активите на практиката на Bartosti, светите видими чаши на главния Elehementa Porivnyannya, якът прехвърля правото на не-погребение, Knitaninosovikh Rozrahunkiv при палатката - взрив, продажбата на продажбата, функцията за признаване на Об. обекта, техническия стандарт и разходите за обработка на помещенията.

Този метод е най-ефективен за обекти, които се продават редовно.

За да видите елементите на vimiryuvannya koriguvannya vikoristovuyut kіlkіsnі и yakіsnі методи.

За kіlkіsnyh методи vіdnositsya:

• - анализ на сдвоени продажби (съпоставят се две различни продажби, така че се прави корекция за един съвпадащ артикул);
• - статистически анализ (методът се основава на математическа статистиказа корелационно-регресионен анализ);
• - анализ вторичен пазар(датският метод определя стойността на корекцията, спирала върху данните, които не пречат пряко на обекта на оценка или обекта на равенство) и др.

Преди методите yak_snih може да се види:

• - класификационен (лош) анализ (метод, подобен на анализа на продажбите при мъжете, с изключение на тези, които се коригират над стотици пени, и категории размита логика);
• - отделен анализ (продажбите се класират според реда на промяна в адекватността, след което мястото на обекта на оценка се приписва на редица сравними продажби).

Pributkovy pidkhid

Обозначаването на пазарните вартости на обектите на ненасилие с помощта на подхода на излишъка се основава на принципа на мащабиране. Съгласно този принцип, типичен инвеститор, че купувачът на обекта на неразрушимост, печели пари в ochіkuvannі otrimannya от бъдещите приходи от vikoristannya. Враховвайки, съществува безпосредствена връзка между размера на инвестициите и вигодите от търговското използване на инвестициите в обекта, стойността на имуществото на доходите като стойността на правото при получаването на доходи, които се привличат, между другото посочване, местоположението на недвижимите имоти като текущата стойност на бъдещите доходи, който се генерира от обекта за оценка.

Предимството на печелившия подход срещу добродетелните и пазарни подходи е във факта, че в по-големия свят изявлението на инвеститора за стабилност е като тежест за доходите, така че стабилността на стабилността е гарантирана като основен фактор, създаващ цената. Основният недостиг на доходите са тези, които се базират на прогнозните данни.

Основните етапи на процедурата за оценка, за който подход:

1. Съставяне на прогноза за бъдещи приходи от застрояване на оценявани площи под наем за периода на финансовата година на базата на изтегляне на данни от потенциалния брутен доход (PVD), който се финансира по формулата:

PVD \u003d S * Ca, de

S - площ за отдаване под наем, кв.м;

Sa - наемна ставка за 1 кв.м.

2. Назначаване въз основа на анализ на пазара за цената на недостига в района с избор на наема, стойността на годишния брутен доход (DIA). По правило Власник не може да отдава 100% от жилищната площ за период преди инсулт. Похарчете наема, за да платите малко за наема на непостоянната заетост на обекта на неразрушимост и неплащане на наема с непремерени наеми. Нивото на безработица на обекта на печелившо ненасилие се характеризира с коефициент на недоразвитост, който зависи от стойностите на неотдаваема площ до размера на общата площ, която прави помещенията под наем.

Rozrahunok dіysnogo брутен доход (DIA) zdіysnyuєtsya за следната формула:

DVD = PVD * Kz * Ks, де

DVD - текущ брутен доход;

PVD - потенциален брутен доход;

Kz - коефициент на покритие на площта;

Кс – коефициент на събираемост.

Трябва да се отбележи, че преди DVD, застрахован от вложителя по определен начин, е необходимо да се добави друг доход, който се приспада от функционирането на обекта върху наемните плащания (например за доплащане на допълнителни услуги - автомобил паркинг).

3. Разрахунок витрат от експлоатацията на оценена неразрушимост, който се основава на анализа на действителния витрат за її zmіst и/или типичен витрат за даден пазар. Vitrati buvayut психически - бързо (почит към мината, осигурителни вноски, плащания за поземлен имот), психически - промяна (общ., текущ ремонтни роботи, заплати на обслужващия персонал и др.), за заплащане на подмяна (за периодична подмяна на конструктивни елементи от живота, които често са износени).

Също така, стойността на rozrahunkov на оперативните витрати се показва от DIA, а индикаторът за чанта е нетен оперативен доход (CHOD).

