Підходи до оцінки нерухомого имущества. Оцінка нерухомості прибутковим підходом. Прибутковий підхід до оцінки нерухомості

Основні підходи до оцінки об'єктів нерухомості (витратний, прибутковий, порівняльний)

В оцінці нерухомості існують три загальноприйняті підходи до визначення вартості: витратний, ринковий та прибутковий. У кожному підході є свої методи, прийоми і процедури. Виявляється концептуальна схожість підходів до оцінки різних об'єктів власності. У той самий час вид оцінюваного об'єкта визначає особливості конкретних методів, які з специфічних проблем оцінки, властивих, зазвичай, лише цьому виду власності.

Витратний підхід

Витратний підхід до оцінки нерухомої власності заснований на зіставленні витрат на створення об'єкта нерухомості з вартістю об'єктів, що оцінюються або порівняні. Підхід ґрунтується на вивченні можливостей інвестора у придбанні нерухомості та виходить із принципу заміщення, що свідчить, що покупець, не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж та, в яку обійдеться отримання відповідної ділянки під забудову та зведення аналогічного за призначенням та якістю об'єкта у доступний для огляду період без суттєвих затримок.

1. Розрахунок вартості придбання або довгострокової оренди вільної та наявної у розпорядженні землі з метою оптимального її використання;
2. Оцінка відновлювальної вартості будівлі, що оцінюється. В основі розрахунку відновлювальної вартості лежить розрахунок витрат на відтворення об'єкта, що розглядається, виходячи з сучасних цін і умов виготовлення аналогічних об'єктів на певну дату.
3. Визначення величини фізичного, функціонального та зовнішнього зносів об'єкта нерухомості;
4. Оцінка величини підприємницького прибутку (прибутку інвестора);
5. Розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновлювальної вартості на зношування з подальшим збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.

Витратний підхід найбільш доречний при оцінці об'єктів, недавно зданих в експлуатацію, він призводить до найбільш переконливих результатів у разі досить обґрунтованої вартості земельної ділянки та незначного накопиченого зношування поліпшень. Витратний підхід правомірний в оцінці вартості планованих об'єктів, об'єктів спеціального призначення та іншого майна, угоди яким рідко укладаються над ринком, можна використовувати в оцінці з метою страхування. Цей підхід при оцінці об'єктів, що підлягають реконструкції, дозволяє встановити, чи будуть будівельні витрати компенсовані збільшенням операційного доходу чи виручки від продажу майна. Застосування витратного підходу у разі дозволяє уникнути ризику надлишкових капіталовкладень.

Також витратний підхід використовується для цілей оподаткування майна юридичних осіб та фізичних осіб, при арешті нерухомого майна, для аналізу найкращого та найефективнішого використання ділянки землі.

Визначення вартості земельної ділянки

Відповідно до ст. 35 ГК РФ при переході права власності на будинок, будову, споруду, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває права на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будинком, будовою, спорудою та необхідною для їх використання, на тих же умовах та у тому ж обсязі, що й колишній власник.

З усіх методів оцінки землі визначальне значення має метод порівняльного аналізу продажу.

Відновлювальна вартість будівництва об'єкта нерухомості, що оцінюється, розраховується в поточних цінах як нового (без урахування накопиченого зносу) та співвідношення до дати оцінки. В основі визначення відновлювальної вартості лежить розрахунок витрат, пов'язаних із будівництвом об'єкта та здаванням його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі та непрямі витрати.

Прямі витрати безпосередньо пов'язані з будівництвом (вартість матеріалів, заробітня платабудівельних робітників, вартість будівельних машин та механізмів тощо). Непрямі витрати - витрати, що не стосуються безпосередньо будівництва (гонорари проектно-кошторисним організаціям, вартість інвестицій у землю, маркетингові, страхові та рекламні витрати тощо). Прибуток девелопера відображає витрати на управління та організацію будівництва, загальний нагляд та пов'язаний з девелопментом підприємницький ризик. Прибуток підприємця окреслюється частина прибуток від продажу об'єкта. Незалежно від величини відсотка та відповідної йому основи (складової частини вартості власності), величина підприємницького прибутку залишається постійною.

