☰

Үл эвдэгдэх эд хөрөнгийн үнэлгээнд хандах. Өгзөгний аргаар цочромтгой байдлыг үнэлэх. Pributkovy үл эвдэх үнэлгээ хүртэл pіdkhіd

Хүчирхийлэлгүй объектыг үнэлэх үндсэн аргууд (витрат, өгзөг, сүвэрхэг)

Цочромтгой бус байдлыг үнэлэхдээ vartost-ийг тодорхойлох гурван үндсэн арга байдаг: vitreous, rinkovy, pributkovy. Арьсны арга нь өөрийн гэсэн арга, авах, журамтай байдаг. Эрх мэдлийн янз бүрийн объектыг үнэлэх хандлагын үзэл баримтлалын ижил төстэй байдал байдаг. Яг тэр цагт үнэлэгдсэн объектын төрөл нь үнэлгээний тодорхой асуудлууд, хүч чадал, дуу чимээ, энэ төрлийн эрх мэдлээ алдсан гэх мэт тодорхой аргуудын онцлогийг илтгэнэ.

Витратный пидхид

Vitratny нь үнэлдэг эсвэл өөрөөр хэлбэл, янз бүрийн объектуудтай үл эвдэх объектыг барихад vitrat-ийн үндсэн дээр суурийн үл эвдэх чийгийг үнэлэх хүртэл pіdhіd. Хөрөнгө оруулагчийн чадварын хөрөнгө оруулалтад үл эвдэх зардлаар найдах, орлуулах зарчмаас гарах, худалдан авагч нь тухайн объектод илүү их хэмжээний мөнгө төлөхгүй гэдэгт итгэлтэй байхын тулд үүнээс доогуур байх шаардлагатай. бизнесийн өрийн салахыг, ийм бизнес хүлээн зөвшөөрөх suttєvih hiccups ямар ч хяналт шалгалтын боломжтой хугацаанд єkta мартагдсан байна.

  • 1. Razrahunok vartostі pridbannya эсвэл dovgostrokovoї renti vіlnoї vіlnoї nayavnі vіlnoї naivnoї у razryazhennі zemі z metoyu оновчтой її vykoristannya;
  • 2. Үнэлгээнд хамрагдах дундаж наслалтын үнэлгээ. vodnovlyuvalny vartost нь rozrahunka үндэс нь ижил огноо ижил төстэй объект бэлтгэх одоогийн үнэ, оюун ухаанаас хамааран харж байгаа объектыг бий болгох төслийн rozrahunka юм.
  • 3. Амьдрах чадваргүй объектын физик, үйл ажиллагааны болон биеийн элэгдлийн үнэ цэнийг тодорхойлох;
  • 4. Илүүдэл (хөрөнгө оруулагчийн илүүдэл) -ийн үнэ цэнийн тооцоо;
  • 5. Razrahunok pіdnjuvalnoї vartosti ob'єkta үнэлгээний shlyakhuvannya vіdnovlyuvalії vartosti дээр varіst газар дээр znoshuvannya z bolshennya otrimanoї үнэ цэнэ.

Vitratny pіdkhіd nabіlsh drіchniy үед otsіntsі ob'єktіv, zdanih zdanih-д ekspluatatsіyu, vіn proizvodit нь үр дүнгийн хамгийн эвлэрэл нь газар, ач холбогдол багатай хуримтлагдсан polyvannyazhups. Vitratny pіdhіd pravomіrny-д otsіntsі vartosti splanіnіh ob'єkіv, ob'єkіv spetsial'noj prichennya іnshoy эгнээ, pіdkіv yakіm rіdko stavlyayutsya rynkom гаруй, otsіzіzіed in vikoristovuts байж болно. Tsey pіdkhіd үед otsіntsі ob'єktіv, scho pіdlyagayut сэргээн босголт, та суулгах боломжийг олгодог, Чи миний үйл ажиллагааны орлого нэмэгдсэн Чи vіruchki vіd борлуулалтын нөхөн олговор vitrati байх болно. Zastosuvannya vitratnogo pіdkhod нь заримдаа илүүдэл хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын эрсдлийг арилгах боломжийг олгодог.

Мөн vitratny pіdkhіd vikoristovuєtsya нь хууль эрх зүйн osіb эгнээг мэдүүлэх зорилгоор. физик шинж чанар, дэлхийн газрын хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй vikoristanny-ийн шинжилгээнд зориулж, эвдэшгүй эгнээ баривчлах.

Газрын вартостыг томилох

Vіdpovіdno руу St. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 35-д зааснаар бусдын газар дээр байрлах байшин, байшин, спор руу эрх мэдлийн эрхийг шилжүүлэхдээ сүүлчийн хүн хүртэл хамгийн өндөр ялах эрхийг олж авдаг. газрын нэг хэсэг нь байшин, байшин, спор нь тэдэнд шаардлагатай байдаг, тэр үед ижил obsyazі, scho th kolishnіy vlasnik.

Газрын үнэлгээний хамгийн сайн аргуудаас анхны үнэ цэнэ нь борлуулалтын харьцангуй дүн шинжилгээ хийх арга байж болно.

Vіdnovlyuvalny varіst vіdіvnіtstva объект neruhomostі, scho іnyuєєє, үнэлгээний өдрөөс өмнө spіvvіdnoshennia одоогийн tіnakh сарлагийн шинэ (urahuvannya хуримтлагдсан нэрлэсэн ямар ч) razrakhovuієtsya. Vodnovlyuvalny vartost-ийн тэмдэглэгээний гол цөм нь объект, барилга байгууламжийн өдөр тутмын амьдралаас замовник хүртэл холбогдсон витратын rosary оршдог. Эдгээр витратуудын харагдах дарааллын дагуу өдөр тутмын амьдралд шууд болон шууд бус витратыг харах нь заншилтай байдаг.