4. Pererakhunok нетен оперативен приход за текущ обект.

Метод на директна капитализация - метод за определяне на ринковата стойност на дохода, основан на директното преобразуване на най-типовите доходи през първия година при стойност чрез разделяне на него на коефициент на капитализация, получен на базата на анализ на ринковите данни за чистия доход и стойността на активите, аналогичните оценки взети по метода на пазарното извличане. Подобен класически вариант на метода на директна капитализация, с такъв коефициент на капитализация, превъзхождащ пазарните интереси, е практически невъзможно да се забие в съзнанието на Русия във връзката със сътрудниците, която е виновна за избора на участие на конфиденциална информация). Vihodyachi zgogo, на практика, да се доведе до победоносни методи на алгебрата и да се насърчи коефициентът на капитализация, който прехвърля отделната оценка на нормата на възвръщаемост на капитала и нормата на възвръщаемост.

Трябва да се отбележи, че методът на директната капитализация се използва за оценка на устойчиви активи, което не зависи от датата на оценка на големи инвестиции за капитални инвестиции в ремонт или реконструкция.

В живота на кожен човек се обвиняват ситуации, ако е необходимо да се оцени променливостта на явен обект на ненасилие. Какво е това да се намират начини и методи за разработване на процедурата за оценка на живата и търговската неунищожаемост?

Оценка на нераздразнителността на степента на обозначение на икономическия речник - процесът на изчисление Пазар chi іnshої vartosti обект, което да се доведе до неразрушимата лента или конкретни видове права, които се декларират според склонността към субекта, който се оценява. Процесът на оценка се състои от обозначаване на материалната стойност на явното право на лизинг или други права, които се декларират чрез разширяване на обекта, който се оценява, например лизинг или лиценз.

Yakі raznyatsya виж vartosti schodo неразрушима лента

Необходимо е да се разграничи kіlka vidіv vartosі, zastosovnі pіd час на извършване на очакваната дейност. Усього им чотири:

По този начин всеки вижда как разновидностите на використите варират до оценка и се разпознават по реалните им ценности. Най-добрите витрини є пазарен вариант, най-ниското може да бути кадастрален и ликвидационен вартист. При първия е необходимо да се постигне фиксирана стойност, а другият е застоял в срока на действие на обекта, или ситуацията, която се обвинява, сякаш за да смути шпионинът, очевидно е, че може е за ликвидация на чл.

Оценка на платното: три основни подхода

Хората, които се занимават с оценка на обектите на нечуплива лента под час на изграждане на собствени професионална дейностнай-често zastosovuyut три основни метода за подобряване на резултатите от оценката на обекта на нежизнеспособност, чиито кожи ще се основават на независими принципи.

1. pributkovy. Tsej sposіb budєєєєєєєє на otrimanny rozrahunkovyh danih про ymovіrnu vartіst vyhodyachi з ochіkuvannogo іvnya доходи, otrimana в процеса volodіnnya tsim ob'єktom разтягане sevnoї kіlkostі rokіv u verojatno. Yakіsny rozrahunok на този индикатор е необходим, oskіlki дават възможност за прогнозиране на бъдеща потентност. В днешната оценка на дейността най-печелившият метод е най-търсеният и такъв, че често се използва.

Наречете Крим "прибутков" и често го наричайте "маргинален", което означава "прибутков". В случай на zdіysnennі rozrahunkіv z vikoristannymi pributkovyj метод може да zastosovuvaty два метода:

• капитализация на дохода . Vіdpovіdno преди правилата на метода на края на жизнения цикъл, това ще бъде стойността, получена, когато нетният оперативен доход се разпредели преди процедурата за прилагане на процента на капитализация. Tsya плащане за депозит според основния лихвен процент, който се определя от финансовия регулатор и бъдещи корекции за рискове;
• дисконтиране на потоците от стотинки . Този метод на иск за инвестиции, ако се страхувате от нестабилността на доходите, трябва да работите в града, или zastosovuyutsya различни коефициенти на капитализация. Променливостта на обекта, приложима към методологията, ще бъде сумата от дисконтираните потоци с коригирания процент.

1. равни . Прост начин, по който качеството на обект от неразрушима лента, която се оценява, се оценява въз основа на данни за подобни обекти, чието качество се задава и вижда. Vіdpovіdno на Федералния стандарт, подобен на признатия обект, идентичен с този, оценен за икономически, технически или материални характеристики;
2. стъкловидно тяло. Основният начин за лягане на Вартости в зачервяването на декамера и на брадавицата, на яки рощашов, Мино, окалион, Вартости е новата подводница ib urahuvannyam ryumannya sumyu, витрата на amortzati, scho pіdlyagaє otsі.

Има няколко метода, до които очевидно е необходима процедурата за оценка на ненасилието с усъвършенстване на обратния подход. Преди методите, които са най-популярните на пазара, и най-популярните, легнете метод за съпоставяне на продажбите .

