Qasja e vlerësimit të pronës së pathyeshme. Vlerësimi i mosirritueshmërisë me metodën e vitheve. Pributkovy pіdkhіd deri në vlerësimin e jo-shkatërrimit

Qasjet kryesore për vlerësimin e objekteve jo të dhunshme (vitrat, mollaqe, poroze)

Në vlerësimin e jo-irritueshmërisë, ekzistojnë tre qasje kryesore për përkufizimin e vartost: qelqore, rinkovy dhe pributkovy. Qasja e lëkurës ka metodat, marrjen dhe procedurat e veta. Ekziston një ngjashmëri konceptuale e qasjeve për vlerësimin e objekteve të ndryshme të pushtetit. Pikërisht në atë orë, lloji i objektit të vlerësuar tregon veçoritë e metodave specifike, si problemet specifike të vlerësimit, fuqisë, zërit, të privuar nga ky lloj autoriteti.

Vitratny pidkhid

Vitratny pіdhіd deri në vlerësimin e lagështisë jo shkatërruese të themeleve në bazë të vitratit në ndërtimin e objektit të paprekshmërisë me një sërë objektesh, të cilat vlerësohen ose si dëmtime. Është e nevojshme të mbështetemi në investimin e aftësive të investitorit në kurriz të pathyeshmërisë dhe të dalësh nga parimi i zëvendësimit, për t'u siguruar që blerësi të mos paguajë një shumë më të madhe për objektin, më të ulët se, në mënyrë që të shpëtoj nga borxhi i biznesit, njohja e një biznesi të tillë harrohet єkta në periudhën e disponueshme për inspektim pa lemza suttєvih.

1. Razrahunok vartostі pridbannya ose dovgostrokovoї renti vіlnoї vіlnoї nayavnі vіlnoї naivnoї u razryazhennі zemі z metoyu optimale її vykoristannya;
2. Vlerësimi i jetëgjatësisë që do të vlerësohet. Baza e rozrahunka e vartost vodnovlyuvalny është rozrahunka e projektit për krijimin e objektit, e cila shihet, në varësi të çmimeve aktuale dhe mendjeve të përgatitjes së objekteve të ngjashme në të njëjtën datë.
3. Përcaktimi i vlerës së konsumimit fizik, funksional dhe fizik të objektit të mosqëndrueshmërisë;
4. Vlerësimi i vlerës së suficitit (teprica e investitorit);
5. Razrahunok pіdnjuvalnoї vartosti objekti i vlerësuar me anë të koriguvannya vіdnovlyuvalої vartosti në znoshuvannya me një rritje të mëtejshme të vlerës otrimanoї në parcelën e tokës vartіst.

Vitratny pіdkhіd nabіlsh drіchniy në otsіntsі ob'єktіv, zdanih zdanih në ekspluatatsіyu, vіn prizvodite të nabіlsh rekonlivih rezulіvіv razі dosit vartovanі vartosі toka zіcumulnyapsіly. Vitratny pіdhіd pravomіrniy në otsіntsі vartosti splanіnіh ob'єkіv, ob'єkіv spetsial'noj prichennya іnshoy korsi, pіdkіv yakіm rіdko stavlyayutsya mbi rynkom, mund të zbehet me vikoristovutsіvat në. Tsey pіdhіd në otsіntsі ob'єkіv, scho pіdlyagayut rikonstruksion, duke ju lejuar të instaloni, chi do të kompensohet vitrati për rritjen e të ardhurave operative chi vіruchki vіd shitjen e minave. Zastosuvannya vitratnogo pіdkhod ndonjëherë ju lejon të zhdukni rrezikun e investimeve kapitale të tepërta.

Gjithashtu, vitratny pіdkhіd vikoristovuєtsya për qëllime të paraqitjes së korsisë së osіb ligjore që veçoritë fizike, me arrestimin e një korsie të pathyeshme, për analizën e vikoristanit më të mirë dhe më efektiv të tokës së tokës.

Caktimi i vartostit te truallit

Vіdpovіdno në rr. 35 i Kodit Civil të Federatës Ruse, kur transferon të drejtën e pushtetit në një shtëpi, shtëpi, spore, e cila ndodhet në truallin e dikujt tjetër, deri në personin e fundit, ajo fiton të drejtën për të fituar të drejtën për të fituar më të lartën. pjesë e truallit të zënë nga një shtëpi, shtëpi, spore që është e nevojshme për ta, që në të njëjtën obsyazі, scho th kolishnіy vlasnik.

Nga metodat më të mira të vlerësimit të tokës, vlera fillestare mund të jetë metoda e një analize relative të shitjes.

Vіdnovlyuvalny varіst vіdіvnіtstva objekt neruhomostі, scho іnyuієєє, razrakhovuєtsya në tіnakh jak aktual të ri (pa emërtim të grumbulluar urakhuvannya) që spіvvіdnoshennia para datës së vlerësimit. Në zemër të përcaktimit të vіdnovlyuvalnoї vartosі qëndron rozrahunki vitrat, i lidhur nga jeta e përditshme e objektit me ndërtesat e zamovnikut. Sipas rendit të shfaqjes së këtyre vitrateve, është zakon të shihen vitrate të drejtpërdrejta dhe të tërthorta në shoqërinë e jetës së përditshme.