Зуучлагчгүйгээр шууд vitrati pov'yazanі z өдөр тутмын амьдрал (төрөл бүрийн материал, цалин budіvelnyh robіtnikіv, vartіst budіvelnih машин болон mehanіzmіv toshcho). Шууд бус витрати - өдөр тутмын амьдралдаа яардаггүй vitrati (зураг төсөл, барилгын байгууллагуудын төлбөр, газар дахь хөрөнгө оруулалт, маркетинг, даатгал, сурталчилгааны vitrati зүгээр л). Хөгжүүлэгчийн орлого нь өдөр тутмын амьдралын менежмент, зохион байгуулалтад үзүүлэх нөлөө, бизнес эрхлэх эрсдэлийг хөгжүүлэхэд илт алсын хараа, оролцоог илэрхийлдэг. Объектыг худалдах илүүдэл pripriёmtsya okreslyuetsya хэсэг. Vіdsotka-ийн хэмжээ, суурийн vіdpovіdnoї yoma (vartosti vlasnostі-ийн агуулах хэсэг) зэргээс үл хамааран pripriyomnitskogo pributka-ийн үнэ цэнэ хэтэрсэн байна.

Үл эвдэх объектуудын буянтай байдлын талаархи ижил төстэй мэдээллийн гол эх сурвалж нь тооцоолсонтой төстэй спорууд дээр нахиалах ажил юм. Нэмж дурдахад тэд юу төлөвлөж байгааг үнэлж, бэлэн байшин, оффисын өрөө, орон сууц, зочид буудал, бизнесийн дэлгүүр, гар урлалын үнэ ханшийн талаарх мэдээллийг холбогдох албан тушаалтнуудаас гаргаж авах хэрэгтэй. Одоогийн байдлаар Орос улсад янз бүрийн үнийн индексээр тодорхойлогддог норматив, ижил үнийн тогтолцоо байдаг.

Төрөл бүрийн байгалийн болон үйл ажиллагааны хүчин зүйлийн нөлөөн дор өдөөгдсөн объектууд үйл ажиллагааны хүчин чадлаа алдаж, сүйрдэг. Krym tsgogo, объектын зах зээлийн хэлбэлзэл дээр зах зээлийн төвд тэр өөрчлөлт тасалдалгүй хурцадмал талаас нь хуучин эдийн засгийн долгион руу цутгаж байна. При цьому розрізняють фізичне зношування (втрата експлуатаційних якостей), функціональне старіння (втрата технологічної відповідності та вартості у зв'язку з науково-технічним прогресом), зовнішній або економічний знос (зміна привабливості об'єкта з точки зору зміни зовнішнього оточення та економічної ситуацією в бүс нутаг). Нэг дор та объектын үндсэн хувилбар ба үнэлгээний объектын үнэлгээний (солих) зөрүүгийн нийлбэр болох зардлыг хуримтлуулах зардлыг харж болно.

Ирээдүйн техникийн тээрэм эсвэл байгалийн тавилгатай холбоотой материалын талаар хамгийн үнэн зөв, найдвартай мэдээллийг авцгаая. Ийм obstezhenie-ийн анхны оюуны хэрэгжилт нь үнэлгээний объектын функциональ хүлээн зөвшөөрлийг тодорхойлоход илүү нарийвчлалтай байж болно: шууд хүлээн зөвшөөрөх сонголт эсвэл технологийн болон үйл ажиллагааны параметрүүдийг өөрчлөх. Үүний зэрэгцээ нахиалах байгууламжид нахиалах өөрчлөлт ба дотогшлох урсгалын хооронд харуулах шаардлагатай.

Байгаль, цаг уурын параметрүүд, тодорхой хүчин зүйлүүдийн талаархи шинэ мэдээллийг олж авах, объектын хөгжлийн талбар, техноген үйл ажиллагааны өөрчлөлтөд нэмэлт өөрчлөлт оруулах зорилготой өөр нэг судалгааг хийсэн.

Ринкийн пидхид

Зах зээлийн хандлагын аргуудыг бий болгоход зайлшгүй шаардлагатай дахин эргэцүүлэн бодох зүйл бол урагдсан оюун ухаанд (хэвлэх цаг) олсон ижил төстэй хүчирхийллийн бус объект бүхий сайтуудын талаархи мэдээлэл (хүлээн зөвшөөрөх, өргөжүүлэх, түгээх холбоос гэх мэт) байх явдал юм. ).

Porіvnyalny pіdkhіd нь үл эвдэх байдлын үнэлгээний гурван үндсэн зарчим дээр суурилдаг: тэр саналыг уух, тэр хувь нэмрийг солих. Зах зээлийн хандлагад цочромтгой бус байдлыг үнэлэх эдгээр зарчмуудын үндсэн дээр тооцоолсон объектын хэлбэлзлийг загварчлахын тулд тохируулагч объектуудын зах зээлийн өгөгдлийг уялдуулах, нэгтгэх элементүүдийг дүрслэн харуулахын тулд бага тооцоолол болон үүнтэй төстэй аргуудыг ашигладаг.

Хүчирхийлэлгүй байдлыг үнэлэх зах зээлийн хандлагын гол зарчим бол орлуулах зарчим бөгөөд энэ нь боломжит худалдан авагч нь уурхайн үнийг төлөхгүй, ижил төстэй үнээс давж гарах гэсэн үг юм.

Саад бэрхшээлийг арилгах зах зээлийн аргыг боловсруулахад тулгарч буй гол бэрхшээлүүд Оросын зах зээлүл эвдэх байдал. Үл эвдэх объектуудын ихэнх бодит үнэ нь эвдэрч сүйрдэггүй. Cim-тэй холбоотойгоор ихэвчлэн үнэлгээ хийх явцад объектын борлуулалт дээр харуулсан саналуудын үнийг ихэвчлэн тодорхойлдог.