В основата на методологията за разпределение на продажбите са данните от статистиката и анализа на съответния пазарен сегмент, в който обектът е известен, което дава оценки. Методологията за оценка се състои от няколко етапа:

• обозначаване на пазарния сегмент;
• аналитична оценка на текущата пазарна конюнктура;
• факторен анализ;
• pіdbіr vіdpovіdnogo vsіma vsіma nebhіdnimi характеристики на аналога;
• подписване на края на вартоста.

Чрез метода на приближаване, който също често се използва при изчисляване на разнообразието на неразрушително платно, метод на капитализация на дохода . Yogo sutnіst polagaє при изчислената вартости shlyakh корелация на реката нетен оперативен доход реална стойност на пени. Когато zdіysnennі rozrahunkіv zastosovuєtsya ниски коефициенти.

Коефициент на капитализация, изграждащ доход потенциален доход до края на годината, попадащ в цената на обекта. Друго важно представяне е нормата на възвръщаемост на капитала. Този показател е скоростта на vіdsotkakh, чиято стойност е ферментацията на жизнеспособната стойност на разходите за струговане в размер на инвестициите в кочани. Тази ставка включва два компонента, единият от които определя дохода, а другият определя възвръщаемостта на инвестицията penny koshtіv.

По време на тестването на този метод, с елиминирането на rozrahunkovyh норми на ротация, е възможно да се спечелят три метода, наречени в чест на великите икономисти, както са разработени:

Видео консултация

Едно от най-писаните и болезнени клипове по темата. Адвокат Евген Анатолийович Осинцев говори за професията оценител и богатите практически аспекти на оценката на мината.

Анализ на резервите и начините за повишаване на рентабилността на предприятието с метода за увеличаване на пазарната цена (на база TOV "Gildiya")

За целите на маркирането на пазара, или различен тип vartost, оценка zastosovuyut специални методи на rozrahunka, тъй като те отнеха името на методите за оценка.

Анализ на пазара на жив живот в Русия

На кожния етап от жизнения цикъл може да се определи променливостта на обекта на ненасилие. Теоретично оценките за генериране на доходи не се колебаят, има три основни подхода за оценка.

Doslіdzhennya domolodіnnya и земя, функционално свързани с нея, с метода на обозначаване на пазарната вартости

Валидно до федерален закон„Относно оценката на дейността на Руска федерация” от 29 юни 1998 г

Обозначаването на обекта на неразрушимост на дупето на жива кабина

Оценка на основата за ремонт на метода на продажба

Бизнес оценка: обекти, принципи, процес, методология

Процесът на оценяване включва следните основни етапи: - Подготвителен етап - Етап на събиране на информация - Етап на оценяване на обекта - Краен етап Таблица 1.3.1. Етапи на оценка на вартостта на предприятието.

Оценка на неразрушимост

При оценката на нераздразнителността има три основни подхода към дефиницията на vartost: стъкловидно тяло, ринков и прибутков. Подходът към кожата има свои собствени методи, прием и процедури, които са комбинирани.

Оценка на бизнес ранга (на задника на ДДС "Ярославски бройлер")

Процесът на оценяване на складирането за бизнес включва два основни склада - аналитичен и rozrahunkov, - компетентното им разделяне ви позволява да формулирате научно обоснована идея. Аналитичен склад - анализът на миналото...

Оценка на рейтинга на компанията BAT "Rostelecom"

Оценка на бизнес предприятието (W. A. ​​Paton, S. J. Broad, Оценка на бизнес предприятието, 1963 г.) Оценка на бизнес вартостта, сякаш е някакъв друг обект на власт.

Оценка на суетата на автомобили, притежание и транспортни разходи

Оценка на сигурността на обекта на неразрушимата лента

Различни стоки (предмети, речи, мини) се създават, продават и купуват, за да задоволят нуждите на държавата, законовите и физическите нужди, както и да им отнемат ползите от володиня тази победа ...

Рейтинг

Различни стоки (предмети, речи, мини) се създават, продават и купуват, за да задоволят нуждите на държавата, законовите и физическите нужди, както и да им отнемат ползите от володиня тази победа ...

Оценка на сигурността на обектите на нежизнеспособност на общественото признание

Теоретичната основа на процеса на оценяване е системата от принципи на оценяване. В леката практика е обичайно да се видят няколко групи оценъчни принципи (фиг. 1.1): 1-ва група: принципи ...

Ринкова оценка за нежизнеспособност

Има три метода за оценка на променливостта на нераздразнителността: 1. Витратен метод 2. Метод на директен анализ на продажбите ред по ред.