Direkt vitrati pa ndërmjetës pov'yazanі z jetën e përditshme (larmi materialesh, pagat budіvelnyh robіtnikіv, makina vartіst budіvelnih dhe mehanіzmіv toshcho). Vitrati indirekte - vitrati, të cilat nuk nguten në mes të jetës së përditshme (tarifat për organizatat e projektimit dhe ndërtimit, investimet në tokë, marketingun, sigurimin dhe reklamimin e vitratit vetëm). Të ardhurat e zhvilluesit pasqyrojnë ndikimin në menaxhimin dhe organizimin e jetës së përditshme, vizionin flagrant dhe përfshirjen në zhvillimin e rrezikut të sipërmarrjes. Teprica pripriёmtsya okreslyuetsya pjesë e tepricës në shitjen e objektit. Pavarësisht nga madhësia e vіdsotka dhe vіdpovіdnoї yoma e bazës (pjesa e magazinës së vartosti vlasnostі), vlera e pripriyomnitskogo pributka mbetet e tepërt.

Burimi kryesor i të dhënave të ngjashme në lidhje me virtytin e objekteve të jo-shkatërrimit dhe lulëzimit të punës mbi sporet, të ngjashme me atë të vlerësuar. Për më tepër, duke vlerësuar atë që ata po projektojnë, thirrni për të kryer bazat e të dhënave të autoriteteve për çmimet aktuale për shtëpitë e gatshme, dhomat e zyrave, apartamentet, hotelet, dyqanet e biznesit dhe zanatet. Aktualisht në Rusi ekziston një sistem normativash dhe çmimesh të barabarta, të cilat përcaktohen nga indekse të ndryshme të çmimeve.

Objektet e nxitura nën ndikimin e faktorëve të ndryshëm natyrorë dhe funksionalë humbin kapacitetin e tyre operativ dhe shemben. Krym tsgogo, mbi ndryshueshmërinë e tregut të objektit derdhet në valëzimin e vjetër ekonomik nga ana e mprehjes së pandërprerë të atij ndryshimi në qendër të tregut. При цьому розрізняють фізичне зношування (втрата експлуатаційних якостей), функціональне старіння (втрата технологічної відповідності та вартості у зв'язку з науково-технічним прогресом), зовнішній або економічний знос (зміна привабливості об'єкта з точки зору зміни зовнішнього оточення та економічної ситуацією в rajone). Në të njëjtën kohë, ju mund të shihni koston e akumulimit të kostos, e cila është shuma e diferencës midis variantit kryesor të objektit dhe variancës së vlerësimit (zëvendësimit) të objektit të vlerësimit.

Le të marrim informacionin më të saktë dhe të besueshëm për mullirin teknik të së ardhmes ose ndoshta materialet e arredimit natyral. Realizimi i parë intelektual i një obstezhenie të tillë mund të jetë më i saktë në përcaktimin e njohjes funksionale të objektit të vlerësimit: zgjedhja e njohjes së drejtpërdrejtë ose në ndryshimin e parametrave teknologjikë dhe funksionalë. Në të njëjtën kohë, është e nevojshme të tregohet midis ndryshimeve të lundrimit dhe prurjeve në strukturat mbështetëse të sythit.

Një studim tjetër i ndërgjegjshëm u krye për të hequr informacione të reja rreth parametrave natyrorë dhe klimatikë dhe faktorëve specifikë, duke shtuar në zonën e zhvillimit të objektit dhe ndryshimet në procesin e aktivitetit teknogjen.

Pidkhid i Rinkut

Një rimendim i domosdoshëm për vendosjen e metodave të qasjes së tregut është disponueshmëria e informacionit për faqet me objekte të ngjashme jodhunës (si lidhjet për njohjen, zgjerimin dhe shpërndarjen), të cilat u gjetën në mendje të grisura (ora e shtrirjes). ).

Porіvnyalny pіdkhіd bazohet në tre parime kryesore të vlerësimit të pathyeshmërisë: pini atë propozim, zëvendësoni atë kontribut. Mbi bazën e këtyre parimeve të vlerësimit të mosirritueshmërisë në qasjen e tregut, llogaritjet e ulëta dhe metoda të ngjashme përdoren për të vizualizuar elementët e shtrirjes dhe rakordimit të të dhënave të tregut të objekteve të vendosjes për modelimin e vartozitetit të objektit të vlerësuar.

Parimi kryesor i qasjes së tregut për vlerësimin e mosdhunës është parimi i zëvendësimit, që do të thotë se një blerës potencial nuk paguan për çmimin e minierës, se ai peshon më shumë se çmimi i një të ngjashme, me një mendim tjetër, timin.

Vështirësitë kryesore në zhvillimin e metodave të qasjes së tregut për të mbuluar pengimin tregu rus pashkatërrueshmëri. Shumica e çmimeve reale për objektet e jo-shkatërrimit janë të pathyeshme. Në lidhje me cim, shpesh gjatë vlerësimit përcaktohen edhe çmimet e propozimeve që shfaqen në shitjen e objekteve.