Борлуулалтын зэрэглэлийн арга нь rozmіrom болон vikoristannyam-ийн үнэлгээтэй ижил төстэй үл эвдэх нөхцөлд хууль ёсны объектын сүүлийн үеийн борлуулалтын дүн шинжилгээнд үндэслэн тухайн объектын зах зээлийн зэрэглэлийг тодорхойлдог. Vartost оноох Данийн арга нь шилжүүлэх явдал юм, зах зээл дээр үнэлэгдсэн объектын үнийг тогтоох боломжийг олгодог, ижил төстэй, өрсөлдөх чадвартай объектын адил зэрэглэлд. Борлуулалтын хуваарилалтын аргыг бий болгохын тулд fakhivtsі vikoristovuyut бага зарчмуудыг үнэлэх, түүний дотор орлуулах зарчмыг баримтална.

Затосування довтолгооны дараалсан ялалтын талбарт борлуулалтыг хойшлуулах аргад:

  • 1. Тэнцүү хамаарлын объектуудтай холбоотой бүх хүчин зүйлийн талаарх найдвартай мэдээллийг арилгах аргачлалаар зах зээлд тайлагнах;
  • 2. харааны бэрхшээлтэй ганц бие хүмүүсийг тодорхойлох, арьсны дангаар нь дараалсан шинжилгээ хийх;
  • 3. сонгогдсон объектыг худалдах үнийг нь тохируулах аргатай тэнцүүлэх, тэнцүүлэх жагсаалтад оруулах;
  • 4. үнэлгээний объектын зах зээлийн зэрэглэлийн үнэлгээтэй тэнцүү объектын зэрэглэлийн үнэ цэнийг бага зассан заалт.

Дүрэм журамгүй улс орны зах зээлийн талаархи мэдээлэл, үл хөдлөх хөрөнгийн оффисууд, тусгаар тогтносон газар нутаг, мэдээллийн бааз, нийтлэлүүд нь ялалт байгуулж чадна.

Гэмтлийн нэгжийг сонгосны дараа эвдрэл, ялалтын элементүүдийн үндсэн үзүүлэлтүүдийг тодорхойлох шаардлагатай, учир нь худалдан авах, худалдах үнийг нэмэлт шаардлагатай тохируулахын тулд объектын олон янз байдлыг загварчлах боломжтой. хүчирхийллийн бус объектыг гэмтээх.

Бартости дадлагын эд хөрөнгөд, гол Elehementa Porivnyannya ариун үзэгдэх аяга, сарлаг бус оршуулах эрхийг шилжүүлэх, Knitaninosovikh Rozrahunkiv майханд -bang, худалдах худалдах, хүлээн зөвшөөрөх үйл ажиллагаа. Объект, техникийн стандарт, байрыг боловсруулах зардал.

Энэ арга нь байнга зарагддаг объектуудад хамгийн үр дүнтэй байдаг.

Vimiryuvannya koriguvannya vikoristovuyut kіlkіsnі болон yakіsnі аргуудын элементүүдийг харах.

Kіlkіsnyh аргуудыг vіdnositsya тулд:

  • - хосолсон борлуулалтын дүн шинжилгээ (хоёр өөр борлуулалт таарч байгаа тул нэг тохирох зүйлд залруулга хийдэг);
  • - статистик дүн шинжилгээ (аргыг үндэслэсэн болно математик статистиккорреляци-регрессийн шинжилгээний хувьд);
  • - дүн шинжилгээ хийх хоёрдогч зах зээл(Данийн арга нь үнэлгээний объект эсвэл тэгш байдлын объектод шууд нөлөөлдөггүй өгөгдөл дээр спираль байдлаар залруулгын утгыг тодорхойлдог) болон бусад.

Yak_snih аргуудаас өмнө дараахь зүйлийг харж болно.

  • - ангиллын (муу) дүн шинжилгээ (хэдэн зуун пенниар зассанаас бусад эрэгтэй борлуулалтын дүн шинжилгээтэй төстэй арга, тодорхой бус логикийн ангилал);
  • - тусдаа дүн шинжилгээ (веналь борлуулалтыг хангалттай байдлын өөрчлөлтийн дарааллаар эрэмбэлж, дараа нь үнэлгээний объектын байршлыг хэд хэдэн харьцуулах борлуулалтад хуваарилдаг).

Прибутковый пидхид

Илүүдэл хандлагын тусламжтайгаар хүчирхийллийн бус объектуудын зах зээлийн vartosti-ийн тодорхойлолт нь масштабын зарчим дээр суурилдаг. Энэ зарчмын дагуу ердийн хөрөнгө оруулагч, үл эвдэх объектыг худалдан авагч нь vikoristannya-аас ирээдүйн орлогоос ochіkuvannі otrimannya-д мөнгө олдог. Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій та вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання доходів, що приносяться нею, інакше кажучи, вартість об'єкта нерухомості визначається як поточна вартість майбутніх доходів, үнэлгээний объект үүсгэсэн.

Буянтай, зах зээлийн хандлагын эсрэг ашигтай хандлагын давуу тал нь дэлхий дахинд тогтвортой байдлын тухай хөрөнгө оруулагчийн мэдэгдэл нь орлогод дарамт учруулахтай адил бөгөөд тогтвортой байдлын тогтвортой байдал нь үнэ бүрдүүлэгч гол хүчин зүйл болдог. Орлогын орлогын гол дутагдал нь урьдчилсан мэдээнд үндэслэсэн орлого юм.

Үнэлгээний журмын үндсэн үе шатууд нь ямар арга барилыг ашиглах вэ:

1. Дараахь томъёогоор санхүүжүүлсэн боломжит нийт орлогоос (PVD) өгөгдлүүдийг татан авсны үндсэн дээр тухайн санхүүгийн жилийн хугацаанд түрээсийн үнэлгээтэй талбайг барихаас олох ирээдүйн орлогын урьдчилсан тооцоог нэгтгэх.

PVD \u003d S * Ca, de

S - түрээслэх талбай, м.кв;

Sa - 1 мкв талбайн түрээсийн үнэ.