Основним джерелом порівняльних даних про витратну вартість об'єктів нерухомості є будівельні підряди на зведення споруд, подібні до оцінюваного. Крім того, оцінювачі, що проектують, зазвичай ведуть власні бази даних поточних цін на готові будинки, офісні будівлі, квартири, готелі, будівлі магазинів і промислові споруди. В даний час в Росії існує система нормативів та рівні цін, що визначаються відповідними ціновими індексами.

Побудовані об'єкти під дією різних природних та функціональних факторів втрачають свої експлуатаційні якості та руйнуються. Крім цього, на ринкову вартість об'єкта впливає зовнішній економічний вплив з боку безпосереднього оточення та зміни ринкового середовища. При цьому розрізняють фізичне зношування (втрата експлуатаційних якостей), функціональне старіння (втрата технологічної відповідності та вартості у зв'язку з науково-технічним прогресом), зовнішній або економічний знос (зміна привабливості об'єкта з точки зору зміни зовнішнього оточення та економічної ситуацією в регіоні). Всі разом ці види зносу складають накопичений знос, який і складатиме різницю між відновною вартістю об'єкта та вартістю відтворення (заміщення) об'єкта оцінки.

Найбільш повним та достовірним джерелом інформації про технічний стан будівлі або споруди є матеріали натурального обстеження. Першою умовою проведення таких обстежень має бути точне визначення функціонального призначення об'єкта оцінки: використання прямого призначення або зі зміною технологічних та функціональних параметрів. При цьому необхідно уявити межі зміни навантажень та впливів на несучі конструкції будівель.

Другою умовою проведення досліджень є отримання повної інформації про природно-кліматичні параметри та специфічні фактори впливу району розташування об'єкта та їх змін у процесі техногенної діяльності.

Ринковий підхід

Необхідною передумовою для застосування методів ринкового підходу є наявність інформації про угоди з аналогічними об'єктами нерухомості (які співставні за призначенням, розміром та місцезнаходженням), що відбулися в порівнянних умовах (час укладання угоди та умови фінансування угоди).

Порівняльний підхід базується на трьох основних принципах оцінки нерухомості: попиту та пропозиції, заміщення та вкладу. На основі цих принципів оцінки нерухомості в ринковому підході використовується низка кількісних та якісних методів виділення елементів порівняння та вимірювання коригування ринкових даних зіставних об'єктів для моделювання вартості оцінюваного об'єкта.

Основним принципом у ринковому підході оцінки нерухомості є принцип заміщення, який говорить, що потенційний покупець не заплатить за майно ціну, що перевищує вартість придбання аналогічного, на його думку, майна.

Основні труднощі при застосуванні методів ринкового підходу пов'язані з непрозорістю російського ринкунерухомості. Найчастіше реальні ціни угод з об'єктами нерухомості невідомі. У зв'язку з цим часто при проведенні оцінки застосовуються ціни пропозицій щодо виставлених на продаж об'єктів.

Метод порівняння продажів визначає ринкову вартість об'єкта на основі аналізу недавніх продажів зіставних об'єктів нерухомості, які подібні до оцінюваного об'єкта за розміром і використанням. Даний метод визначення вартості передбачає, що ринок встановить ціну для об'єкта, що оцінюється, тим же самим чином, що і для порівнянних, конкурентних об'єктів. Щоб застосувати метод порівняння продажів, фахівці використовують низку принципів оцінки, включаючи принцип заміщення.

Застосування методу порівняння продажів полягає у послідовному виконанні наступних дій:

1. докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що стосуються об'єктів порівнянної корисності;
2. визначення відповідних одиниць порівняння та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;
3. зіставлення оцінюваного об'єкта з обраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін чи виключення зі списку порівнюваних;
4. приведення низки скоригованих показників вартості порівнянних об'єктів до ринкової вартості об'єкта оцінки.

Як джерела інформації про ринкові угоди з нерухомістю можуть використовуватися ріелтерські контори, державні джерела, власні бази даних, публікації тощо.

Після вибору одиниці порівняння необхідно визначити основні показники чи елементи порівняння, використовуючи які можна змоделювати вартість об'єкта за допомогою необхідних коригування цін купівлі-продажу порівняних об'єктів нерухомості.