Metoda e renditjes së shitjeve përcakton renditjen e tregut të një objekti bazuar në analizën e shitjeve të fundit të objekteve ligjore në kushte jo shkatërruese, të cilat janë të ngjashme me objektin e vlerësuar për rozmіrom dhe vikoristannyam. Metoda daneze e caktimit të një vartost është transferimi, i cili lejon tregun të vendosë një çmim për një objekt, i cili vlerësohet, në të njëjtën rang si për objektet e ngjashme, konkurruese. Për të vendosur metodën e shpërndarjes së shitjeve, fakhivtsі vikoristovuyut parimet e ulëta të vlerësimit, duke përfshirë parimin e zëvendësimit.

Zatosuvannya për metodën e shtyrjes së shitjeve në fushën e fitoreve të njëpasnjëshme të veprimeve fyese:

1. Raportimi në treg me metodën e heqjes së informacionit të besueshëm për të gjithë faktorët që lidhen me objektet e korrelacionit të barabartë;
2. përcaktimi i beqarëve me dëmtim të shikimit dhe kryerja e një analize sekuenciale sipas beqarisë së lëkurës;
3. vendosjen e një objekti të vlerësuar me objektet e përzgjedhura të barabarta me mënyrën e rregullimit të çmimeve të shitjes së tyre dhe përfshirjen e tyre nga lista e të barabartëve;
4. tregues të korrigjuar të ulët të vlerës së gradës së objekteve të barabarta me vlerën e rendit të tregut të objektit të vlerësimit.

Si dzherela informacioni për tregjet e vendit me parregullsi, zyrat e pasurive të paluajtshme, dzherela sovrane, bazat e fuqisë së të dhënave, publikimet mund të jenë fitimtare.

Pas zgjedhjes së njësisë së dëmit, është e nevojshme të përcaktohen treguesit kryesorë të elementeve të dëmtimit, fitorja, pasi është e mundur të modelohet shumëllojshmëria e objektit për rregullimin e nevojshëm shtesë të çmimeve për blerjen dhe shitjen e dëmtimi i objekteve të padhunës.

Në pasuritë e praktikës së Bartosti, kupat e shenjta të dukshme të Elehementa Porivnyannya kryesore, jak transferon të drejtën e mosvarrimit, Knitaninosovikh Rozrahunkiv në çadrën -bang, shitja e shitjes, funksioni i njohjes së objektin, standardin teknik dhe koston e përpunimit të objektit.

Kjo metodë është më efektive për objektet që shiten rregullisht.

Për të parë elementet e metodave vimiryuvannya koriguvannya vikoristovuyut kіlkіsnі dhe yakіsnі.

Për të kіlkіsnyh metodat vіdnositsya:

- analiza e shitjeve të çiftëzuara (përputhen dy shitje të ndryshme, në mënyrë që të bëhet një korrigjim për një artikull që përputhet);
- analiza statistikore (metoda bazohet në statistikat matematikore për analizën e korrelacionit-regresionit);
- analiza treg sekondar(metoda daneze përcakton vlerën e korrigjimit, duke spirale mbi të dhënat, të cilat nuk ndërhyjnë drejtpërdrejt në objektin e vlerësimit ose në objektin e barazisë) dhe të tjera.

Përpara metodave yak_snih mund të shihet:

- analiza klasifikuese (e dobët) (një metodë e ngjashme me analizën e shitjeve të meshkujve, me përjashtim të atyre që korrigjohen mbi qindra qindarka, dhe kategorive të logjikës fuzzy);
- një analizë e veçantë (shitjet për venale renditen sipas rendit të ndryshimit të përshtatshmërisë, më pas vendi i objektit të vlerësimit i caktohet një numri shitjesh të krahasueshme).

Pributkovy pidkhid

Emërtimi i tregut vartosti të objekteve të mosdhunës për ndihmën e qasjes së tepricës bazohet në parimin e shkallëzimit. Sipas këtij parimi, një investitor tipik, që blerësi i objektit të pathyeshmërisë, fiton para në ochіkuvannі otrimannya nga të ardhurat e ardhshme nga vikoristannya. Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій та вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання доходів, що приносяться нею, інакше кажучи, вартість об'єкта нерухомості визначається як поточна вартість майбутніх доходів, e cila gjenerohet nga objekti i vlerësimit.

Avantazhi i një qasjeje fitimprurëse ndaj qasjeve të virtytshme dhe të tregut është se, në botën e madhe, deklarata e investitorit për stabilitetin është si një barrë për të ardhurat, kështu që stabiliteti i stabilitetit garantohet si faktori kryesor i çmimit. Mungesa kryesore në të ardhurat janë ato që bazohen në të dhënat e parashikimit.

Fazat kryesore të procedurës së vlerësimit për të cilën qasje:

1. Përpilimi i parashikimit të të ardhurave të ardhshme nga ndërtimi i zonave të vlerësuara me qira për periudhën e vitit financiar mbi bazën e tërheqjes së të dhënave nga të ardhurat e mundshme bruto (PVD), e cila financohet sipas formulës:

PVD \u003d S * Ca, de

S - siperfaqe qe jepet me qera, m2;

Sa - norma me qira për 1 m2.