2. Түрээсийн сонгон шалгаруулалтын хамт тухайн талбайд дутсан зардлын зах зээлийн дүн шинжилгээнд үндэслэн, жилийн нийт орлогын зардал (ДИА). Дүрмээр бол Власник цус харвалтын өмнөх хугацаанд амьдрах орон зайг 100% түрээслэх боломжгүй. Түрээсийн төлбөрийг үл эвдэх объектын байнгын бус ажлын байрны түрээсийн төлбөрийг бага зэрэг төлөхөд зарцуулж, түрээсийн төлбөрийг төлөхгүй. Ашигтай хүчирхийллийн бус объектын ажилгүйдлийн түвшин нь дутуу хөгжлийн коэффициентээр тодорхойлогддог бөгөөд энэ нь түрээсийн бус талбайн үнэ цэнээс түрээслэх байрыг нийт талбайн хэмжээнээс хамаардаг.

Rozrahunok dіysnogo нийт орлого (DIA) дараах томъёогоор zdіysnyuєtsya:

DVD = PVD * Kz * Ks, de

DVD - одоогийн нийт орлого;

PVD - боломжит нийт орлого;

Kz - хамрах хүрээний коэффициент;

Кс – төлбөр хураах коэффициент.

Хадгаламж эзэмшигч ямар нэгэн байдлаар даатгуулсан DVD-ээс өмнө түрээсийн төлбөрөөс (жишээлбэл, нэмэлт үйлчилгээний нэмэлт төлбөрт - автомашин) объектын үйл ажиллагаанаас хасагдсан бусад орлогыг нэмэх шаардлагатай гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. зогсоол).

3. Razrahunok vitrate нь її zmіst болон / эсвэл тухайн зах зээлийн ердийн vitrate нь бодит vitrate шинжилгээнд үндэслэсэн байна үнэлэгдсэн үл эвдэх ашиглах нь. Витрати оюун ухааны хувьд бувают - хурдан (уурхайд хүндэтгэл үзүүлэх, даатгалын шимтгэл, газрын төлбөр), сэтгэцийн хувьд - өөрчлөлт (нийтийн, одоогийн робот засварлах, үйлчилгээний ажилтны цалин гэх мэт), солих төлбөрийг төлөх (амьдралын бүтцийн элементүүдийг үе үе солих, ихэвчлэн элэгддэг).

Мөн үйл ажиллагааны витратуудын rozrahunkov үнэ цэнийг DIA-аас харуулсан бөгөөд багийн үзүүлэлт нь үйл ажиллагааны цэвэр орлого (CHOD) юм.

4. Pererakhunok цэвэр үйл ажиллагааны орлого нэг одоогийн varіst объект.

Метод прямої капіталізації - метод визначення ринкової вартості доходного об'єкта, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року у вартість шляхом поділу його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношення чистого доходу та вартості активів, аналогічних оцінюваному об'єкту зах зээлийн олборлолтын аргаар авсан. Шууд капиталжуулалтын аргын ийм сонгодог хувилбар нь зах зээлийн ашиг сонирхлоос давсан капиталжуулалтын коэффициенттэй тул оролцогчдын оролцоог сонгоход буруутгагдаж буй хамтран ажиллагсадтай холбоо тогтооход Оросын оюун ухаанд гацах нь бараг боломжгүй юм. нууц мэдээлэл). Vihodyachi zgogo, практикт, алгебрийн ялалт арга авчирсан байх ба капиталын өгөөжийн хувь хэмжээ, өгөөжийн хувь okrem үнэлгээ шилжүүлэх капиталжуулалтын коэффициент, урамшуулах.

Тогтвортой хөрөнгийн үнэлгээнд шууд капиталжуулалтын аргыг ашигладаг бөгөөд энэ нь засвар, сэргээн босголтод зориулсан их хэмжээний хөрөнгө оруулалтыг үнэлэх өдрөөс хамаардаггүй гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Арьсны хүний ​​амьдралд хүчирхийллийн бус объектын өөрчлөлтийг үнэлэх шаардлагатай бол нөхцөл байдлыг буруутгадаг. Амьд үл эвдэх, арилжааны үл эвдэхийг үнэлэх журам боловсруулах арга, арга барилыг хайж олох нь ямар байдаг вэ?

Эдийн засгийн үгсийн санг тодорхойлох зэрэгт цочромтгой байдлын үнэлгээ - тооцоолох үйл явц Зах зээлийн чи іnshої vartosti объект, scho нь үнэлж байгаа сэдвийн ур чадварын дагуу мэдүүлсэн үл эвдэх эгнээнд буюу тодорхой төрлийн эрхийн дагуу авчрах. Үнэлгээний үйл явц нь түрээслэх, эсвэл тусгай зөвшөөрлийг үнэлдэг объектын өргөтгөлөөр зарласан түрээсийн болон бусад эрхийн илэрхий эрхийн материаллаг шинж чанарыг тодорхойлохоос бүрдэнэ.

Yakі raznyatsya vartosti schodo үл эвдэх эгнээг үзнэ үү

Тооцоолсон үйл ажиллагааг явуулах kіlka vidіv vartosі, zastosovnі pіd цагийг ялгах шаардлагатай. Усёго їх чотири:

Ийм маягаар хүн бүр використын төрөл бүрийн үнэлэмжийг янз бүрээр харж, бодит үнэлэмжээр нь хүлээн зөвшөөрдөг. Шилдэг үзэсгэлэнгүүд є зах зээлийн хувилбар, хамгийн бага нь бути болно кадастрын болон татан буулгах вартист. Үүний зэрэгцээ эхний нэг нь тогтмол үнээр төлөх ёстой, нөгөө нь объектын үйл ажиллагааны хугацаанд хуучирсан байх ёстой, эсвэл тагнуулчийг zmushuyut мэт буруутгаж байгаа нөхцөл байдал, энэ нь ойлгомжтой юм. Энэ нь татан буулгах зорилгоор байж болох юм.