В оціночній практиці щодо вартості нерухомості виділяють такі основні елементи порівняння, як передані права на нерухомість, умови фінансових розрахунків при придбанні нерухомості, умови продажу (чистота угоди), час продажу, функціональне призначення об'єкта, місцезнаходження, зручність під'їзних шляхів, площа об'єкта, технічне стан та рівень обробки приміщень.

Даний метод найбільш ефективний для об'єктів, що регулярно продаються.

Для виділення елементів вимірювання коригування використовують кількісні та якісні методики.

До кількісних методик відносять:

- аналіз парних продажів (два різні продажі порівнюються, щоб визначити коригування для одного елемента порівняння);
- статистичний аналіз (метод базується на застосуванні апарату математичної статистикищодо кореляційно-регресійного аналізу);
- аналіз вторинного ринку(даний метод визначає величини коригувань, спираючись на дані, що не стосуються безпосередньо об'єкта оцінки або об'єкта порівняння) та інші.

До якісних методик відносяться:

- класифікаційний (порівняльний) аналіз (метод аналогічний аналізу парних продажів, крім те, що коригування виражаються над відсотках чи грошових сумах, а категоріях нечіткої логіки);
- розподільний аналіз (порівняльні продажі розподіляються у порядку зменшення адекватності, потім визначається місце об'єкта оцінки у ряді порівняльних продажів).

Прибутковий підхід

Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості за допомогою прибуткового підходу ґрунтується на принципі очікування. Відповідно до цього принципу типовий інвестор, тобто покупець об'єкта нерухомості, набуває його в очікуванні отримання у майбутньому доходів від використання. Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій та вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання доходів, що приносяться нею, інакше кажучи, вартість об'єкта нерухомості визначається як поточна вартість майбутніх доходів, що генерується об'єктом оцінки.

Перевага доходного підходу проти витратним і ринковим підходами у тому, що він більшою мірою відбиває уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто це якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Основним недоліком доходного підходу і те, що він на відміну двох інших підходів грунтується на прогнозних даних.

Основні етапи процедури оцінки при цьому підході:

1. Складання прогнозу майбутніх доходів від здачі оцінюваних площ в оренду за період володіння та на основі отриманих даних визначення потенційного валового доходу (ПВД), що розраховується за формулою:

ПВД = S * Са, де

S - площа, що здається у найм, кв.м;

Са – орендна ставка за 1 кв.м.

2. Визначення на основі аналізу ринку втрат від недовикористання площ та при збиранні орендної плати, розрахунок дійсного валового доходу (ДВД). Як правило, власник у довгостроковому періоді не має змоги постійно здавати в оренду 100% площ будівлі. Втрати орендної плати мають місце за рахунок неповної зайнятості об'єкта нерухомості та несплати орендної плати несумлінними орендарями. Ступінь незайнятості об'єкта доходної нерухомості характеризується коефіцієнтом недовикористання, що визначається ставленням величини не зданих в оренду площ до величини загальної площі, що підлягає здачі в оренду.

Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) здійснюється за такою формулою:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, де

ДВД – дійсний валовий дохід;

ПВД – потенційний валовий дохід;

Кз – коефіцієнт завантаження площ;

Кс – коефіцієнт збору платежів.

Слід зазначити, що до ДВД, розрахованого вищевикладеним способом, необхідно додати інші доходи, що отримуються від функціонування об'єкта понад орендні платежі (наприклад, за використання додатковими послугами – автомобільною стоянкою тощо).

3. Розрахунок витрат з експлуатації оцінюваної нерухомості, який грунтується на аналізі фактичних витрат за її змістом та/або типових витрат на даному ринку. Витрати бувають умовно - постійні (податок на майно, страхові внески, платежі за земельну ділянку), умовно - змінні (комунальні, поточні ремонтні роботи, заробітна плата обслуговуючого персоналу і т.п.), витрати на заміщення (витрати на періодичну заміну конструктивних елементів будівлі, що швидко зношуються).

Отже, розрахункова величина експлуатаційних витрат віднімається з ДВД, а підсумковий показник є чистим операційним доходом (ЧОД).

4. Перерахунок чистого операційного доходу на поточну вартість об'єкта.