2. Emërimi në bazë të analizës së tregut për koston e mungesës në zonë me përzgjedhjen e qirasë, koston e të ardhurave bruto vjetore (DIA). Si rregull, Vlasnik nuk mund të japë me qira 100% të hapësirës së jetesës për një periudhë para goditjes. Shpenzoje qiranë për të paguar sadopak qiranë e punësimit jo të vazhdueshëm të objektit të pathyeshmërisë dhe mospagimit të qirasë me qira të pambledhura. Niveli i mosbanimit të objektit të padhunës fitimprurëse karakterizohet nga koeficienti i nënprodhimit, i cili varet nga vlerat e sipërfaqes së paqira deri në madhësinë e sipërfaqes totale, gjë që i bën ambientet të disponueshme me qira. .

Rozrahunok dіysnogo të ardhurat bruto (DIA) zdіysnyuєtsya për formulën e mëposhtme:

DVD = PVD * Kz * Ks, de

DVD - të ardhura bruto aktuale;

PVD - të ardhura bruto të mundshme;

Kz - koeficienti i mbulimit të zonës;

Кс – koeficienti i arkëtimit të pagesës.

Duhet të theksohet se para DVD-së, të siguruar në një farë mënyre nga depozituesi, duhet të shtohen të ardhura të tjera, të cilat zbriten nga funksionimi i objektit mbi pagesat e qirasë (p.sh. për tarifën shtesë të shërbimeve shtesë - makinë parkim).

3. Vitrate Razrahunok nga shfrytëzimi i pashkatërrueshmërisë së vlerësuar, e cila bazohet në analizën e vitratit aktual për її zmіst dhe/ose vitratit tipik për një treg të caktuar. Vitrati buvayut mendërisht - i shpejtë (një haraç për minierën, kontributet e sigurimit, pagesa për një truall), mendërisht - ndryshim (komunale, aktuale robotë riparimi, pagat për personelin e shërbimit, etj.), për të paguar zëvendësimet (për zëvendësimin periodik të elementeve strukturorë të jetës, të cilat shpesh janë të konsumuara).

Gjithashtu, vlera rozrahunkov e vitrateve operacionale tregohet nga DIA, dhe treguesi i qeseve është të ardhurat neto operative (CHOD).

4. Pererakhunok të ardhurat neto operative për objekt aktual varіst.

Метод прямої капіталізації - метод визначення ринкової вартості доходного об'єкта, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року у вартість шляхом поділу його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношення чистого доходу та вартості активів, аналогічних оцінюваному об'єкту marrë me metodën e nxjerrjes së tregut. Një variant i tillë klasik i metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë, me një koeficient të tillë kapitalizimi që tejkalon interesat e tregut, është praktikisht e pamundur të ngecesh në mendjet ruse në lidhjen me bashkëpunëtorët, të cilët fajësohen për zgjedhjen e pjesëmarrjes së informacion konfidencial). Vihodyachi zgogo, në praktikë, të sillet në metoda fitimtare të algjebrës dhe të inkurajojë koeficientin e kapitalizimit, i cili transferon vlerësimin okrem të normës së kthimit të kapitalit dhe normës së kthimit.

Duhet theksuar se për vlerësimin e aktiveve të qëndrueshme përdoret metoda e kapitalizimit direkt, e cila nuk varet nga data e vlerësimit të investimeve të mëdha për investime kapitale në riparim apo rindërtim.

Në jetën e një personi të lëkurës, situatat fajësohen nëse është e nevojshme të vlerësohet ndryshueshmëria e një objekti të manifestuar të jodhunës. Si është të gjesh mënyra dhe metoda për zhvillimin e procedurës për vlerësimin e pathyeshmërisë së gjallë dhe të pathyeshmërisë tregtare?

Vlerësimi i mosirritueshmërisë së shkallës së përcaktimit të fjalorit ekonomik - procesi i llogaritjes Tregu chi іnshої vartosti objekt, karrierë për t'u sjellë në korsinë e pathyeshme ose lloje të veçanta të të drejtave, të cilat deklarohen sipas zotësisë ndaj lëndës, e cila vlerësohet. Procesi i vlerësimit bazohet në përcaktimin e vartostit material të së drejtës së dukshme të qirasë ose të të drejtave të tjera, të cilat deklarohen me shtrirje në objektin, që vlerësohet, p.sh., qira ose licencë.

Yakі raznyatsya shih vartosti schodo korsi të pathyeshme

Është e nevojshme të dallohet një kіlka vidіv vartosі, zastosovnі pіd orë të kryerjes së aktivitetit të vlerësuar. Usyogo їх chotiri:

Në këtë mënyrë, të gjithë shohin se varietetet e vikoristit vijnë në një vlerësim të ndryshëm dhe njihen nga vlerat e tyre reale. Vitrinat më të mira є variant tregu, më e ulëta mund buti vartist kadastral dhe likuidues. Njëkohësisht i pari të paguhet me vlerë fikse dhe tjetri të jetë bajat në afatin e funksionimit të objektit, ose situatën që fajësohet, sikur zmushuyut spiunazhin, duket qartë. se mund të jetë për likuidim.