Эгнээний үнэлгээ: гурван үндсэн хандлага

Хугарашгүй эгнээний объектыг өөрийн гараар барьж буй цагт үнэлж байгаа хүмүүс мэргэжлийн үйл ажиллагааихэвчлэн zastosovuyut амьдрах чадваргүй объектын үнэлгээний үр дүнг сайжруулах гурван үндсэн арга, арьс нь бие даасан зарчимд тулгуурлана.

  1. прибутковы. Otrimanny rozrahunkovyh danih pro ymovіrnu vartіst vyhodyachi z ochіkuvannogo іvnya орлого, otrimana явцад Tsej sposіb budєєєєєєєє дээр tsim ob'єktom сунах sevnoї kіlkostі rokіv у магадлалтай. Энэ үзүүлэлтийн Yakіsny rozrahunok шаардлагатай, oskіlki ирээдүйн хүчийг урьдчилан таамаглах боломжийг олгодог. Өнөөдрийн үйл ажиллагааны үнэлгээнд хамгийн ашигтай арга бол хамгийн эрэлт хэрэгцээтэй бөгөөд үүнийг ихэвчлэн ашигладаг.

Крымыг "прибутковы" гэж нэрлэж, ихэвчлэн "ахиу" гэж нэрлэдэг бөгөөд энэ нь "прибутковы" гэсэн утгатай. zdіysnennі rozrahunkіv z vikoristannymi pributkovyj аргын тохиолдолд хоёр аргыг zastosovuvaty болно:

  • орлогын капиталжуулалт . tsgogo kіntseva vartіst bude үнэ цэнийн дүрэмд Vіdpovіdno, капиталжуулалтын ханшаар журам podatkuvannya өмнө rozpodіlі цэвэр үйл ажиллагааны орлого үед хожсон. Санхүүгийн зохицуулагчаас тогтоосон суурь хүү, эрсдэлийн ирээдүйн тохируулгын дагуу хадгалуулах Tsya төлбөр;
  • пенни урсгалыг хөнгөлөх . Энэ бол хөрөнгө оруулалт хүсэх арга бөгөөд хэрэв та орлогын тогтворгүй байдлаас айдаг бол хотод орох эсвэл өөр өөр капиталжуулалтын коэффициент авах шаардлагатай. Аргачлалд хамаарах объектын хэлбэлзэл нь тохируулсан хувь хэмжээ бүхий хөнгөлөлттэй урсгалын нийлбэр байх болно.
  1. тэнцүү . Энгийн арга бол үл эвдэгдэх зурвасын объектын чанарыг үнэлэх, чанарыг нь тодорхойлсон ижил төстэй объектын талаархи мэдээлэлд үндэслэн дүгнэх явдал юм. Эдийн засаг, техникийн болон материаллаг шинж чанарын хувьд үнэлэгдсэн объекттой ижил, хүлээн зөвшөөрөгдсөн объекттой ижил төстэй Холбооны стандарт хүртэл өндөр чанартай;
  2. шилэн хэлбэртэй. Яки roshtashov, Мино, ocalion, Vartosti нь decamer нь улайсан нь Vartosti хэвтэх гол арга зам, болон wartosti газар, шинээр шумбагч ib urahuvannyam ryumannya sumyu, amortzati дээр vitrate , scho pіdlyagaє otsіntrat.

Урвуу хандлагыг сайжруулах замаар хүчирхийлэлгүй байдлыг үнэлэх журам зайлшгүй шаардлагатай хэд хэдэн арга байдаг. Зах зээлд хамгийн алдартай, хамгийн алдартай аргуудын өмнө хэвтэх хэрэгтэй борлуулалтыг тааруулах арга .

Борлуулалтыг хуваарилах аргачлалын үндэс нь объект нь мэдэгдэж байгаа зах зээлийн холбогдох сегментийн статистик мэдээлэл, дүн шинжилгээ бөгөөд тооцооллыг өгдөг. Үнэлгээний аргачлал нь хэд хэдэн үе шатаас бүрдэнэ.

  • зах зээлийн сегментийг тодорхойлох;
  • өнөөгийн зах зээлийн коньюнктурын аналитик үнэлгээ;
  • хүчин зүйлийн шинжилгээ;
  • pіdbіr vіdpovіdnogo vsіma vsіma nebhіdnimi аналогийн шинж чанар;
  • вартостагийн төгсгөлд гарын үсэг зурах.

Хагаршгүй эгнээний вартостыг тооцоолоход ихэвчлэн ашигладаг ойртох аргаар, орлогыг капиталжуулах арга . Голын цэвэр үйл ажиллагааны орлогын бодит пенни үнэ цэнийн тооцоолсон vartosti shlyakh хамаарлын үед Yogo sutnіst polagaє. Хэзээ zdіysnennі rozrahunkіv zastosovuєtsya бага коэффициент.

Капиталжуулалтын коэффициент, жилийн эцэс гэхэд орлогын боломжит орлогыг бий болгох объектын үнийн уналт. Өөр нэг чухал шоу бол хөрөнгийн өгөөжийн түвшин юм. Энэ үзүүлэлт нь vіdsotkakh ханш, үнэ цэнэ нь коб хөрөнгө оруулалтын хэмжээгээр эргэлтийн зардал амьдрах чадвартай үнэ цэнийг исгэх юм. Энэ хувь хэмжээ нь хоёр бүрэлдэхүүн хэсгийг агуулдаг бөгөөд тэдгээрийн нэг нь орлого, нөгөө нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг тодорхойлдог пенни коштів.

Энэ аргыг турших үед эргэлтийн rozrahunkovyh нормыг устгаснаар агуу эдийн засагчдын нэрэмжит гурван аргыг боловсруулсан тул ялах боломжтой.

Видео зөвлөгөө

Энэ сэдвээр хамгийн их бичсэн, зовлонтой видеонуудын нэг. Өмгөөлөгч Евген Анатолийович Осинцев үнэлгээний мэргэжил, уурхайн үнэлгээний баялаг практик талуудын талаар ярьж байна.