Метод прямої капіталізації - метод визначення ринкової вартості доходного об'єкта, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року у вартість шляхом поділу його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношення чистого доходу та вартості активів, аналогічних оцінюваному об'єкту, отриманих методом ринкової екстракції. Такий західний класичний варіант методу прямої капіталізації, при якому коефіцієнт капіталізації витягується з ринкових угод, застосовувати в російських умовах практично неможливо у зв'язку з складнощами, що виникають при зборі інформації (найчастіше умови і ціни угод є конфіденційною інформацією). Виходячи з цього, на практиці доводиться використовувати методи алгебри побудови коефіцієнта капіталізації, що передбачають окрему оцінку норми віддачі на капітал і норми його повернення.

Слід зазначити, що метод прямої капіталізації застосовується для оцінки діючих активів, що не вимагають на дату проведення оцінки великих за тривалістю капіталовкладень у ремонт або реконструкцію.

У житті кожної людини виникають ситуації, коли потрібно провести оцінну вартість наявного об'єкта нерухомості. Що це таке та які існують способи та методи здійснення процедури оцінки житлової нерухомості та комерційної нерухомості?

Оцінка нерухомості щодо визначення економічного словника є процес обчислення ринкової чи іншої вартості об'єкта, що відноситься до нерухомого майна або специфічних видів прав, що з'являються по відношенню до предмета, що оцінюється. Оціночний процес зазвичай складається з визначення матеріальної вартості наявного права на володіння або інших прав, що з'являються по відношенню до об'єкта, що оцінюється, наприклад, оренда або використання.

Які різняться види вартості щодо нерухомого майна

Усього різняться кілька видів вартості, застосовні під час проведення оцінної діяльності. Усього їх чотири:

Таким чином, всі види вартості використовують різні підходи до оцінки та відрізняються своїми реальними значеннями. Найвищими показниками є ринковий варіант, найнижчими можуть бути кадастрова та ліквідаційна вартість. При цьому перша є досить фіксованою величиною, а друга залежатиме від терміну експлуатації об'єкта або ситуацій, що виникають, які змушують власника відчужувати наявне майно за ліквідаційною вартістю.

Оцінка майна: три основні підходи

Люди, які займаються оцінкою об'єктів нерухомого майна під час здійснення своєї професійної діяльностінайчастіше застосовують три основні методи узгодження результатів оцінки об'єкта нерухомості, кожен із яких будується на самостійних принципах.

прибутковий. Цей спосіб будується на отриманні розрахункових даних про ймовірну вартість виходячи з очікуваного рівня доходу, отриманого в процесі володіння цим об'єктом протягом певної кількості років у майбутньому. Якісний розрахунок цього показника необхідний, оскільки дає можливість будувати прогноз щодо потенційної вартості. У сьогоднішній оцінній діяльності дохідний метод є найбільш затребуваним і таким, що часто зустрічається.

Крім назви «прибутковий» цей підхід також часто називається «маржинальним», що означає «прибутковий». При здійсненні розрахунків з використанням прибуткового способу можуть застосовуватися дві методики:

капіталізація доходів . Відповідно до правил цього методу кінцева вартість буде величиною, одержуваної при розподілі чистого операційного доходу до процедури оподаткування на ставку капіталізації. Ця плата залежить від базової ставки, що встановлюється фінансовим регулятором і наступних поправок на ризики;
дисконтування грошових потоків . Цей метод затребуваний для випадків, коли спостерігається нестабільність доходів, що надходять від володіння майном або застосовуються різноманітні коефіцієнти капіталізації. Вартість об'єкта відповідно до методики буде сумою дисконтованих потоків з урахуванням відповідної ставки.

порівняльний . Простий спосіб, у якому вартість предмета нерухомого майна, що оцінюється, визначатиметься на підставі даних про аналогічні об'єкти, чия вартість визначена і відома. Відповідно до вимог Федерального стандарту, аналогічним визнається об'єкт, ідентичний оцінюваному за економічними, технічними або матеріальними характеристиками;
витратний. В основі даного способу лежить обчислення вартості в сукупності декількох параметрів, а саме вартості землі, на якій розташовується майно, що оцінюється, вартості заміщення або відтворення і з урахуванням відрахування з отриманої суми зносу, витрат на амортизацію і погашення зобов'язань по об'єкту, що підлягає оцінці.