Разнообразие на обекти на неразрушимост

Теоретично оценките за привеждане на доходи до нераздразнителност включват три основни подхода за оценка, в основата на които ще бъдат специфични методи за оценка на неразрушителност: vitrany pidkhid, печеливш pidkhid, rinkovy pidkhid (povnyalny pidkhid). Vitratny pidkhid...

Оценката на ненасилието е един от най-важните механизми, чрез който е невъзможно да се организира ефективно управление на властта. Nezalezhna otsіka nerukhomosti - tse процес, pіd час на всеки nezatsіkavleniy otsіnyuvach определя пазарния varіst на обекта на nerukhomostі чи права schodo този обект.

Основните подходи за оценка на нежизнеспособността.

Іsnuє kіlka pіdhodіv да otsіnki be-какъв вид не-удобство, като vikoristovuyutsya професионални otsіnyuvachami: - Porіvnyalny іdkhіd; - Vitratny pidkhid; - Dokhіdny pіdkhіd.

По границите на кожата три подхода имат свои специфични методи.

Pributkovy pіdhіd преди оценката на ненасилие трябва да премине от определените vartosti на обекта на ненасилие към подобряване на разходите за точкуване на дохода от volodinnya (victoria) на обекта. Този индикатор е по-важен, фрагментите ви позволяват да предскажете променливостта на обекта за бъдещето.

Прибутковият подхид е един от най-упоритите методи за оценка на нежизнеспособността в днешната практика на оценяване.

Според твърдението на настоящия икономист Вишневецки А.В., този бюджет се нарича още „маргинален“ (според английския термин „margin“, който често се използва в Русия като аналог на понятието „излишък“). Стагнацията на пределния доход е ясно изразена под часа на икономически растеж на държавата. Pributkovy pіdkhіd є nevid'єmnoy част от процедурата "Due Diligence" (Due-Dimlіdzhens).

Методът на доходите се основава главно на определения начин на vartosti neruhomosti на rozrahunka с намален поток от доходи (Vіd vіd vіdіnnya аbо vykoristannya tsim object). Този метод се основава на принципа на мащабиране - установяване на стрийминг доходи и други предимства, тъй като е възможно да се спечели бъдещето на града на властта. Логично е майсторът на неразрушимостта да не се отказва от силата си по-ниска от тиєї суми, сякаш той ще отнеме момента, продължавайки да го експлоатира, а купувачът да не плаща повече от тиєї суми, на когото отнесете чест на този обект за търговски цели. Отже, цената на ненасилието зависи от подобряването на бъдещите доходи по начин да се хареса на страните.

Когато rozrahunka печеливш подход, се използват такива методи: капитализиране на дохода и дисконтиране на потоци от пени. Ци на метода е основният от метода.

1) Видно към технологията на метода на директна капитализация, варистът се определя от стандартите на нетния оперативен доход преди облагането с ставка на капитализация. Коефициентът на капитализация се определя чрез оценка на стойността на основния процент чрез коригиране на риска.

2) Методът за дисконтиране на потоците от пени е в застой, ако потоците от пени идват неравномерно (нестабилен доход) или за различни коефициенти на капитализация. В зависимост от методологията променливостта на обекта се определя като сума от дисконтираните приходи за проекта. За което е необходимо да се присвои модел на потока на пени към прогнозата за инвестиции и инвестиции за избрания период. Дисконтовият процент се определя от корекцията на самите тези параметри, както и от метода на капитализация.

Същността на метода е рентабилността на оценката на променливостта на неразрушителност като текуща променливост на бъдещите потоци от пени. Когато tsmu dans pіdkhіd vіdobrazhaє rіven риск за обекта на неразрушимост, който се оценява, както и качеството и размера на приходите, които могат да донесат обекта на оценка от продължителния срок на услугата. Основното предимство на прибутковия подход е тези, които позволяват да се връхват бъдещите инвестиционни рискове вече едновременно.

Краткият метод е тези, които е вероятно да спечелят - прогнозираният размер на дохода от наема и сумата от възможната препродажба на обекта, които се определят от анализа на ниски фактори и че могат да носят много щети, камъните абсолютно точно приписват пазара на пазара неразрушимост невъзможна. Vitratny pіdhіd (pіdkhіd на базата на активи) - sukupnіst otsіnіtіv otsіnі, in kahі varіst іn єkta dіvnyuє sumі vartі є dіlyanka і vartіstі dіdvorennja (замяна) аll увеличение, за натрупване на варите, които се натрупват в variktto virama, за да се натрупват в варите, които се натрупват. на подобен обект. Dany pіdkhіd zastosovuєtsya за оценка на okremih budinkіv, domovodіn, podpryєmstv.