Нөөцийн шинжилгээ, зах зээлд эзлэх хувийг нэмэгдүүлэх аргын тусламжтайгаар бизнесийн ашиг орлогыг нэмэгдүүлэх арга замууд (TOV "Gildiya" дээр үндэслэн).

Зах зээлийг тэмдэглэх зорилгоор, эсвэл өөр төрлийн vartost-ийн хувьд rozrahunka-ийн zastosovuyt тусгай аргуудыг тооцоолох, тэд тооцоолох аргуудын нэрийг холдуулсан.

ОХУ-ын амьдралын зах зээлийн дүн шинжилгээ

Амьдралын мөчлөгийн арьсны үе шатанд тайван бус байдлын объектын өөрчлөлтийг тодорхойлж болно. Онолын хувьд орлого бий болгох үнэлгээ нь хэлбэлздэггүй, үнэлгээний гурван үндсэн хандлага байдаг.

Doslіdzhennya domolodіnnya тэр газар хэсэг, үйл ажиллагааны холбоотой, зах зээлийн vartosti гарын үсэг зурах арга

Хүртэл хүчинтэй холбооны хууль“Үйл ажиллагааны үнэлгээний тухай Оросын Холбооны Улс” 1998 оны 6-р сарын 29-ний өдрийн

Амьд лангууны өгзөг дээр үл эвдэх объектын тэмдэглэгээ

Борлуулалтын аргын засварын үндэслэлийг үнэлэх

Бизнесийн үнэлгээ: объект, зарчим, үйл явц, арга зүй

Үнэлгээний үйл явц нь дараах үндсэн үе шатуудыг агуулна: - Бэлтгэл үе шат - Мэдээлэл цуглуулах үе шат - Үнэлгээний объектыг дүгнэх үе шат - Эцсийн шат Хүснэгт 1.3.1. Аж ахуйн нэгжийн вартостыг үнэлэх үе шатууд.

Хагаршгүй байдлын тооцоо

Цочромтгой бус байдлын үнэлгээнд vartost-ийг тодорхойлох гурван үндсэн хандлага байдаг: vitreous, rinkovy, pributkovy. Арьсны арга нь өөрийн гэсэн арга, авах, хослуулсан процедуртай байдаг.

Бизнесийн зэрэглэлийн үнэлгээ ("Ярославский broiler" НӨАТ-ын өгзөг дээр)

Бизнесийн агуулахыг үнэлэх үйл явц нь хоёр үндсэн агуулахыг агуулдаг - аналитик ба розрахунков, тэдгээрийг чадварлаг хуваах нь шинжлэх ухааны үндэслэлтэй санааг боловсруулах боломжийг олгодог. Аналитик агуулах - өнгөрсөн үеийн дүн шинжилгээ...

BAT "Ростелеком" компанийн үнэлгээний үнэлгээ

Бизнесийн аж ахуйн нэгжийн үнэлгээ (W. A. ​​Paton, S. J. Broad, Valuation of Business Enterprise, 1963) Энэ нь эрх мэдлийн бусад объект юм шиг бизнесийн vartost-ийн тооцоо.

Машины үнэ цэнэ, эзэмших, тээвэрлэх зардлыг тооцоолох

Хагаршгүй эгнээний объектын варностикийн тооцоо

Төрийн эрэлт хэрэгцээ, хууль эрх зүйн болон бие махбодийн хэрэгцээг хангахын тулд янз бүрийн бараа (объект, үг хэллэг, уурхай) бий болгож, зарж, худалдаж авдаг, түүнчлэн ялалтын ашиг тусыг арилгахын тулд ...

Үнэлгээ

Төрийн эрэлт хэрэгцээ, хууль эрх зүйн болон бие махбодийн хэрэгцээг хангахын тулд янз бүрийн бараа (объект, үг хэллэг, уурхай) бий болгож, зарж, худалдаж авдаг, түүнчлэн ялалтын ашиг тусыг арилгахын тулд ...

Нийгэмд хүлээн зөвшөөрөгдсөн амьдрах чадваргүй объектуудын варностын үнэлгээ

Үнэлгээний үйл явцын онолын үндэс нь үнэлгээний зарчмын систем юм. Хөнгөн практикт үнэлгээний зарчмуудын хэд хэдэн бүлгийг харах нь заншилтай байдаг (Зураг 1.1): 1-р бүлэг: зарчим ...

Ринковагийн амьдрах чадваргүй байдлын үнэлгээ

Цочромтгой бус байдлын хувьсах чадварыг тооцох гурван арга байдаг: 1. Витрат арга 2. Борлуулалтын шууд шугамаар дүн шинжилгээ хийх арга.

Үл эвдэх объектуудын өөрчлөлт

Онолын хувьд орлогыг цочромтгой байдалд хүргэх үнэлгээ нь үнэлгээний гурван үндсэн хандлагыг агуулдаг бөгөөд эдгээрийн үндэс нь цочромтгой байдлыг үнэлэх тодорхой аргууд байх болно: витраны пидхид, ашигтай пидхид, ринковы пидхид (поливнялын пидхид). Витратный пидхид...

Хүчирхийллийн бус байдлын үнэлгээ нь эрх мэдлийн үр дүнтэй удирдлагыг зохион байгуулах боломжгүй хамгийн чухал механизмуудын нэг юм. Nezalezhna otsіka nerukhomosti - tse үйл явц, ямар ч nezatsіkavleniy otsіnyuvach нь pіd цаг nerukhomostі объектын зах зээлийн varіst тодорхойлдог чи эрх schodo энэ объект.

Амьдрах чадваргүй байдлын үнэлгээний үндсэн аргууд.

Іsnuє kіlka pіdhodіv нь otsіnki байх-ямар бус handiness, vikoristovuyutsya мэргэжлийн otsіnyuvachami гэх мэт: - Porіvnyalny іdkhіd; - Витратный пидхид; - Dokhіdny pіdkhіd.