Існує кілька методик, відповідно до яких відбувається процедура оцінки нерухомості з урахуванням обраного підходу. До методів, який найбільш повно відображає ринкову вартість і є найбільш популярним, належить метод порівняння продажів .

Основу методики порівняння продажів становлять дані статистики та аналіз відповідного ринкового сегмента, в якому знаходиться об'єкт, що підлягає оцінці. Методика оцінки складається з кількох етапів:

визначення ринкового сегмента;
аналітична оцінка існуючої кон'юнктури ринку;
факторний аналіз;
підбір найбільш відповідного за всіма необхідними характеристиками аналога;
визначення кінцевої вартості.

Наступним методом, який також часто зустрічається при обчисленні вартості нерухомого майна, є метод капіталізації доходів . Його сутність полягає у обчисленні вартості шляхом кореляції річного чистого операційного доходу реальну грошову величину. При здійсненні розрахунків застосовується низка коефіцієнтів.

Коефіцієнт капіталізації, здатний відбити потенційний дохід протягом року залежно від ціни об'єкта. Є ще один важливий показник – норма повернення капіталу. Цей показник є ставкою у відсотках, значення якої є відображенням відносної величини поворотних коштів від суми початкових інвестицій. Дана ставка включає два компоненти, один з яких визначає надходять доходні кошти, інший визначає рівень відшкодування інвестованих грошових коштів.

У разі застосування даного методу при отриманні розрахункових норм повернення можливо використовувати три методики, названі на честь вчених економістів, які розробили їх:

Консультація на відео

Одне з найписьменніших і тямущих відео на тему. Про професію оцінювача та багато цікавих практичних моментів оцінки майна розповідає адвокат Євген Анатолійович Осінцев.

Аналіз резервів та шляхів підвищення рентабельності підприємства з метою збільшення його ринкової вартості (на прикладі ТОВ "Гільдія")

Для визначення ринкової або іншого виду вартості оцінювачі застосовують спеціальні прийоми та способи розрахунку, які отримали назву методів оцінки.

Аналіз ринку житлового будівництва в Росії

На кожному з етапів життєвого циклу можна визначити вартість об'єкта нерухомості. Теоретично оцінки приносить доход нерухомості відомо три основних підходи до оцінки.

Дослідження домоволодіння та земельної ділянки, функціонально пов'язаної з ним, з метою визначення ринкової вартості

Відповідно до Федеральним законом“Про оціночну діяльність у Російської Федерації” від 29 липня 1998р.

Визначення вартості об'єкта нерухомості на прикладі житлового будинку

Оцінка бази відпочинку з метою продажу

Оцінка бізнесу: об'єкти, принципи, процес, методологія

Процес оцінки включає такі основні етапи: - Підготовчий етап - Етап збору інформації - Етап розрахунку вартості об'єкта оцінки - Заключний етап Таблиця 1.3.1. Етапи оцінки вартості підприємства.

Оцінка нерухомості

В оцінці нерухомості існують три загальноприйняті підходи до визначення вартості: витратний, ринковий та прибутковий. У кожному підході є свої методи, прийоми і процедури, що склалися.

Оцінка вартості бізнесу (на прикладі ВАТ "Ярославський бройлер")

Процес оцінки вартості бізнесу включає дві базові складові - аналітичну і розрахункову, - грамотне поєднання яких дозволяє сформувати науково обґрунтовану думку. · Аналітична складова - це аналіз минулої...

Оцінка вартості компанії ВАТ "Ростелеком"

Оцінка вартості підприємства (W. A. Paton, S. J. Broad, Valuation of the Business Enterprise, 1963) – це розрахунок та обґрунтування вартості підприємства на певну дату. Оцінка вартості бізнесу, як і будь-якого іншого об'єкта власності.

Оцінка вартості машин, обладнання та транспортних засобів

Оцінка вартості об'єкта нерухомого майна

Різні блага (предмети, речі, майно) створюються, продаються та купуються для задоволення певних потреб держави, юридичних та фізичних осіб, а також для отримання вигод від володіння ними та використання...