Vlerësimi i korsisë: tre qasje kryesore

Njerëzit që janë të angazhuar në vlerësimin e objekteve të një korsie të pathyeshme nën orën e ndërtimit të tyre veprimtari profesionale më shpesh zastosovuyut tre metoda kryesore për të përmirësuar rezultatet e vlerësimit të objektit të mos-zbatueshmërisë, lëkurat e të cilave do të bazohen në parime të pavarura.

pributkovy. Tsej sposіb budєєєєєєєє në të dhënat otrimanny rozrahunkovyh rreth ymovіrnu vartіst vyhodyachi z ochіkuvannogo іvnya ardhurat otrimana në procesin volodіnnya tsim ob'єktom protyazh sevnoїbrokvі. Yakіsny rozrahunok i këtij treguesi është i nevojshëm, oskіlki japin mundësinë e parashikimit të një fuqie të ardhshme. Në vlerësimin e sotëm të aktivitetit, metoda më fitimprurëse është më e kërkuara dhe e tillë që përdoret shpesh.

Emërtoni Krimenë "pributkovy" dhe shpesh e quani "margjinale", që do të thotë "pributkovy". Në rast të zdіysnennі rozrahunkіv z vikoristannymi metoda pributkovyj mund të zastosovuvaty dy metoda:

kapitalizimi i të ardhurave . Vіdpovіdno për rregullat e tsgogo kіntseva vartіst vlerë bude, e fituar kur rozpodіlі të ardhurat neto operative para procedurës podatkuvannya në shkallën e kapitalizimit. Pagesa Tsya për depozitim sipas normës bazë, e cila përcaktohet nga rregullatori financiar dhe rregullimet e ardhshme për rreziqet;
skontimi i flukseve të qindarkës . Kjo është mënyra për të kërkuar investime, nëse keni frikë nga paqëndrueshmëria e të ardhurave, duhet të futeni në qytet ose të merrni koeficientë të ndryshëm kapitalizimi. Ndryshueshmëria e objektit është e zbatueshme për metodologjinë do të jetë shuma e flukseve të skontuara me normën e rregulluar.

të barabartë . Një mënyrë e thjeshtë, për të cilën cilësia e një objekti të një korsie të pathyeshme, e cila vlerësohet, duhet të gjykohet në bazë të të dhënave për objekte të ngjashme, cilësia e të cilave caktohet dhe shihet. Vіdpovidno deri në Standardin Federal, i ngjashëm me objektin e njohur, identik me atë të vlerësuar për karakteristikat ekonomike, teknike ose materiale;
qelqore. Mënyra kryesore për të shtrirë Vartostin në skuqjen e dekamerit dhe tokën wartosti, në yaki roshtashov, Mino, ocalion, Vartosti është nëndetësja e re ib urahuvannyam ryumannya sumyu, vitrati në amortzati , scho pіdlyagatі otіs.

Ka disa metoda, të cilat padyshim janë deri në të cilat është e nevojshme procedura për vlerësimin e jodhunës me përmirësimin e qasjes së kundërt. Përpara se metodat, të cilat janë më të njohurat në treg dhe më të njohurat, shtrihuni metoda e përputhjes së shitjeve .

Baza e metodologjisë për shpërndarjen e shitjeve janë të dhënat e statistikave dhe analiza e segmentit përkatës të tregut, në të cilin njihet objekti, i cili jep vlerësime. Metodologjia e vlerësimit përbëhet nga disa faza:

përcaktimi i segmentit të tregut;
vlerësimi analitik i konjukturës aktuale të tregut;
analiza e faktorëve;
pіdbіr vіdpovіdnogo vsіma vsіma nebhіdnimi karakteristikat e analogut;
nënshkrimi i përfundimit të vartosta.

Me metodën e afrimit, e cila gjithashtu përdoret shpesh kur llogaritet vartosti i një korsie të pathyeshme, metoda e kapitalizimit të të ardhurave . Yogo sutnіst polagaє në korrelacionin e llogaritur vartosti shlyakh të të ardhurave operative neto të lumit vlerën reale të qindarkës. Kur zdіysnennі rozrahunkіv zastosovuєtsya koeficientët e ulët.

Koeficienti i kapitalizimit, ndërtimi i të ardhurave të ardhura potenciale deri në fund të vitit bien në çmimin e objektit. Një tjetër shfaqje e rëndësishme është shkalla e kthimit në kapital. Ky tregues është shkalla e vіdsotkakh, vlera e të cilit është fermentimi i vlerës së qëndrueshme të kostove të kthesës në shumën e investimeve të kallirit. Kjo normë përfshin dy komponentë, njëri prej të cilëve përcakton të ardhurat, tjetri përcakton kthimin e investimit qindarka koshtіv.