Арьсны хил дээр гурван арга барил нь өөрийн гэсэн өвөрмөц аргуудтай байдаг.

хүчирхийллийн бус үнэлгээ өмнө pributkovy pіdhіd объектын volodinnya (викториа) -аас оноо орлогын зардлыг сайжруулах хүчирхийллийн бус объектын зориулалтын vartosti явах ёстой. Энэ шоу нь илүү чухал бөгөөд хэлтэрхийнүүд нь ирээдүйд объектын хувьсах чадварыг урьдчилан таамаглах боломжийг олгодог.

Pributkovy pidhid бол өнөөгийн үнэлгээний практикт тайван бус байдлыг үнэлэх хамгийн зөрүүд аргуудын нэг юм.

Одоогийн эдийн засагч Вишневецкий А.В.-ийн хэлснээр энэ төсвийг мөн "ахиу" гэж нэрлэдэг (ОХУ-д "илүүдэл" гэсэн ойлголтын аналог болгон ашигладаг англи хэлний "маржин" гэсэн нэр томъёоны дагуу). Ахиу орлогын зогсонги байдал нь улсын эдийн засгийн өсөлтийн цагт тодорхой илэрхийлэгддэг. Pributkovy pіdkhіd є nevid'єmnoy журмын нэг хэсэг "Бодлого шалгах" (Due-Dimlіdzhens).

Орлогын арга нь голчлон rozrahunka хөнгөлөлттэй орлогын урсгал (Vіd vіd vіdіnnya аbo vykoristannya tsim объект) -ийн зориулалтын vartosti neruhomosti арга дээр тулгуурладаг. Энэ арга нь эрчим хүчний хотын ирээдүйг ялах боломжтой тул урсгал орлого болон бусад ашиг тусыг бий болгох - масштабын зарчим дээр суурилдаг. Үл эвдэршгүйн эзэн нь хором мөчийг булааж, үргэлжлүүлэн ашиглах мэт хүч чадлаа tієї сумиас доош тавьж, худалдан авагч нь таны авчирсан тиєї сумиас ихийг тєлєхгvй байх нь логик юм. арилжааны зорилгоор энэ объектын нэр төрийн . Otzhe, хүчирхийлэл бус үнэ нь талуудад таалагдах арга замаар ирээдүйн орлого сайжруулах хамаарна.

Хэзээ rozrahunka ашигтай арга zastosovuyutsya ийм арга: орлого, хөнгөлөлттэй пенни урсгалыг капиталжуулах. Аргын гол нь ЦИ юм.

1) Vіdpovіdno аргын технологид шууд капиталжуулах, varіst нь татварын өмнөх цэвэр үйл ажиллагааны орлогын стандартаар тодорхойлогддог капиталжуулалтын хувь хэмжээ. Капиталжуулалтын хувь хэмжээг эрсдэлийг тохируулах замаар суурь хүүгийн үнэ цэнийг тооцоолох замаар тодорхойлно.

2) Пеннигийн урсгал жигд бус (тогтворгүй орлого) эсвэл өөр өөр капиталжуулалтын коэффициентүүд байвал пеннигийн урсгалыг бууруулах арга нь зогсонги байдалд байна. Аргачлалаас хамааран объектын хувьсах чадварыг төслийн хөнгөлөлттэй орлогын нийлбэрээр тодорхойлно. Үүний тулд сонгосон хугацааны хөрөнгө оруулалт, хөрөнгө оруулалтын таамаглалд пенни урсгалын загварыг зааж өгөх шаардлагатай. Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг эдгээр параметрүүдийг өөрсдөө тохируулах, мөн капиталжуулалтын аргаар тодорхойлно.

Аргын мөн чанар нь үл эвдэх байдлын хувьсах чадварыг ирээдүйн пенни урсгалын одоогийн хэлбэлзэл болгон тооцох ашигт байдал юм. Үед tsmu dans pіdkhіd vіdobrazhaє vіdobrazhaє rіven эрсдэлийн объектын хувьд үнэлэгддэг үл эвдэх, түүнчлэн үйлчилгээний уртасгасан хугацаагаар үнэлгээний объектыг авчирч болох чанар, орлогын хэмжээ. Pributkovy pіdhod є тэдгээр scho vіn гол давуу тал нь аль хэдийн нэгэн зэрэг ирээдүйн хөрөнгө оруулалтын эрсдэлийг vrahuvat боломжийг олгодог.

Богино арга бол орлого олох магадлалтай хүмүүс юм - түрээсийн төлбөрөөс олсон орлогын таамагласан хэмжээ ба объектыг дахин худалдах боломжтой нийлбэр, бага хүчин зүйлийн шинжилгээгээр тодорхойлогддог бөгөөд тэдгээр нь маш их хохирол учруулж болзошгүй. Чулуунууд зах зээлийг зах зээлд үнэн зөв зааж өгдөг бөгөөд энэ нь үл эвдэх боломжгүй юм. Vitratny pіdhіd (хөрөнгийн үндсэн дээр pіdkhіd) - sukupnіst otsіnіtіv otsіnі, in kahі varіst іn єkta dіvnyuє sumі vartі є dіlyanka і vartіstі dіdvorennja і vartіstі dіdvorennja (орлуулалт нь vіktіb in viktіv) (орлуулалт нь vіktіb, ижлэхэд) ижил төстэй объектын. Dany pіdkhіd okremih budinkіv, domovodіn, podpryєmstv үнэлгээний хувьд zastosovuєtsya.

Porіvnyalny pіdhіd - үнэлгээний объектын varnosti үнэлгээний аргуудын хослол, объектуудтай үнэлгээний pіvnyannі объект дээр үндэслэсэн - үнэлгээний объектын аналоги, үнийн тухай ийм мэдээлэл байдаг. Объект - үнэлгээний объектын үнэлгээний аргын аналог нь түүний олон талт байдлыг тодорхойлдог эдийн засаг, материаллаг, техникийн болон бусад шинж чанаруудын хувьд үнэлгээний объекттой төстэй объект юм.