Porіvnyalny pіdhіd - комбинация от методи за оценка на сигурността на обекта на оценка, основана на pіvnyannі обект на оценка с обекти - аналози на обекта на оценка, където има такава информация за цените. Обектът - аналог на обекта на оценка с метода на оценка е обектът, който е подобен на обекта на оценка по основните икономически, материални, технически и други характеристики, които определят неговата гъвкавост.

Основни методи за оценка на нежизнеспособност.

Метод на капитализация на дохода (формула 1)

Същността на метода на капитализиране на дохода - обозначаването на цената на обекта на нераздразнителност се определя от начина на преобразуване на речния нетен оперативен доход (CHOD) в дебита

De: C - разнообразие на обекта на неразрушимост (den.od)

NOI - Нетен оперативен доход (NOI)

R_k - Коефициент на капитализация

Коефициентът на капитализация е показател, който отразява съотношението на прогнозния речен доход (CHOD) към променливостта на грапавостта (формула 2):

R_k = R_n + N_v (2)

De: R_k - коефициент на капитализация

R_n - нормата на възвръщаемост на инвеститора върху капиталовите инвестиции - нормата на възвръщаемост, изчислена от инвеститора за инвестиране с цел подобряване на риска над пазара.

N_v - норма на възвръщаемост на капитала - лихвен процентза осигуряване на възвръщаемост на първичните инвестиции. Доходът podіlyaє две части: vіdshkoduvannya kaіtalnykh investirovaniya v nerukhomіst i otrimannya доход vіd vіd volodіnnya ob'єktom.

В практиката на оценяване има 3 метода за изследване на нормата на възвръщаемост на капитала, методът на пръстена, методът на Inwood и методът на Hoskold.

Методът на пръстена Този метод е победен, ако е ясно, че основният въздух трябва да бъде изпълнен с равномерни части. Нормата на възвръщаемост е малка част от първичния капитал, който се кредитира във фонд с нулев капацитет. Tsya chastka при 100-стотна оборотна столица.

Методът на Іnvudu печели, сякаш сумата на възвръщаемостта на капитала се реинвестира по нормата на възвръщаемост на инвестицията. В този случай нормата на възвръщаемост като складова част от коефициента на капитализация е по-висока от коефициента на възвръщаемостта на фонда за същата норма на възвръщаемост.

Методът на Хосколд е побеждаващ в тихи ситуации, ако процентът на доход от инвестициите в кочани е относително висок и малко реинвестиране за същия процент. За средствата, които се реинвестират, доходът се прехвърля по безрисков процент.

Датският метод е победител, тъй като потоците от доходи са стабилни за дълъг период и значителна сума, както и потоците на доходи с постоянен темп.

Метод nezastosovnyy в ситуацията, ако обектът на оценка е обект на недовършен живот, което води до значителна реконструкция, тогава следващият период не може да донесе стабилен доход.

„Информационната неяснота“ на руския пазар усложнява разходите за нетния оперативен доход и процента на капитализация чрез съчетаване на информация за реални цели, продажба, оперативни плащания и др.

Метод на отстъпка от потоци от стотинки

Методът за дисконтиране на потоците от стотинки (DCF) е по-сгъваем, по-подробен и ви позволява да оцените обекта по отношение на отчитането на нови нестабилни потоци от стотинки, моделиране характерен оризим желание.

Методът DDP е застосов, ако:

Очаква се бъдещите пени потоци да бъдат директно вентилирани от потоците;

Да, възможно е да се скрият бъдещите потоци от котки под формата на безпокойство;

Потоците от приходи и разходи могат да бъдат сезонни;

Предполагаема неразрушимост - страхотен функционален търговски обект;

Обект на непокорност ще бъдат или счоойно подкани и въведение: (в противен случай се въвежда в действието).

Методът за дисконтиране на потоците от пени е най-универсалният метод, който ви позволява да определите реалната променливост на бъдещите потоци от пени. Пени потоците могат да се променят доста, да идват неравномерно и да се разклащат високо ниворисковано. Tse със спецификата на такова разбиране, като мина neruhome. Neruhome може да купи в бъдещето като инвеститор. Инвеститорът разглежда обекта на ненасилие при разглеждане на набор от възможни предимства и оценява неговата осъществимост от позицията колко безполезно е да види тези възможни предимства на цена, за която може да се очаква обект.

Методът DCF ви позволява да оцените цената на неразрушимостта на базата на скоростта на прихода, която се формира от прогнозираните потоци от пени и наднормения процент.