Në kohën e testimit të kësaj metode, me eliminimin e normave rozrahunkovyh të rrotullimit, është e mundur të fitohen tre metoda, të emërtuara sipas ekonomistëve të mëdhenj, siç janë zhvilluar:

Konsultimi me video

Një nga videot më të shkruara dhe më të dhimbshme për këtë temë. Avokati Yevgen Anatoliyovich Osintsev flet për profesionin e vlerësuesit dhe aspektet e pasura praktike të vlerësimit të minierës.

Analiza e rezervave dhe mënyrat për të rritur përfitimin e biznesit me metodën e rritjes së pjesës së tregut (në bazë të TOV "Gildiya")

Me qëllim të shënjimit të tregut, ose për një lloj tjetër vartosti, duke vlerësuar zastosovuyt metodat speciale të rozrahunka, pasi ia hoqën emrin metodave të vlerësimit.

Analiza e tregut të jetës në Rusi

Në fazën e lëkurës të ciklit jetësor, mund të përcaktohet ndryshueshmëria e objektit të shqetësimit. Teorikisht, vlerësimet për të gjeneruar të ardhura nuk janë të luhatshme, ekzistojnë tre qasje kryesore për vlerësimin.

Doslіdzhennya domolodіnnya ajo tokë, e lidhur funksionalisht me të, me metodën e nënshkrimit të tregut vartosti

I vlefshëm deri ligji federal“Për vlerësimin e veprimtarisë së Federata Ruse” datë 29 qershor 1998

Përcaktimi i objektit të pathyeshmërisë në prapanicën e një kabine të gjallë

Vlerësimi i bazës për riparimin e metodës së shitjes

Vlerësimi i biznesit: objektet, parimet, procesi, metodologjia

Procesi i vlerësimit përfshin këto faza kryesore: - Faza përgatitore - Faza e mbledhjes së informacionit - Faza e vlerësimit të objektit - Faza përfundimtare Tabela 1.3.1. Fazat e vlerësimit të vartostit të ndërmarrjes.

Vlerësimi i pathyeshmërisë

Vlerësimi i rangut të biznesit (në pjesën e pasme të TVSH-së "Broiler Yaroslavsky")

Procesi i vlerësimit të magazinimit të biznesit përfshin dy depo themelore - analitike dhe rozrahunkov, - ndarja me kompetencë e tyre ju lejon të formuloni një ide të bazuar shkencërisht. Magazina analitike - analiza e së kaluarës...

Vlerësimi i vlerësimit të kompanisë BAT "Rostelecom"

Vlerësimi i Ndërmarrjes së Biznesit (W. A. Paton, S. J. Broad, Valuation of the Business Enterprise, 1963) Vlerësimi i vartostit të biznesit, sikur të ishte ndonjë objekt tjetër pushteti.

Vlerësimi i kotësisë së makinave, posedimi dhe kostot e transportit

Vlerësimi i varnostit të objektit të korsisë së pathyeshme

Mallra të ndryshme (objekte, fjalime, miniera) krijohen, shiten dhe blihen për të kënaqur kërkesat e shtetit, nevojat ligjore dhe fizike, si dhe për të hequr përfitimet e volodinnya atyre që fitorja ...

Vlerësimi

Vlerësimi i varnostit të objekteve të moszbatueshmërisë së njohjes së komunitetit

Baza teorike për procesin e vlerësimit është sistemi i parimeve të vlerësimit. Në praktikën e lehtë, është zakon të shihen disa grupe parimesh vlerësuese (Fig. 1.1): Grupi i parë: parimet ...

Rinkova vlerësimi i paqëndrueshmërisë

Ekzistojnë tre metoda për vlerësimin e ndryshueshmërisë së mosirritueshmërisë: 1. Metoda e vitratit 2. Metoda e analizës direkte linjë pas rreshti të shitjeve.

Variacion i objekteve të pathyeshmërisë

Teorikisht, vlerësimet për të sjellë të ardhura në jo-irritueshmëri përfshijnë tre qasje kryesore të vlerësimit, baza e të cilave do të jenë metoda specifike për vlerësimin e mosirritueshmërisë: vitrany pidkhid, pidkhid fitimprurës, rinkovy pidkhid (polyvnyalny pidkhid). Vitratny pidkhid...

Vlerësimi i mosdhunës është një nga mekanizmat më të rëndësishëm, i cili është i pamundur të organizohet një menaxhim efektiv i pushtetit. Nezalezhna otsіnka nerukhomosti - procesi tse, pіd orë e çdo nezatsіkavleniy otsіnyuvach përcakton varіst tregut të objektit të nerukhomostі chi të të drejtave të këtij objekti.

Qasjet kryesore për vlerësimin e mospërputhshmërisë.

Іsnuє kіlka pіdhodіv të otsіnki të jetë-çfarë lloji jo i përshtatshëm, si vikoristovuyutsya professіynym otsіnyuvachami: - Vitratny pidkhid; - Dokhіdny pіdkhіd.

Në kufijtë e lëkurës, tre qasje kanë metodat e tyre specifike.

Pributkovy pіdhіd para vlerësimit të jo-dhunës duhet të shkojë nga vartosti i caktuar i objektit të padhunës në përmirësimin e kostos së vlerësimit të të ardhurave nga volodinnya (vikoristannya) e objektit. Ky tregues është më i rëndësishëm, copëzat ju lejojnë të parashikoni ndryshueshmërinë e objektit për të ardhmen.