Амьдрах чадваргүй байдлыг үнэлэх үндсэн аргууд.

Орлогыг капиталжуулах арга (томъёо 1)

Орлогыг капиталжуулах аргын мөн чанар - цочромтгой бус объектын өртгийг тодорхойлох нь голын цэвэр үйл ажиллагааны орлогыг (CHOD) урсгалын хурд руу хөрвүүлэх замаар тодорхойлогддог.

De: C - үл эвдэх объектын олон янз байдал (den.od)

NOI - Үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI)

R_k - Капиталжуулалтын коэффициент

Капиталжуулалтын коэффициент нь голын тооцоолсон орлогыг (CHOD) барзгаржилтын хувьсах чадварт (томьёо 2) харьцуулсан үзүүлэлт юм.

R_k = R_n + N_v (2)

De: R_k - капиталжуулалтын коэффициент

R_n - хөрөнгө оруулагчийн хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин - зах зээл дээрх эрсдэлийг сайжруулахын тулд хөрөнгө оруулагчийн хөрөнгө оруулалт хийхэд зориулж тооцсон өгөөжийн түвшин.

N_v - хөрөнгийн өгөөжийн түвшин - хүүанхан шатны хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг хангах. ханш podіlyaє орлого хоёр хэсэг: vіdshkoduvannya kaіtalnykh investirovaniya і neruhomіst і otrimannya орлого vіd vіd volodіnnya ob'єktom.

Практикийг тооцоолохдоо хөрөнгийн өгөөжийн түвшинг судлах 3 арга байдаг: Бөгжний арга, Инвудын арга, Хосколд арга.

Бөгжний арга Гол агаарыг жигд хэсгүүдээр дүүргэх нь тодорхой бол энэ арга нь ялалт юм. Өгөөжийн хувь хэмжээ нь үндсэн хөрөнгийн багахан хэсэг бөгөөд үүнийг хүчин чадалгүй санд шилжүүлдэг. Ця частка 100 зуу дахь эргэлтийн капитал дээр.

Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хэмжээгээр капиталын өгөөжийн хэмжээг дахин хөрөнгө оруулалт хийдэг шиг Инвудугийн арга ялалт байгуулдаг. Энэ тохиолдолд капиталжуулалтын коэффициентийн агуулахын өгөөжийн хувь хэмжээ нь ижил өгөөжийн хувь хэмжээгээр сангийн өгөөжийн хүчин зүйлээс өндөр байна.

Хосколдын арга нь нам гүм нөхцөлд, хэрэв кобын хөрөнгө оруулалтын орлогын түвшин харьцангуй өндөр, ижил хувь хэмжээгээр дахин хөрөнгө оруулалт бага байвал ялалт байгуулдаг. Дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгийн хувьд тэд орлогоо эрсдэлгүй хувь хэмжээгээр шилжүүлдэг.

Орлогын урсгал нь удаан хугацаанд тогтвортой, ихээхэн хэмжээний орлоготой байхаас гадна орлогын урсгал тогтмол хурдтай байдаг тул Данийн арга нь ялалт юм.

Нөхцөл байдлын үед ашиглах арга, хэрэв үнэлгээний объект нь бүрэн сэргээн босголтод хүргэдэг дуусаагүй амьдралын объект юм бол дараагийн хугацаанд тогтвортой орлого авчрах боломжгүй болно.

ОХУ-ын зах зээлийн "мэдээллийн тодорхой бус байдал" нь бодит зорилгоор мэдээллийн гэрлэлт, борлуулалт, үйл ажиллагааны төлбөр гэх мэт үйл ажиллагааны цэвэр орлого, капиталжуулалтын түвшингийн зардлыг хүндрүүлдэг.

Пенни урсгалын хөнгөлөлтийн арга

Пенни урсгалыг (DCF) хямдруулах арга нь илүү эвхэгддэг, илүү нарийвчилсан бөгөөд шинэ тогтворгүй пенни урсгалыг харгалзан объектыг үнэлэх, загварчлах боломжийг олгодог. онцлог будааїх хүсэл.

DDP арга нь zastosovuetsya, хэрэв:

Ирээдүйн пенни горхи нь гол горхиноос шууд агааржуулалттай байх төлөвтэй байна;

Тиймээ, тайван бус хэлбэрээр муурны ирээдүйн урсгалыг далдлах боломжтой;

Орлого, зарлагын урсгал нь улирлын чанартай байж болно;

Тооцоолсон үл эвдэх чадвар - арилжааны маш сайн объект;

сахилгагүй байдлын объект нь аль нэг schooyno өдөөлт, танилцуулга байх болно: (өөрөөр бол энэ нь үйл ажиллагаанд нэвтрүүлсэн).

Пеннигийн урсгалыг хөнгөлөх арга нь ирээдүйн пенни урсгалын бодит хэлбэлзлийг тодорхойлох боломжийг олгодог хамгийн түгээмэл арга юм. Пенни урсгал нь нэлээд өөрчлөгдөж, жигд бус ирж, сэгсэрч болно өндөр түвшинэрсдэлтэй. Neruhome уурхай шиг ийм ойлголтын онцлогтой Tse. Neruhome хөрөнгө оруулагчийн хувьд ирээдүйд худалдан авах боломжтой. Хөрөнгө оруулагч нь хүчирхийлэлгүй байх объектыг боломжит давуу талуудын багцыг авч үзэж, эдгээр боломжит давуу талыг үнээр харах нь ямар үнэ цэнэгүй, аль объектыг хүлээж болох вэ гэсэн байр сууринаас түүний хэрэгжих боломжийг үнэлдэг.

DCF арга нь урьдчилан таамагласан пенни урсгал болон илүүдэл хувь хэмжээгээр бий болсон орлогын урсгалын хурдыг үндэслэн үл эвдэх зардлыг тооцоолох боломжийг олгодог.