Оцінка вартості об'єкту нерухомості

Оцінка вартості об'єктів нерухомості громадського призначення

Теоретичною основою процесу оцінки є система оцінювальних принципів. У світовій практиці прийнято виділяти чотири групи оціночних принципів (рис. 1.1): 1-а група: принципи...

Ринкова оцінка нерухомості

Існують три методи оцінки вартості нерухомості: 1. Витратний метод 2. Метод прямого порівняльного аналізу продажів.

Вартість об'єктів нерухомості

Теоретично оцінки приносить дохід нерухомості відомо три основних підходи до оцінки, основі яких будуються конкретні методи оцінки нерухомості: витратний підхід, дохідний підхід, ринковий підхід (порівняльний підхід). Витратний підхід...

Оцінка нерухомості - одне з найважливіших механізмів, якого неможливо організувати ефективне управління власністю. Незалежна оцінка нерухомості - це процес, під час якого незацікавлений оцінювач визначає ринкову вартість об'єкта нерухомості чи права щодо даного об'єкта.

Основні підходи до оцінки нерухомості.

Існує кілька підходів до оцінки будь-якого виду нерухомості, які використовуються професійними оцінювачами: - Порівняльний підхід; - Витратний підхід; - Дохідний підхід.

У межах кожного з трьох підходів є свої специфічні методики.

Прибутковий підхід до оцінки нерухомості виходить з визначенні вартості об'єкта нерухомості з урахуванням розрахунку очікуваних доходів від володіння (використання) цим об'єктом. Цей показник дуже важливий, оскільки дозволяє прогнозувати вартість об'єкта на перспективу.

Прибутковий підхід є одним із найбільш застосовуваних методів оцінки нерухомості в оціночній практиці на сьогоднішній день.

За твердженням сучасного економіста Вишневецького А.В., цей підхід називають також "маржинальним" (від англ. Терміну "margin", що часто використовується в Росії як аналог поняття "прибуток"). Застосовуваність маржинального підходу явно виражена під час економічних зростання державі. Прибутковий підхід є невід'ємною частиною процедури "Due Diligence" (Дью-Дімлідженс).

Дохідний метод в основному заснований на визначенні вартості нерухомості шляхом розрахунку дисконтованого потоку доходів (від володіння або використання цим об'єктом). Цей метод виходить з принципі очікування - встановлення поточної вартості доходів та інших вигод, які можна одержати у майбутньому від володіння цією власністю. Логічно, що власник нерухомості не поступиться своєю владою нижче тієї суми, яку він міг би отримати, продовжуючи експлуатувати її, а покупець не заплатить більше тієї суми, яку йому принесе подальше використання даного об'єкта в комерційних цілях. Отже, ціна нерухомості визначається з урахуванням вартості майбутніх доходів шляхом угоди між сторонами.

При розрахунку доходним підходом застосовуються такі методики: капіталізації доходів та дисконтування грошових потоків. Ці методики є основними у цьому методі.

1) Відповідно до технології методу прямої капіталізації вартість визначається ставленням чистого операційного доходу до оподаткування до ставки капіталізації. Ставка капіталізації визначається оцінювачем з урахуванням величини базової ставки шляхом її коригування ризики.

2) Метод дисконтування грошових потоків застосовується, коли грошові потоки надходять нерівномірно (нестабільний дохід), або за використання різних коефіцієнтів капіталізації. Відповідно до методики, вартість об'єкта визначається як сума дисконтованих доходів за проектом. Для цього необхідно визначити модель грошового потоку зі складанням прогнозу витрат та інвестицій на вибраний період. Ставка дисконту визначається з урахуванням тих самих параметрів, як і за методом капіталізації.

Суть методу - дохідний підхід оцінює вартість нерухомості як поточну вартість майбутніх грошових потоків. При цьому даний підхід відображає рівень ризику для об'єкта нерухомості, що оцінюється, а також якість і кількість доходу, який зможе принести об'єкт оцінки протягом терміну служби. Основною перевагою прибуткового підходу є те, що він дозволяє врахувати майбутні інвестиційні ризики вже зараз.