Pributkovy pidhid është një nga metodat më kokëfortë për vlerësimin e mospërputhshmërisë në praktikën e vlerësimit sot.

Sipas pohimit të ekonomistit aktual Vishnevetsky A.V., ky buxhet quhet gjithashtu "margjinal" (sipas termit anglez "marzh", i cili shpesh përdoret në Rusi si një analog i konceptit "tepricë"). Stagnimi i të ardhurave marxhinale shprehet qartë në orën e rritjes ekonomike të shtetit. Pributkovy pіdkhіd є nevid'єmnoy pjesë e procedurës "Due Diligence" (Due-Dimlіdzhens).

Metoda e të ardhurave bazohet kryesisht në mënyrën e caktuar vartosti neruhomosti të rrjedhës së zbritur të të ardhurave rozrahunka (në formën e objektit volodinnya ose vikoristannya tsim). Kjo metodë bazohet në parimin e shkallëzimit - instalimi i të ardhurave nga transmetimi dhe përfitime të tjera, pasi është e mundur të fitohet e ardhmja e qytetit të pushtetit. Është logjike që mjeshtri i pathyeshmërisë të mos heqë dorë nga fuqia e tij më e ulët se tієї sumi, sikur do të hiqte momentin, duke vazhduar ta shfrytëzonte atë, dhe blerësi nuk duhet të paguajë më shumë se tiєї sumi, të cilit i largoni nderimi i këtij objekti për qëllime tregtare. Tash e tutje, çmimi i mosdhunës varet nga përmirësimi i fitimeve të ardhshme në mënyrë që të kënaqen palët.

Kur rozrahunka qasje fitimprurëse, përdoren metoda të tilla: kapitalizimi i të ardhurave dhe skontimi i flukseve të qindarkës. Qi i metodës është ai kryesor i metodës.

1) Vіdpovіdno në teknologjinë e metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë, vartіst përcaktohet nga standardet e të ardhurave neto operative përpara se të zëvendësohet me normën e kapitalizimit. Norma e kapitalizimit përcaktohet duke vlerësuar vlerën e normës bazë duke rregulluar rrezikun.

2) Metoda e skontimit të flukseve qindarke është e ndenjur, nëse flukset e qindarkës vijnë në mënyrë të pabarabartë (të ardhura të paqëndrueshme), ose për koeficientë të ndryshëm kapitalizimi. Në varësi të metodologjisë, ndryshueshmëria e objektit përcaktohet si shuma e të ardhurave të skontuara për projektin. Për të cilat është e nevojshme të caktohet një model i rrjedhës së qindarkës në parashikimin e investimit dhe investimit për periudhën e zgjedhur. Norma e skontimit përcaktohet nga rregullimi i vetë këtyre parametrave, si dhe nga metoda e kapitalizimit.

Thelbi i metodës është përfitimi i vlerësimit të ndryshueshmërisë së jo-shkatërrimit si një ndryshueshmëri aktuale e flukseve të qindarkës së ardhshme. Kur tsmu dans pіdkhіd vіdobrazhaє rrezikon për objektin e pathyeshmërisë, i cili vlerësohet, si dhe cilësinë dhe sasinë e të ardhurave, të cilat mund të sjellin objektin e vlerësimit me afatin e zgjatur të shërbimit. Avantazhi kryesor i fluksit të parasë është ata që ju lejojnë të paguani rreziqet e ardhshme të investimeve menjëherë.

Metoda e shkurtër janë ato që ka të ngjarë të fitojnë - shuma e parashikuar e të ardhurave nga qiraja dhe shuma e rishitjes së mundshme të objektit, të cilat përcaktohen nga analiza e faktorëve të ulët dhe që mund të sjellin shumë dëme, gurët absolutisht me saktësi caktojnë tregun në treg pashkatërrueshmëri e pamundur. Vitratny pіdhіd (pіdkhіd në bazë të pasurive) - otsіnіtіv otsіnі, në kahіst vartіst në єkta dіvnyuє sumі vartі і іlyandi і vartі і і і і іdvost іs і і і і і і і і і і, i vërtetë, për të, duke u, për të, duke u dashuruar me Vart -i, duke u dashuruar me Vart -i, duke u dashuruar me Vart -i, Objekt. Dany pіdkhіd zastosovuєtsya për vlerësimin e okremih budinkіv, domovodіn, podpryєmstv.

Porіvnyalny pіdkhіd - sukupnіst metodіv otsіvnіv varostі є іnformatsija o'kta otsіnі, zanovanіnіnі іє іtshtë objekt vlerësimi me objekte - analoge të objektit të vlerësimit, schоdo rrethіntsformіatsi. Objekti - një analog i objektit të vlerësimit me metodën e vlerësimit është objekti që është i ngjashëm me objektin e vlerësimit për karakteristikat kryesore ekonomike, materiale, teknike dhe të tjera që përcaktojnë shkathtësinë e tij.

Metodat bazë për vlerësimin e mospërputhshmërisë.