Недоліком методу є те, що майбутні доходи - прогнозна величина надходжень від орендної плати та суми майбутнього перепродажу об'єкта, що визначаються оцінювачем шляхом аналізу низки факторів, а тому можуть нести в собі певну похибку, оскільки абсолютно точно визначити стан ринку нерухомості на тривалу перспективу неможливо. Витратний підхід (підхід на основі активів) - сукупність методів оцінки, в яких вартість об'єкта дорівнює сумі вартості земельної ділянки та вартості відтворення (заміщення) всіх покращень, за вирахуванням накопиченого зносу, та вартості зобов'язань, тобто вартість об'єкта оцінки залежить від вартості створення аналогічного об'єкту. Даний підхід застосовується для оцінки окремих будинків, домоволодінь, підприємств.

Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки з метою оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками, що визначає його вартість.

Основні методи оцінки нерухомості.

Метод капіталізації доходів (формула1)

Суть методу капіталізації доходів - визначення вартості об'єкта нерухомості відбувається шляхом перетворення річного чистого операційного доходу (ЧОД) на поточну вартість

Де: C - вартість об'єкту нерухомості (ден.од)

NOI - Чистий операційний дохід або ЧОД (Net Operation income (NOI))

R_k - Коефіцієнт капіталізації

Коефіцієнт капіталізації - показник, що відображає відношення очікуваного річного доходу (ЧОД) від вартості нерухомості (формула 2):

R_k = R_n + N_v (2)

Де: R_k - коефіцієнт капіталізації

R_n - ставка доходності інвестора на вкладений капітал - очікувана інвестором норма доходності від інвестування з урахуванням ризику над ринком.

N_v - норма повернення капіталу - процентна ставкаяка забезпечує повернення первісних інвестицій. Ставка поділяє дохід дві частини: відшкодування капітальних вкладень у нерухомість та отримання доходу від володіння об'єктом.

В оціночній практиці використовуються 3 методи розрахунку норми повернення капіталу, метод Рінга, метод Інвуд та метод Хоскольда.

Метод Рінга Цей метод використовується, коли очікується, що відшкодування основної суми здійснюватиметься рівними частинами. Норма повернення є щорічну частку первинного капіталу, що відраховується до безвідсоткового фонду відшкодування. Ця частка при 100-відсотковому поверненні капіталу.

Метод Інвуду використовується, якщо сума повернення капіталу реінвестується за ставкою доходності інвестицій. У цьому випадку норма повернення як складова частина коефіцієнта капіталізації дорівнює фактору фонду відшкодування за тієї ж ставки відсотка.

Метод Хоскольда використовується в тих випадках, коли ставка доходу початкових інвестицій є дещо високою, і малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для коштів, що реінвестуються, передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою.

Даний метод використовується, якщо потоки доходів стабільні протягом тривалого періоду і є значною величиною, а також якщо потік доходів зростає стійкими темпами.

Метод незастосовний у ситуації, коли об'єкт оцінки є об'єкт незавершеного будівництва чи вимагає значної реконструкції, тобто у найближчий період не може приносити стабільного доходу.

«Інформаційна непрозорість» російського ринку ускладнює розрахунок Чистого операційного доходу та ставки капіталізації, через брак інформації з реальних угод продажу, експлуатаційних платежів і т. д.

Метод дисконтування грошових потоків

Метод дисконтованих грошових потоків (ДДП) складніший, детальніший і дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні рисиїх надходження.

Застосовується метод ДДП, коли:

Передбачається, що майбутні грошові потоки істотно відрізнятимуться від поточних;

Є дані, дозволяють обгрунтувати обсяг майбутніх потоків коштів від нерухомості;

Потоки доходів і витрат мають сезонний характер;

Оцінювана нерухомість - великий функціональний комерційний об'єкт;

Об'єкт нерухомості будується або щойно побудований і введення: (або введено в дію).

Метод дисконтованих грошових потоків - найбільш універсальний метод, що дозволяє визначити реальну вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити та відрізнятися високим рівнемризику. Це з специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно купується інвестором здебільшого через певні вигоди в майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг та оцінює його привабливість з позицій того, як грошове вираження цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.

Метод ДДП дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків та залишкової вартості.