Metoda e kapitalizimit të të ardhurave (formula 1)

Thelbi i metodës së kapitalizimit të të ardhurave - përcaktimi i kostos së objektit të mosirritueshmërisë përcaktohet nga mënyra e konvertimit të të ardhurave neto të funksionimit të lumit (CHOD) në shkallën e rrjedhës.

De: C - shumëllojshmëri e objektit të pathyeshmërisë (den.od)

NOI - Të ardhurat neto operative (NOI)

R_k - Koeficienti i kapitalizimit

Koeficienti i kapitalizimit është një tregues që pasqyron raportin e të ardhurave të vlerësuara të lumit (CHOD) me ndryshueshmërinë e vrazhdësisë (formula 2):

R_k = R_n + N_v (2)

De: R_k - koeficienti i kapitalizimit

R_n - norma e kthimit të investitorit nga investimet kapitale - norma e kthimit të llogaritur nga investitori për investimin në mënyrë që të përmirësojë rrezikun mbi treg.

N_v - norma e kthimit në kapital - norma e interesit për të siguruar kthimin e investimeve parësore. Norma e të ardhurave podіlyaє dy pjesë: vіdshkoduvannya kaіtalnykh investirovaniya v nerukhomіst i të ardhurave otrimannya vіd vіd volodіnnya ob'єktom.

Në praktikën e vlerësimit, ekzistojnë 3 metoda të hetimit të normës së kthimit në kapital, metoda Ring, metoda Inwood dhe metoda Hoskold.

Metoda e Unazës Kjo metodë është fitimtare, nëse është e qartë, se ajri kryesor duhet të mbushet me pjesë të barabarta. Norma e kthimit është një pjesë e vogël e kapitalit primar, i cili kreditohet në një fond me kapacitet zero. Tsya chastka në kapitalin e 100-të të rrotullueshëm.

Metoda e Іnvudu fiton, sikur shuma e kthimit të kapitalit të riinvestohet në shkallën e kthimit të investimit. Në këtë rast, norma e kthimit është si një pjesë magazine e koeficientit të kapitalizimit ndaj faktorit të fondit të shlyerjes për të njëjtën normë kthimi.

Metoda e Hoskold është fitimtare në situata të qeta, nëse shkalla e të ardhurave të investimeve të kallirit është relativisht e lartë, dhe pak riinvestim për të njëjtën normë. Për fondet që riinvestohen, të ardhurat transferohen me një normë pa rrezik.

Metoda daneze është fitimtare, pasi flukset e të ardhurave janë të qëndrueshme për një periudhë të gjatë dhe një sasi të konsiderueshme, si dhe flukset e të ardhurave me një ritëm të qëndrueshëm.

Metoda nezastosovnyy në situatën, nëse objekti i vlerësimit është objekt i jetës së papërfunduar që çon në një rindërtim të rëndësishëm, atëherë periudha e ardhshme nuk mund të sjellë të ardhura të qëndrueshme.

"Errësira e informacionit" e tregut rus ndërlikon shpenzimet e të ardhurave operative neto dhe normës së kapitalizimit, përmes lidhjes së informacionit për qëllime reale, shitjes, pagesave operative, etj.

Metoda e zbritjes së flukseve të qindarkës

Metoda e zbritjes së flukseve të qindarkës (DCF) është më e palosshme, e detajuar dhe ju lejon të vlerësoni objektin për sa i përket llojeve të ndryshme të flukseve të paqëndrueshme të qindarkës, modelimit oriz karakteristikїх dëshirë.

Metoda DDP është zastosovuetsya, nëse:

Pritet që përrenjtë e ardhshëm të qindarkës të ajrosen drejtpërdrejt nga përrenjtë;

Po, është e mundur të errësohen rrjedhat e ardhshme të maceve në formën e shqetësimit;

Rrjedhat e të ardhurave dhe shpenzimeve mund të jenë sezonale;

Pashkatërrueshmëria e vlerësuar - një objekt tregtar i shkëlqyeshëm funksional;

Objekt i parregullsive do të jenë ose nxitjet dhe prezantimi schooyno: (përndryshe futet në veprim).

Metoda e zbritjes së flukseve të qindarkës është metoda më universale që ju lejon të përcaktoni ndryshueshmërinë reale të flukseve të qindarkës së ardhshme. Rrjedhat e Penny mund të ndryshojnë pak, të vijnë dhe të dridhen në mënyrë të pabarabartë nivel të lartë e rrezikshme. Tse me specifikat e një kuptimi të tillë, si një minierë neruhome. Neruhome mund të blejë në të ardhmen si investitor. Investitori e konsideron objektin e jodhunës duke parë një sërë avantazhesh të mundshme dhe vlerëson realizueshmërinë e tij nga pozicioni se sa e pavlefshme është të shohësh këto avantazhe të mundshme me një çmim, për të cilin objekt mund të pritet.

Metoda DCF ju lejon të vlerësoni koston e jo-shkatërrimit në bazë të shkallës së rrjedhës së të ardhurave, e cila përbëhet nga parashikimi i flukseve të qindarkës dhe fitimeve të tepërta.